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Les SCPI pour préparer sa retraite

Temps de lecture: 13 minutes

En bref

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d’investir dans l’immobilier sans avoir à supporter les contraintes de la gestion locative. Elles peuvent alors offrir un complément de revenus pour la retraite, mais présentent aussi des risques. Voici l’essentiel à retenir :

  • Des revenus réguliers (non garantis) pour compléter sa pension de retraite
  • Une gestion simplifiée par des professionnels de l’immobilier
  • Un placement accessible même avec un capital réduit
  • Une possibilité d’achat à crédit pour bénéficier de l’effet de levier
  • Un éventuel démembrement de propriété pour optimiser la fiscalité
  • Un moyen de diversification du patrimoine pour répartir les risques

Attention : Risque de perte en capital et rendements non garantis / Liquidité limitée : la revente des parts peut prendre du temps

Préparer sa retraite est une étape essentielle pour préserver une certaine stabilité financière et compléter ses revenus une fois l’âge du départ atteint. L’investissement en SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) apparaît alors comme une solution à étudier, permettant d’accéder à l’immobilier sans avoir à supporter les contraintes de la gestion locative. Grâce à l’achat de parts de SCPI, les épargnants peuvent percevoir des loyers réguliers (non garantis) et ainsi améliorer leur qualité de vie. Toutefois, comme tout placement, les SCPI présentent des avantages, mais aussi des risques. Il est donc crucial de bien comprendre tous ces éléments pour optimiser son patrimoine à long terme.

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2. Comprendre les SCPI

Définition et fonctionnement

Les SCPI sont des véhicules d'investissement collectif permettant d'accéder au marché immobilier sans avoir à gérer directement des biens locatifs.

Lorsqu’un épargnant souscrit des parts de SCPI, il devient associé au sein d’une société immobilière et détient une fraction de son patrimoine composé de divers biens : bureaux, commerces, logements ou résidences spécialisées. En contrepartie de cet investissement, la société de gestion de la SCPI perçoit les loyers, prend en charge l’entretien des biens et distribue les revenus aux porteurs de parts proportionnellement à leur investissement, après déduction des frais et charges.

Par ailleurs, contrairement à l’achat d’un bien immobilier en direct, qui nécessite un capital important, l’acquisition de parts de SCPI peut se faire avec des montants plus modestes.

Les SCPI sont régulées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), garantissant un cadre protecteur pour les épargnants. Toutefois, il est important de noter que ces placements ne garantissent pas le capital, et que leur rendement dépend des performances du marché immobilier.

Les différents types de SCPI

Il existe plusieurs catégories de SCPI, chacune ayant ses propres spécificités et répondant à des objectifs d’investissement différents.

Les SCPI de rendement

Les SCPI de rendement sont les plus courantes et les plus populaires auprès des épargnants souhaitant percevoir des revenus réguliers (non garantis). Elles investissent principalement dans l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, entrepôts, cliniques, hôtels…) afin de générer des loyers.

Ces SCPI visent à fournir un complément de revenus intéressant pour la retraite, car elles redistribuent la majeure partie des loyers perçus aux détenteurs de parts. Leur rendement moyen varie en fonction des conditions du marché immobilier et des taux d’occupation des biens détenus.

L’investissement dans ces SCPI peut se faire via un achat comptant ou via un crédit. Cependant, comme tout placement, ces SCPI présentent des risques : une vacance locative prolongée ou une baisse des loyers peut affecter les revenus perçus.

Les SCPI fiscales

Les SCPI fiscales sont particulièrement intéressantes pour les épargnants souhaitant réduire leur impôt sur le revenu tout en se constituant un patrimoine immobilier. Elles investissent dans des biens éligibles à des dispositifs fiscaux spécifiques, comme le dispositif Pinel, Malraux ou le déficit foncier.

Le principal avantage de ces SCPI réside dans leur fiscalité. Cependant, leur rendement est souvent inférieur à celui des SCPI de rendement, car une partie de la rentabilité repose sur la réduction d’impôt plutôt que sur les loyers perçus.

