En quoi les SCPI sont-elles de l'épargne foncière ?

GUIDE SCPI

Pour résumer :

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont un moyen d’investir dans l’immobilier tout en mutualisant les risques et en confiant la gestion des biens à des professionnels. Voici pourquoi les SCPI peuvent constituer une forme d’épargne foncière intéressante :

  • Accessibilité à l’immobilier : Les SCPI permettent d’investir avec un capital réduit en achetant des parts d’un patrimoine immobilier diversifié.
  • Gestion déléguée : Les actifs sont gérés par une société spécialisée, ce qui soulage l’investisseur de toute gestion quotidienne.
  • Rendements réguliers : Les SCPI offrent des revenus potentiels (non garantis) sous forme de dividendes (souvent trimestriels) issus des loyers perçus.
  • Diversification des risques : Les SCPI investissent dans différents types de biens (bureaux, commerces...), en France ou à l’international, ce qui dilue les risques liés à un seul marché.
  •   : Les revenus des SCPI sont soumis à la fiscalité des revenus fonciers, ce qui peut affecter le rendement net de cette épargne foncière.

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) représentent une forme d’épargne foncière. En effet, ce type d'investissement permet d’accéder à l’immobilier tout en mutualisant les risques, puisque les investisseurs achètent des parts dans un patrimoine immobilier diversifié. La gestion des actifs, quant à elle, est assurée par une société spécialisée, ce qui libère l’épargnant des contraintes liées à l'acquisition, la gestion et l’entretien direct des biens. Les SCPI offrent ainsi un rendement potentiellement attractif (non garanti). Toutefois, comme tout investissement immobilier, elles comportent des risques, notamment liés à la fluctuation du marché immobilier, que nous évoquerons dans cet article.

 

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Définition des SCPI

Les SCPI, sont des supports d’investissement collectif qui permettent à des épargnants de placer leur argent dans l’immobilier sans avoir à gérer directement les biens.

En achetant des parts de SCPI, les investisseurs deviennent donc indirectement copropriétaires d’un patrimoine immobilier diversifié. Ce modèle repose sur la mutualisation des fonds, ce qui signifie que chaque souscripteur (considéré comme un associé de la SCPI) participe à son capital.

La société de gestion, quant à elle, est en charge de l’ensemble des opérations immobilières et locatives de la SCPI. C’est elle qui sélectionne, acquiert et gère les actifs immobiliers. Ces biens peuvent inclure des bureaux, des commerces, des entrepôts ou encore des logements, en France comme à l’étranger. En échange de cette gestion, la société prélève des frais, qui sont eux-mêmes déduits du rendement global.

Pourquoi les SCPI sont-elles un produit d’épargne foncière ?

Les SCPI sont souvent présentées comme une forme d’épargne foncière car elles permettent d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une gestion professionnelle des actifs.

En souscrivant des parts de SCPI, l’épargnant investit dans un portefeuille immobilier géré par des experts, ce qui facilite l'accès au marché immobilier, même avec un capital limité. De plus, les SCPI offrent la possibilité d’accéder à un patrimoine immobilier diversifié, tant en termes de typologie d'actifs que de localisation géographique.

En tant qu’épargne foncière, l’un des principaux attraits des SCPI réside dans leur potentiel de rendement (non garanti). Les loyers perçus des différents biens détenus par la SCPI sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes, souvent versés de manière trimestrielle. Ces revenus locatifs peuvent donc représenter une source de rentabilité régulière pour les épargnants. Toutefois, il est important de noter que la valeur des parts peut fluctuer en fonction des évolutions du marché immobilier, et que le capital investi n’est pas garanti.

La pierre-papier : un placement immobilier mutualisé

Les SCPI sont souvent qualifiées de pierre-papier car elles permettent d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer directement des biens physiques. L’investissement se fait donc via des parts plutôt que par l’achat direct de biens.

Comme évoqué précédemment, ce système de mutualisation permet de diversifier son investissement dans plusieurs types d'actifs immobiliers, répartis sur différentes zones géographiques, et parfois même à l'échelle internationale. Or, cette diversification aide à diluer les risques : si un actif ou un marché local connaît des difficultés, les autres biens peuvent continuer à générer des revenus. Ainsi, en souscrivant des parts de SCPI, l’épargnant répartit ses risques sur un patrimoine plus large, sans avoir à gérer lui-même les différents biens.

>Découvrez comment fonctionne une SCPI.

 

Les avantages de l’épargne foncière via les SCPI

Un accès facilité à l’immobilier

L'un des premiers avantages des SCPI en tant que produit d'épargne foncière est l'accès simplifié à l'immobilier. Contrairement à l'achat d'un bien en direct, qui nécessite un capital important, les SCPI permettent aux épargnants de souscrire des parts avec des montants beaucoup plus modestes. En investissant dans une SCPI, il est possible d'acquérir une fraction d’un vaste portefeuille immobilier pour une souscription initiale souvent accessible dès quelques milliers d’euros. Cela rend donc l'investissement immobilier plus inclusif pour un plus grand nombre de personnes, sans avoir à supporter les contraintes financières et administratives d'un achat direct.

