Valeur de cession

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) offrent la possibilité d’investir indirectement dans l’immobilier locatif. Lors de la souscription, l’épargnant acquiert des parts. Il devient alors associé dans le fonds d’investissement, ce qui ouvre droit à la perception de potentiels revenus. Ces revenus, non garantis, sont calculés à hauteur des parts de chaque investisseur. Or, le nombre de parts est susceptible de varier sur toute la durée du placement. En effet, chaque associé est en droit d’acheter des parts supplémentaires, mais aussi de procéder à des cessions, à savoir des reventes de leurs parts.

La valeur de cession fait partie des éléments qui doivent être considérés en priorité dans le cadre d’une vente. Elle détermine les bénéfices ou les pertes que le porteur de parts est susceptible d’enregistrer.

Définition de la valeur de cession

La valeur de cession se définit comme le prix net qu’un associé obtient lorsqu’il cède ses parts de SCPI. Ce prix est net de toute plus-value et net d’impôt.

En principe, il est possible de céder des parts à tout moment. Mais il faut savoir que les modalités de revente sont différentes selon que la SCPI est à capital fixe ou variable.

Dans le premier cas, les souscriptions ont lieu à des périodes précises et sont clôturées dès que le niveau d’augmentation de capital souhaité est atteint. Les achats et ventes qui ont lieu hors de cette période d’augmentation de capital s’effectuent alors sur le marché secondaire qui concerne les parts déjà mises en circulation. Dans le second cas, de nouvelles parts sont émises à tout moment.

C’est dans les SCPI à capital fixe qu’on parle de « cession ». L’opération s’effectue en remplissant un formulaire appelé ordre de vente. Le document doit mentionner le nombre de parts à céder et le prix minimum que l’associé est prêt à accepter pour une part. L’ordre de vente est remis à la société de gestion qui l’inscrit dans un registre appelé carnet d’ordres. Les ordres de vente sont enregistrés par ordre chronologique, c’est-à-dire en fonction des dates auxquelles elles sont transmises à la société de gestion.

Parallèlement, le gestionnaire de la SCPI à capital fixe enregistre les ordres d’achat. Ce sont les formulaires remplis par les épargnants souhaitant acheter des parts en dehors de la phase d’augmentation de capital.

Les ordres de vente et les ordres d’achat sont confrontés pendant une période limitée. Il en résulte un prix d’équilibre appelé prix d’exécution, dont le montant ne peut être connu à l’avance ni par les associés cédant leurs parts ni par ceux qui souhaitent acheter des parts dans la SCPI. Le prix d’exécution communiqué par la société de gestion est net d’impôt et de frais.

Les porteurs de parts peuvent choisir entre une exécution partielle ou totale des ordres de vente. L’exécution partielle implique la cession d’un nombre de parts cohérent avec la demande. Dans le cas d’une exécution totale, la cession ne peut avoir lieu que si la demande permet de céder le nombre exact de parts mis en vente.

Dans l’éventualité où l’ordre n’est pas exécuté, il est reporté. La valeur de cession est de ce fait susceptible de varier entre deux exécutions, la différence de prix pouvant être positive ou négative.

Les associés qui vendent des parts de SCPI ont le droit de modifier le prix demandé par part à tout moment. Cependant, les modifications apportées entraînent automatiquement la perte du rang d’inscription dans le registre.

Dans les SCPI à capital variable, on ne parle pas de cession, mais de retrait. Le prix de vente est déterminé à l’avance par la société de gestion qui rachète les parts de l’associé. Ce mécanisme implique que chaque retrait soit compensé par une nouvelle souscription. Les demandes sont également traitées par ordre chronologique, ce qui est susceptible de prendre un certain temps.

Quelle est la fiscalité sur la cession des parts de SCPI ?

Les bénéfices qui découlent des parts de SCPI ne sont pas imposés tant que les parts en question sont conservées. Cependant, les cessions de parts de SCPI sont taxées de la même manière que les plus-values immobilières. La fiscalité résulte donc des bénéfices enregistrés lors de la vente. En d’autres termes, le prix de cession doit être supérieur à la valeur de souscription pour que la notion de plus-values soit applicable et qu’un impôt soit dû sur la revente.

Le calcul de l’impôt tient compte de la durée de détention des parts, car il existe deux sortes d’abattements auxquels l’associé cédant peut prétendre :

de 0 à 5 ans de détention : aucun abattement sur l’impôt sur le revenu (IR) et aucun abattement sur les prélèvements sociaux ;
de 6 ans à 21 ans de détention : 6 % d’abattement par an de l’IR et 1,65 % d’abattement sur les prélèvements sociaux pour chaque année de détention ;
à partir de la 22e année de détention de parts : abattement de 4 % par an sur l’IR et de 1,60 % par an sur les prélèvements sociaux ;
au-delà de 22 ans de détention : exonération d’impôt sur le revenu et 9 % d’abattement sur les prélèvements sociaux ;
Au-delà de 30 ans de détention : exonération d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

Les taux d’imposition appliqués sont les mêmes que dans le cadre d’une cession d’immeuble détenu en direct, à savoir 19 % pour l’impôt sur le revenu et 17,2 % pour les prélèvements sociaux.

Connaître le prix de cession permet ainsi de calculer les montants dus au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Plus la durée de détention est longue avant la cession et plus les contributions fiscales et sociales diminuent. En revanche, la valeur de cession n’est connue qu’après déduction du montant de l’impôt et des prélèvements sociaux lorsqu’ils sont applicables.