Ces SCPI sont à envisager sur une durée définie, généralement entre 9 et 15 ans, en fonction du dispositif fiscal appliqué. Elles sont donc adaptées aux investisseurs ayant un objectif de long terme et souhaitant optimiser leur fiscalité avant leur retraite.

Les SCPI de plus-value

Contrairement aux SCPI de rendement, les SCPI de plus-value ne visent pas à générer des revenus immédiats sous forme de loyers. Leur objectif est de réaliser une valorisation du patrimoine au fil du temps, c’est-à-dire une plus-value lors de la revente des biens. Pour cela, elles investissent dans des biens ayant un fort potentiel d’appréciation, souvent situés dans des zones à forte tension foncière ou nécessitant une rénovation.

Ces SCPI sont particulièrement adaptées aux épargnants préparant leur retraite sur un horizon de long terme, et n’ayant pas besoin de revenus immédiats mais cherchent à valoriser leur capital.

Cependant, notez que ces placements présentent un risque plus élevé, car la rentabilité dépend des évolutions du marché immobilier et de la capacité de la société de gestion à revendre les biens à un prix avantageux.

3. Les avantages des SCPI pour la préparation de la retraite

Des revenus complémentaires pour la retraite

L’un des principaux avantages des SCPI est qu’elles permettent de générer des revenus potentiellement réguliers, issus des loyers perçus sur les actifs immobiliers détenus par la société de gestion. Ces revenus sont ensuite redistribués aux détenteurs de parts, sous forme de dividendes, ce qui peut potentiellement offrir un complément de rente aux épargnants, particulièrement utile une fois l’âge de la retraite atteint.

Cependant, il est essentiel de rappeler que ces revenus ne sont pas garantis : leur montant dépend du marché immobilier, du taux d’occupation des biens et des décisions de la société de gestion.

Une accessibilité financière facilitée

Contrairement à l’achat direct d’un bien immobilier, qui nécessite un capital conséquent et implique des démarches complexes, investir en SCPI permet d’accéder au marché immobilier avec un ticket d’entrée beaucoup plus abordable.

Les épargnants peuvent acquérir des parts progressivement, grâce à des versements programmés, ou encore financer leur investissement via un crédit. Cette approche permet alors de se constituer des revenus pour la retraite sans immobiliser une somme trop importante dès le départ.

De plus, l’investissement en SCPI peut se faire dans le cadre d’une assurance vie, ce qui permet d’optimiser la fiscalité de ce placement et d’adapter sa stratégie en fonction de ses objectifs de long terme.

Une gestion déléguée et simplifiée

L’un des freins majeurs à l’investissement immobilier en direct est la gestion des biens : recherche de locataires, perception des loyers, entretien, travaux, risques d’impayés… Avec les SCPI, ces contraintes sont éliminées puisque la société de gestion s’occupe de tout.

Cette solution est donc idéale pour les épargnants souhaitant investir dans l’immobilier sans se soucier de la gestion locative. Ils reçoivent ainsi simplement leurs revenus, sans avoir à gérer quoi que ce soit.

Une diversification du patrimoine immobilier

Investir en SCPI permet une diversification accrue du patrimoine, ce qui est un atout majeur pour répartir les risques liés à un unique bien immobilier. En effet, posséder un seul appartement locatif expose fortement l’épargnant aux fluctuations du marché local, aux risques de vacance ou encore aux impayés de loyers.

À l’inverse, avec une SCPI, l’investissement est réparti sur un large portefeuille de biens immobiliers (bureaux, commerces, résidences spécialisées, entrepôts, hôtels…) répartis sur plusieurs zones géographiques. Cette diversification permet de mutualiser les risques et d’assurer une meilleure stabilité des revenus.

De plus, certains épargnants choisissent d’investir dans plusieurs SCPI afin de bénéficier de stratégies complémentaires et d’adapter leur placement à leur profil et à leur horizon de retraite.

