Les SCPI Malraux

Pour résumer :

Les SCPI Malraux offrent une opportunité d’investir dans l'immobilier historique tout en bénéficiant de réductions d'impôts.

• Avantages fiscaux attractifs : Ces SCPI permettent de jouir de réduction d'impôts, selon le montant des travaux de réhabilitation effectués sur des biens immobiliers situés dans des zones protégées.
• Diversification de patrimoine : Ces SCPI Investissent dans des immeubles anciens et rares, situés dans des secteurs sauvegardés, ce qui permet aussi de diversifier son portefeuille.
• Impact social positif : Ce genre de placement contribue à la préservation du patrimoine architectural français tout en permettant d’investir.
• Potentiel de valorisation : Ces immeubles rénovés octroient généralement un fort potentiel de plus-value à long terme (non garanti).
• Risques des SCPI Malraux : Rappelons que les principaux risques et limites de ces SCPI sont liés aux travaux et à la vacance locative, avec une absence de revenus immédiats pendant la phase de réhabilitation.

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont devenues des placements populaires pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine immobilier. Parmi elles, les SCPI Malraux se distinguent par leur approche unique, alliant investissement immobilier et réduction d'impôts fonciers, grâce à la loi Malraux. Ce dispositif fiscal, axé sur la réhabilitation d'immeubles anciens dans des secteurs sauvegardés, offre aux investisseurs la possibilité de réduire certaines dépenses de leur montant d'impôts tout en participant à la préservation du patrimoine historique.

Comment fonctionne l’investissement dans les SCPI ?

Investir dans une SCPI consiste à acquérir des parts d’un fonds immobilier géré par une société de gestion. Cette société se charge d'acheter, de gérer, et de rénover des biens immobiliers, ce qui permet aux investisseurs de bénéficier des revenus potentiels générés par ces biens sans avoir à s'occuper directement de leurs travaux ou de la gestion locative.

En échange de cet investissement, les détenteurs de parts de SCPI perçoivent des revenus fonciers (non garantis), proportionnels au montant investi. Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu, mais certaines SCPI, comme les SCPI Malraux, offrent des avantages fiscaux qui permettent de réduire le montant des impôts.

Les SCPI sont donc un moyen simple et efficace de se constituer un patrimoine immobilier tout en diversifiant ses sources de revenus. De plus, elles permettent d'investir des montants plus modestes, en achetant simplement des parts, ce qui les rend accessibles.

Qu’est-ce qu’une SCPI Malraux ?

Définition et fonctionnement

Une SCPI Malraux est un type spécifique de Société Civile de Placement Immobilier, qui jouit, comme son nom l’indique, des avantages fiscaux liés à la loi Malraux. Cette SCPI se concentre sur l'acquisition et la réhabilitation de biens immobiliers anciens situés dans des secteurs sauvegardés ou des zones protégées par l'État. En souscrivant à des parts de SCPI Malraux, les investisseurs participent donc au financement de ces travaux de rénovation tout en bénéficiant de réductions d'impôts.

Le fonctionnement est simple : la société de gestion sélectionne des immeubles à fort potentiel de valorisation, souvent dégradés ou nécessitant des travaux importants. Ces immeubles sont ensuite rénovés selon les normes de préservation du patrimoine, et une fois les travaux terminés, ils sont loués ou revendus. Les revenus fonciers générés par la location sont distribués aux détenteurs de parts, mais l'intérêt principal pour les investisseurs réside dans la réduction du montant de leurs impôts grâce aux dispositifs fiscaux prévus par la loi Malraux.

L’objectif de la SCPI Malraux

L’objectif d’une SCPI Malraux est double :

• D'une part, elle permet aux investisseurs de participer activement à la préservation du patrimoine immobilier français, en finançant des travaux de réhabilitation d’immeubles historiques ;
• D'autre part, elle leur offre des avantages fiscaux intéressants. En effet, la loi Malraux permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d’impôt sur le revenu, proportionnelle au montant des travaux engagés.

Ce type d'investissement est particulièrement attractif pour les contribuables fortement imposés qui souhaitent réduire leur impôt tout en investissant dans l'immobilier.

De plus, contrairement à d'autres dispositifs comme le Pinel, la SCPI Malraux ne se concentre pas sur la location de biens neufs, mais sur la réhabilitation d’immeubles anciens, ce qui peut offrir un potentiel de valorisation supérieur après les travaux (non garanti).

Les avantages fiscaux de la SCPI Malraux

Quels sont précisément les avantages fiscaux des SCPI Malraux ?

Grâce à la loi Malraux, il est possible de bénéficier d'une réduction d'impôts significative en investissant dans des parts de ces SCPI. La réduction accordée est calculée en fonction du montant des travaux de rénovation réalisés sur les immeubles situés dans des secteurs sauvegardés ou des zones protégées. Cette réduction d'impôts peut atteindre jusqu'à 30 % du montant des travaux, dans la limite des plafonds fixés par la législation :

• Le montant des travaux de réhabilitation pris en compte pour la réduction d'impôts est plafonné à 400 000 euros sur une période de quatre années consécutives. Ce qui signifie que vous pouvez répartir vos dépenses de travaux sur plusieurs années tout en respectant ce plafond global.
• 30 % des dépenses éligibles pour les immeubles situés dans des sites patrimoniaux remarquables avec un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé.
• 22 % des dépenses éligibles pour les immeubles situés dans des sites patrimoniaux remarquables avec un Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP) ou dans des Quartiers Anciens Dégradés (QAD).