De plus, la mutualisation des fonds collectés par la société de gestion permet d’investir dans des biens immobiliers de grande envergure, comme des bureaux ou des centres commerciaux, qui seraient inaccessibles à un particulier.

Une diversification du patrimoine

Investir dans des SCPI permet également de diversifier son patrimoine. Plus concrètement, la société de gestion investit simultanément les fonds collectés dans une large gamme d'actifs immobiliers, qui peuvent inclure des bureaux, des commerces, des résidences ou encore des entrepôts. Cette diversification sectorielle, mais aussi géographique (avec des SCPI investissant à la fois en France et à l'international), permet de diluer les risques associés à un investissement immobilier traditionnel. Ainsi, si un marché immobilier local est en difficulté, les autres biens répartis sur d'autres zones peuvent continuer à générer des revenus.

Cette diversification, à la fois en termes d'actifs et de zones géographiques, contribue à sécuriser l'épargne foncière en réduisant la dépendance à la performance d'un seul actif ou d'une seule région. Les investisseurs peuvent ainsi espérer (sans certitude toutefois) un rendement plus stable et plus régulier sur la durée de l'investissement.

La gestion déléguée

Un autre avantage des SCPI est la gestion déléguée des biens immobiliers. En souscrivant des parts de SCPI, l’épargnant confie la gestion quotidienne de son investissement à une société de gestion experte. Cette dernière prend en charge la sélection des biens, la gestion locative, la perception des loyers, ainsi que l'entretien des actifs.

Cette délégation permet à l'investisseur de profiter des bénéfices d'un investissement immobilier, sans avoir à supporter les contraintes liées à la gestion directe d’un bien (recherche de locataires, gestion des incidents, travaux de maintenance, etc.).

Cela rend l'épargne foncière via SCPI particulièrement attractive pour les personnes souhaitant diversifier leur patrimoine dans l'immobilier sans avoir à gérer les aspects pratiques de la détention d'une propriété. L’investisseur peut ainsi se concentrer sur les résultats de son placement sans être impliqué dans sa gestion opérationnelle.

Des rendements potentiels (non garantis)

Les SCPI sont souvent prisées pour leur capacité à générer des rendements potentiellement intéressants. En effet, les revenus issus des loyers perçus sur les biens immobiliers sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes, ce qui peut constituer une source de revenus réguliers.

Cependant, il est essentiel de garder à l’esprit que les rendements des SCPI peuvent fluctuer en fonction de l’évolution du marché immobilier, des taux d’occupation des biens, ou encore des décisions de la société de gestion. De plus, les frais de gestion et les éventuelles fluctuations des prix des parts peuvent également affecter le rendement net perçu par l’épargnant.

 

Les risques et limites des SCPI comme épargne foncière

Les fluctuations du marché immobilier

Comme tout produit d'épargne foncière, les SCPI sont soumises aux aléas du marché immobilier. Les revenus générés par les actifs immobiliers peuvent varier en fonction de l’évolution du marché, des fluctuations (à la hausse comme à la baisse) des prix de l'immobilier ou encore du taux d'occupation des biens.

Par exemple, en période de crise économique ou de baisse de la demande locative, certains biens peuvent ne plus être loués, entraînant forcément une diminution des rendements pour les épargnants.

De plus, la valeur des parts de SCPI peut baisser si le patrimoine immobilier détenu par la SCPI perd de la valeur sur le marché.

Les investisseurs doivent donc être conscients que, bien que les SCPI offrent un accès facilité à l'immobilier, elles ne garantissent pas une valorisation systématique des parts sur le long terme.

En plus des rendements non garantis, les SCPI impliquent un risque de perte en capital pour l'épargnant.

Les frais liés à la gestion des SCPI

Un autre élément à prendre en compte dans un investissement en SCPI est la structure des frais.

Lors de la souscription de parts, des frais d’entrée sont souvent appliqués, ce qui peut représenter un coût initial non négligeable. À cela s'ajoutent des frais de gestion annuels prélevés par la société de gestion, directement déduits des rendements perçus par l’investisseur. Ces frais couvrent notamment la sélection des biens, leur entretien, la gestion locative et l'administration des parts.

Bien que ces frais soient justifiés par la délégation de la gestion à une société experte, ils peuvent réduire le rendement net de l’épargne foncière. Il est donc essentiel pour les épargnants de bien comprendre la structure de ces frais avant d’investir, et de s’assurer que les rendements potentiels justifient ces coûts.

Le risque de liquidité

Enfin, contrairement à d'autres produits d’épargne plus liquides, comme les livrets ou les fonds en euros de l'assurance vie, les SCPI sont des investissements moins facilement revendables. Les parts de SCPI ne sont pas cotées en bourse, et leur vente dépend du nombre de souscripteurs intéressés. En cas de manque de demande, la vente des parts peut prendre du temps, voire être réalisée à un prix inférieur à celui de l’achat initial.