Une fiscalité optimisée selon la stratégie adoptée

La fiscalité des SCPI peut être optimisée en fonction du mode d’investissement choisi. En effet, les revenus issus des loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu, en tant que revenus fonciers, et aux prélèvements sociaux. Pour limiter l’impact fiscal, plusieurs stratégies existent :

  • L’investissement via une assurance vie : en intégrant des SCPI dans un contrat d’assurance vie, les revenus sont soumis à la fiscalité de ce placement, réduite après 8 années de détention du contrat.
  • Le démembrement temporaire de propriété : en achetant la nue-propriété des parts de SCPI, l’épargnant ne perçoit pas de revenus immédiats (les revenus étant distribués à l’usufruitier). Le nu-propriétaire en récupère la pleine propriété après une certaine durée. Cette stratégie est particulièrement adaptée pour les personnes qui souhaitent anticiper leur retraite en différant la perception de leurs revenus, tout en bénéficiant d’une décote à l’achat et d’un allègement fiscal.
  • L’investissement à crédit : en achetant des parts de SCPI via un crédit, les intérêts de l’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, réduisant ainsi l’impôt à payer.

4. Les risques associés aux SCPI

Si les SCPI constituent une solution intéressante pour préparer sa retraite, il est essentiel pour tout épargnant de bien comprendre les risques qui y sont associés.

L'absence de garantie en capital

Les SCPI ne garantissent pas le capital investi. La valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse, en fonction de l’évolution du marché immobilier et des décisions de la société de gestion.

Les facteurs influençant cette variation de valeur sont nombreux :

  • La demande sur le marché immobilier
  • L’évolution des taux d’intérêt
  • La qualité des biens détenus et leur attractivité locative
  • La gestion des immeubles et des locataires…

Un épargnant investissant en SCPI doit donc avoir une vision de long terme et être conscient que la revente de ses parts peut entraîner une perte en cas de baisse du marché immobilier.

Des rendements non garantis

Le rendement des SCPI dépend principalement des loyers perçus sur les actifs immobiliers détenus. Or, plusieurs facteurs peuvent impacter ces revenus :

  • Une vacance locative prolongée (période où les biens ne trouvent pas de locataires)
  • Une baisse des loyers due à une évolution du marché
  • Des impayés ou des défaillances de locataires
  • Des frais de gestion et d’entretien plus élevés que prévu…

Ainsi, même si les SCPI de rendement offrent généralement des revenus attractifs, leur niveau n’est jamais garanti. L’épargnant doit être prêt à accepter des fluctuations dans la performance de son placement.

La liquidité limitée des parts de SCPI

La vente des parts de SCPI peut parfois s’avérer complexe. En effet, il n’existe pas toujours une contrepartie immédiate pour racheter les parts mises en vente.

La durée de détention recommandée est souvent de 8 à 10 ans, ce qui en fait un placement de moyen ou long terme. Les épargnants ayant besoin de récupérer rapidement leur argent doivent donc prendre en compte ce risque avant d’investir.

Pour pallier ce manque de liquidité, certaines SCPI proposent un marché secondaire où les parts peuvent être revendues, mais cela ne garantit pas une revente immédiate ni au prix souhaité.

La fiscalité des SCPI : un impact à anticiper

Les revenus issus des SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Selon la tranche d’imposition de l’épargnant, la fiscalité peut donc réduire significativement le rendement net perçu.

Les revenus des SCPI sont imposés selon leur nature :

  • Revenus fonciers : soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %).
  • Plus-values en cas de revente de parts : imposées selon le régime des plus-values immobilières, avec un abattement progressif selon la durée de détention.

Comme vu précédemment, certaines stratégies permettent d’atténuer cet impact fiscal. N’hésitez pas à solliciter l’accompagnement d’un professionnel des investissements financier pour mettre en place une stratégie correspondant à votre situation personnelle.

