SCPI et contrat de capitalisation

-

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI, ou société civile de placement immobilier, est un produit collectif qui permet à une personne d’accéder à l’immobilier sans acheter directement un bien. Le souscripteur acquiert des parts de société immobilière et confie la gestion des biens à une société spécialisée (en échange de frais). Celle-ci collecte les versements des investisseurs pour constituer un patrimoine composé de bureaux, de commerces, de résidences santé ou de logistique. Le rendement potentiel provient des loyers encaissés et est ensuite redistribué sous forme de dividendes.

Qu’est-ce qu’un contrat de capitalisation ?

Le contrat de capitalisation est un produit d’épargne assez proche de l’assurance vie. Il permet de réaliser des versements sous forme de primes, investies sur différents supports : fonds en euros, unités de compte (épargne en actions, en obligations ou en immobilier), dont certaines peuvent être liées à des SCPI.

La gestion dépend de l’assureur et le capital évolue selon la performance des supports choisis. La fiscalité est comparable à celle de l’assurance vie : les rachats entraînent une imposition sur la part de gains comprise dans le retrait, avec la possibilité d’un abattement après huit ans.

Ce contrat ne s’éteint pas au décès du souscripteur mais intègre la succession. Ce point le différencie de la souscription via une assurance vie qui intègre une clause bénéficiaire hors succession.

Loger une SCPI dans un contrat de capitalisation

Il est possible de souscrire des parts de SCPI directement, mais aussi de loger ces parts dans un contrat de capitalisation. Dans ce cas, la SCPI devient une unité de compte du contrat.

L’investisseur n’a pas à gérer lui-même les produits immobiliers, il bénéficie d’une offre proposée par la société d’assurance et peut diversifier ses supports. Toutefois, cette formule comporte des frais de contrat en plus de ceux de la SCPI.

Les avantages fiscaux sont liés au fonctionnement du contrat : pas d’impôt immédiat sur les revenus capitalisés, mais une imposition différée lors du rachat.

Cette combinaison peut aussi être comparée à d’autres enveloppes, comme le fait d’investir en SCPI, par exemple, via un PER. Dans ce cas, cela répond davantage à un objectif de préparation de la retraite.

Souscription

Lorsqu’un souscripteur souhaite investir dans une SCPI à travers un contrat de capitalisation, il doit d’abord choisir un contrat qui référence les parts désirées. Cette offre est proposée par une société d’épargne ou d’assurance qui sélectionne certaines SCPI parmi ses supports. Pour finaliser la souscription, il faut réaliser des versements initiaux, puis il est possible d’ajouter des primes complémentaires. Chaque souscription entraîne un délai de jouissance, avant que les revenus potentiels de l’immobilier soient perçus. La gestion est assurée par l’assureur, ce qui évite à la personne d’avoir à administrer directement le patrimoine immobilier.

Frais possibles

Les contrats de capitalisation comportent plusieurs niveaux de frais :

• Côté SCPI, il existe des frais de souscription et de gestion internes à la société civile, qui servent à couvrir les coûts liés à l’acquisition et à l’administration des immeubles.
• Côté contrat de capitalisation, l’assurance applique ses propres frais sur les unités de compte, qui peuvent varier d’un contrat à l’autre.

Ces frais impactent le rendement net et doivent être clairement expliqués au souscripteur. Le choix du placement doit se faire en tenant compte de ces prélèvements, car même si le capital peut produire des revenus réguliers, les produits distribués sont diminués par ces charges.

Valorisation et liquidité

La valeur des parts de SCPI est déterminée par des expertises indépendantes régulières. Or, cette valeur peut varier à la hausse comme à la baisse.

Les revenus ne sont pas garantis et un risque de perte en capital existe, comme pour tout placement immobilier.

La liquidité est organisée différemment de la détention en direct de parts de SCPI : ici, c’est l’assureur qui gère les rachats, selon ses conditions. En pratique, le souscripteur peut demander un rachat partiel ou total, mais la valeur reçue dépendra du marché, de la fiscalité applicable et de l’évolution des supports choisis.

Pendant la vie du contrat

L’un des avantages principaux d’un contrat de capitalisation est la neutralité fiscale tant qu’aucun rachat n’est demandé. Les revenus générés par les parts de SCPI logées dans le contrat ne déclenchent pas d’imposition immédiate. Les gains sont capitalisés au sein du contrat et peuvent ainsi être réinvestis sur différents supports, qu’il s’agisse de fonds en euros ou d’unités liées à l’immobilier. Cette gestion permet au souscripteur de différer le paiement de l’impôt et des prélèvements sociaux.