Si la loi Pinel offre des réductions fiscales en échange d'un engagement locatif sur des biens neufs, la loi Malraux se concentre exclusivement sur la réhabilitation de l'ancien. Ainsi, l'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt sur le revenu foncier dès que les travaux sont engagés, sans attendre la mise en location du bien.

Exemple concret

Pour illustrer cet avantage, prenons l'exemple d'un investisseur qui acquiert des parts de SCPI Malraux pour un montant de 100 000 euros. Si les travaux de réhabilitation entrepris représentent 70 % de cet investissement, soit 70 000 euros, l'investisseur peut bénéficier d'une réduction d'impôts de 21 000 euros (30 % de 70 000 euros). Cette réduction vient directement diminuer le montant des impôts fonciers à payer, ce qui peut représenter une économie substantielle sur plusieurs années.

À noter : Pour bénéficier de la réduction de l’impôt, l’investisseur doit s’engager à conserver ses parts de SCPI pendant une durée minimale de 15 ans.

Pourquoi investir dans une SCPI Malraux ?

Diversification des placements

Investir dans une SCPI Malraux permet de diversifier son patrimoine, en ajoutant une composante immobilière spécifique à son portefeuille d’investissement.

Contrairement à un investissement locatif traditionnel, qui peut se concentrer sur des biens neufs ou récents, la SCPI Malraux se focalise sur des immeubles anciens, souvent situés dans des centres-villes historiques. En achetant des parts de SCPI Malraux, l’investisseur accède donc à un marché unique, celui de la réhabilitation d’immeubles classés ou protégés.

Cette diversification peut permettre de s’exposer à des types de biens et des zones géographiques différentes de celles des SCPI classiques, et tout en bénéficiant des avantages fiscaux offerts par la loi Malraux.

Participation à la préservation du patrimoine

L’un des aspects les plus valorisants d’un investissement dans une SCPI Malraux est la contribution à la préservation du patrimoine architectural français. En effet, les travaux financés par ces SCPI concernent souvent des immeubles historiques, nécessitant des restaurations complexes pour les remettre en état et tout en respectant leur caractère d'origine. En investissant dans une SCPI Malraux, les investisseurs jouent donc un rôle actif dans la protection et la valorisation de ces biens immobiliers d’exception. En réalité, les SCPI Malraux sont des investissements qui vont au-delà des simples considérations financières, et qui permettent d'avoir un impact positif sur le tissu urbain et le patrimoine culturel.

Potentiel de valorisation

Enfin, le potentiel de valorisation des immeubles réhabilités grâce aux SCPI Malraux est un autre atout non négligeable. Après les travaux, ils peuvent offrir (sans garantie) une plus-value intéressante pour les investisseurs. De plus, la rareté de ces biens, associée à leur valeur patrimoniale, peut les rendre particulièrement attractifs sur le long terme.

Les risques et limites des SCPI Malraux

Les risques liés à l’investissement immobilier

Comme tout investissement immobilier, les SCPI Malraux comportent des risques qu’il est important de comprendre avant de s'engager.

Le premier risque concerne la vacance locative. En effet, une fois les travaux de réhabilitation terminés, les immeubles doivent être loués pour générer des revenus fonciers. Si les biens ne trouvent pas preneur rapidement, cela peut affecter les revenus distribués aux investisseurs, issus des loyers perçus.

De plus, les biens réhabilités, situés dans des secteurs sauvegardés, peuvent nécessiter des travaux supplémentaires non prévus initialement, ce qui peut augmenter les coûts et diminuer la rentabilité de l’investissement.

Les inconvénients spécifiques aux SCPI Malraux

Les SCPI Malraux présentent également des inconvénients spécifiques qu'il convient de prendre en compte.

L’un des principaux désagréments réside dans la durée de détention nécessaire pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux. En effet, les investisseurs doivent conserver leurs parts pendant une période minimale, souvent entre 9 et 15 ans, afin de ne pas perdre le bénéfice de la réduction d'impôts. La durée de détention est donc à prendre en compte au moment de l'investissement.

De plus, les immeubles concernés par la loi Malraux étant situés dans des zones spécifiques, le choix de l’emplacement est restreint, ce qui peut parfois poser des problèmes en termes de demande locative.

L’absence de revenus immédiats

Un autre inconvénient des SCPI Malraux est l’absence de revenus immédiats pour les investisseurs. En effet, tant que les travaux de réhabilitation ne sont pas achevés, les immeubles ne génèrent pas de revenus fonciers. Cela signifie que les investisseurs ne commencent à percevoir des revenus (non garantis) qu’après la fin des travaux et la mise en location des biens. Rappelons-le : les travaux sont une condition sine qua none pour bénéficier des avantages fiscaux de ce dispositif. Cette absence de flux de trésorerie immédiat doit donc être prise en compte, notamment pour les épargnants comptant sur ces revenus pour compléter leurs revenus fonciers existants.

En d’autres termes, bien que les SCPI Malraux offrent des avantages fiscaux attractifs et une opportunité unique d’investir dans la réhabilitation du patrimoine historique, elles ne sont pas sans risques. Il est alors essentiel pour chaque investisseur de bien évaluer ces risques, et de s'assurer que ce type d'investissement corresponde bien à sa situation financière et à ses objectifs à long terme. Dans ce contexte, l'accompagnement par un conseiller en gestion de patrimoine ou un conseiller en investissement financier est donc fortement recommandé.