Le risque de change

Enfin, certaines SCPI investissent à l’international, et notamment hors zone euro. Bien que cette diversification géographique soit un atout pour répartir les risques liés à un marché immobilier local, elle expose les investisseurs à un nouveau facteur de risque : le risque de change.

Lorsque les actifs immobiliers sont situés dans des pays dont la monnaie est différente de l’euro, les revenus locatifs et la valorisation des actifs peuvent être affectés par les fluctuations des taux de change.

Par exemple, si une SCPI investit dans un pays où la monnaie locale se déprécie par rapport à l’euro, les revenus générés en devise étrangère auront une valeur réduite une fois convertis en euros. Ce phénomène peut donc diminuer les rendements perçus par les épargnants. À l'inverse, une appréciation de la monnaie locale peut augmenter ces revenus. Ce risque doit donc être pris en compte par les épargnants, car il ajoute une dimension supplémentaire à la volatilité des rendements et des parts de SCPI.

 

SCPI et fiscalité : ce qu'il faut savoir

La fiscalité des revenus fonciers

Les SCPI, en tant qu'épargne foncière, génèrent des revenus issus de la location des biens immobiliers détenus par la société de gestion. Ces revenus locatifs, distribués aux investisseurs sous forme de dividendes, sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Cela signifie que les épargnants doivent déclarer les montants perçus et qu’ils seront ensuite imposés selon leur tranche marginale d’imposition.

À cela s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 %), qui sont automatiquement appliqués sur les revenus des SCPI.

Il est important de bien comprendre que toutes ces charges fiscales peuvent réduire de manière significative le rendement net perçu par l’épargnant.

Il est donc primordial d’évaluer cette fiscalité avant de se lancer dans un investissement en SCPI, surtout si l’on appartient à une tranche d’imposition élevée. Pour ce faire, et afin de profiter de conseils adaptés à votre situation personnelle, n’hésitez pas à solliciter l’aide d’un professionnel.

Les avantages fiscaux potentiels

Bien que la fiscalité des SCPI soit généralement alignée sur celle des revenus fonciers, sachez que certains dispositifs permettent d’alléger cette charge fiscale selon votre situation personnelle.

Par exemple, il existe des SCPI dites "fiscales", qui investissent dans des biens éligibles à des dispositifs d’incitation fiscale comme la loi Pinel ou le régime Malraux. Ces SCPI permettent aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu, en échange d’un engagement à conserver les parts sur une durée déterminée.

Cependant, ces avantages fiscaux ne sont pas automatiques et doivent être bien étudiés avant toute souscription. Là encore, le recours à l’aide d’un professionnel est fortement recommandé.

L’impact de la fiscalité sur le rendement net

La fiscalité joue un rôle très important dans l’épargne foncière via les SCPI, car elle impacte directement le rendement net perçu par les épargnants.

Avant de souscrire des parts de SCPI, il est important d’évaluer non seulement le rendement brut annoncé par la société de gestion, mais aussi le rendement net après impôts et prélèvements sociaux, selon votre situation personnelle.

Il est donc conseillé de se renseigner sur les solutions d’optimisation fiscale disponibles, comme l’investissement via un contrat d’assurance vie. En effet, certaines SCPI peuvent être souscrites au sein de ce genre de contrats, offrant une fiscalité plus avantageuse sur les revenus et les plus-values après une certaine durée. Cela peut constituer un moyen d’optimiser le rendement perçu de cette épargne foncière.

 

Quel profil d’épargnant pour l’épargne foncière via SCPI ?

Les SCPI sont un produit d’épargne foncière particulièrement adapté aux épargnants cherchant à investir dans l'immobilier sans avoir à supporter les contraintes de la gestion directe d'un bien.

Ce type d’investissement convient aussi à ceux qui souhaitent diversifier leur patrimoine tout en profitant d'un revenu complémentaire potentiel (non garanti) sous forme de rendement locatif.

Par ailleurs, les SCPI sont souvent prisées par les épargnants à la recherche d’un placement à long terme, acceptant une relative immobilisation de leur capital.

Les SCPI peuvent également convenir aux épargnants ne disposant pas des moyens nécessaires pour acheter un bien immobilier en direct. En effet, la souscription de parts de SCPI permet d’investir dans un vaste portefeuille d’actifs immobiliers avec un montant initial réduit.

Enfin, les épargnants sensibles à la diversification seront également intéressés par les SCPI.

Les SCPI sont une solution d'épargne foncière accessible et flexible, offrant un accès simplifié à l'immobilier tout en mutualisant les risques. Grâce à la gestion professionnelle et à la diversification des actifs, elles permettent d'investir dans un patrimoine varié, avec des rendements réguliers. Cependant, il est essentiel de bien comprendre les risques inhérents à ce genre de placements, et notamment ceux liés aux fluctuations du marché immobilier et à la liquidité des parts. Avant de vous engager dans cette voie, informez-vous. Pour cela, nous vous recommandons de solliciter l’aide d’un professionnel des investissements financiers ou de la gestion de patrimoine.

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