En cas de rachat

Lorsqu’un souscripteur souhaite effectuer un rachat, total ou partiel, seule la fraction du retrait correspondant aux gains est soumise à imposition. L’assuré peut choisir entre l’intégration des gains dans l’impôt sur le revenu ou le prélèvement forfaitaire unique. Après huit ans, un abattement annuel de 4 600 euros pour une personne seule, ou 9 200 euros pour un couple, s’applique, ce qui réduit sensiblement la charge fiscale. Ces dispositions rendent ce placement comparable à ce que l’on connaît via une assurance vie.

IFI (impôt sur la fortune immobilière)

Il faut cependant rappeler que les unités de compte investies en immobilier, comme les parts de SCPI, doivent être déclarées à l’impôt sur la fortune immobilière. La valeur de ces actifs est réintégrée dans l’assiette de l’IFI, même si les parts sont détenues par l’intermédiaire d’un contrat de capitalisation.

Transmission et succession

La particularité du contrat de capitalisation apparaît lors du décès du souscripteur. Contrairement à l’assurance vie, ce contrat ne permet pas de désigner des bénéficiaires hors succession. Sa valeur entre dans la succession classique et est soumise aux droits correspondants. Toutefois, il conserve une antériorité fiscale intéressante : en cas de donation de la nue-propriété du contrat à un enfant ou à d’autres héritiers, l’antériorité est maintenue. Cela permet de préparer la transmission de son patrimoine de manière progressive tout en profitant des abattements disponibles.

Associer des parts de SCPI à un contrat de capitalisation présente plusieurs avantages pour le souscripteur qui souhaite diversifier son patrimoine et organiser la gestion de son capital.

Simplicité de détention

En logeant une SCPI dans un contrat de capitalisation, la société d’assurance prend en charge toute la gestion administrative. Le souscripteur n’a pas à gérer directement les biens immobiliers, les loyers, les travaux ou les éventuelles vacances. Les revenus sont intégrés dans le contrat et transformés en produits financiers qui participent à la valeur globale du placement. Cette simplicité séduit de nombreuses personnes qui souhaitent déléguer la gestion de leur investissement immobilier.

Enveloppe fiscale différée

Un autre avantage concerne la fiscalité. Comme pour un contrat souscrit via une assurance vie, les revenus et les gains ne subissent pas d’imposition tant qu’il n’y a pas de rachat. Cela permet de faire croître le capital en différant l’impôt et les prélèvements sociaux. Au-delà de huit ans, l’abattement annuel améliore encore la fiscalité et permet de conserver plus de revenus nets.

Diversification des supports

Le contrat de capitalisation peut accueillir plusieurs unités de compte, ce qui offre la possibilité de répartir les versements entre immobilier, fonds en euros et autres supports financiers. Le souscripteur peut ainsi équilibrer le risque et le rendement espéré.

Outil de transmission patrimoniale

Enfin, le contrat de capitalisation se distingue par son intérêt en matière de succession et de donation. Le souscripteur peut par exemple transmettre la nue-propriété du contrat à un enfant ou à ses héritiers tout en en conservant l’usufruit. Cette technique favorise une transmission progressive, tout en maintenant la gestion et la perception des revenus pour la personne qui a souscrit.

Même si le contrat de capitalisation associé à des parts de SCPI peut offrir des avantages intéressants, il est essentiel d’en comprendre aussi les risques.

Risque de perte en capital et rendements non garantis

Le capital investi dans les SCPI peut diminuer si la valeur des immeubles baisse ou si les loyers baissent. De même, les revenus distribués dépendent des produits de location et de la gestion de la société. Le taux de distribution n’est donc pas assuré et peut varier fortement d’une année sur l’autre.

Risque de liquidité et rôle de l’assureur

Dans un contrat de capitalisation, c’est la société d’assurance qui organise la liquidité des parts. Si le souscripteur demande un rachat, la valeur versée dépendra des conditions du contrat et de la situation du marché. Contrairement à une simple offre d’épargne bancaire, il n’existe pas de garantie de récupération immédiate du capital.

Frais

Les frais d’entrée, de gestion et d’arbitrage s’additionnent. Ils concernent à la fois les SCPI et le contrat de capitalisation en lui-même. Ces prélèvements réduisent mécaniquement le rendement net. Il est donc essentiel de comparer plusieurs offres et de bien lire la documentation avant de placer ses versements.

Le contrat de capitalisation combiné à des parts de SCPI est un placement qui peut enrichir le patrimoine d’un souscripteur en associant immobilier et gestion financière. Nous l’avons vu, il offre des avantages en matière de fiscalité différée, de diversification des supports et de transmission du capital, mais il comporte aussi un risque de perte, des frais et une imposition à anticiper lors de rachat ou d’une succession. Avant de souscrire, il est donc essentiel d’évaluer ses objectifs, son profil et son horizon de placement pour construire un investissement adapté.