Les risques liés au marché immobilier

Le marché immobilier est influencé par de nombreux facteurs économiques et financiers. Une crise économique, une hausse brutale des taux d’intérêt ou une chute de la demande locative sont autant d’éléments qui peuvent impacter la rentabilité des SCPI.

Pour diluer ces risques, il est essentiel de choisir des SCPI diversifiées, investissant dans différents types d’actifs immobiliers et dans plusieurs zones géographiques.

5. Quelles stratégies d’investissement en SCPI pour la retraite ?

Évaluer sa tolérance au risque et son horizon d’investissement

Avant toute souscription, il est essentiel de définir son profil d’épargnant. La tolérance au risque et la durée d’investissement sont des critères déterminants pour choisir la meilleure stratégie.

Il est important de noter que les SCPI comportent une part de risque. En raison de la nature du marché immobilier, les investisseurs doivent être conscients des fluctuations potentielles et des imprévus économiques pouvant impacter la rentabilité de leur placement. De ce fait, les SCPI sont considérées comme un placement de long terme.

L’investissement à crédit : utiliser l’effet de levier

Acheter des parts de SCPI à crédit est une stratégie intéressante pour optimiser son patrimoine. L’épargnant bénéficie ainsi de l’effet de levier du crédit, c’est-à-dire qu’il peut investir une somme plus importante que son capital initial, en finançant une partie de son achat avec un emprunt.

Avantages :

  • Optimisation du capital : cela permet d’augmenter son patrimoine sans immobiliser une grosse somme d’argent.
  • Déduction des intérêts d’emprunt : les intérêts du crédit sont déductibles des revenus fonciers, réduisant ainsi l’impôt.
  • Préparation de la retraite : une fois le crédit remboursé, les revenus issus des loyers deviennent un complément à la pension de retraite.

Attention : cela nécessite une capacité d’emprunt suffisante et une bonne gestion budgétaire. Un crédit vous engage et doit être remboursé.

Le démembrement de propriété

Le démembrement temporaire de propriété est une stratégie intéressante pour les épargnants qui n’ont pas besoin de revenus immédiats mais souhaitent préparer leur retraite. Il consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit des parts de SCPI.

  • L’usufruit est détenu par un investisseur ou une entreprise qui perçoit les revenus pendant une durée définie.
  • Le nu-propriétaire (l’épargnant) récupère la pleine propriété des parts à la fin du démembrement, sans avoir payé d’impôt sur les revenus pendant la période de séparation des droits.

Avantages :

  • Réduction du prix d’achat : les parts sont acquises avec une décote pouvant aller jusqu’à 40 %.
  • Optimisation fiscale : pas d’impôt à payer sur les revenus fonciers pendant la période de démembrement.
  • Revenus à la retraite : au terme du démembrement, l’épargnant récupère la pleine propriété et commence à percevoir les revenus des loyers.

Risques :

  • Pas de revenus immédiats : cette stratégie convient aux personnes qui n’ont pas besoin de complément de revenus avant la retraite.
  • Dépendance au marché : la valorisation des parts à la fin du démembrement peut varier en fonction de l’évolution du marché immobilier.

Intégrer les SCPI dans une assurance vie, pour un cadre fiscal spécifique

Les SCPI peuvent être intégrées dans un contrat d’assurance vie, ce qui permet de bénéficier d’une fiscalité spécifique :

  • Les revenus des SCPI sont ainsi soumis à la fiscalité de l’assurance vie, réduite après 8 ans.
  • En cas de succession, l’assurance vie permet de transmettre son patrimoine dans un cadre fiscale particulier, hors succession.

Diversifier ses SCPI pour réduire les risques

Pour limiter les risques, il est conseillé de diversifier ses SCPI en choisissant plusieurs types de placements et en répartissant son investissement sur différentes zones géographiques et secteurs immobiliers.

En combinant plusieurs SCPI, l’épargnant peut ainsi mieux lisser les variations de rendement et répartir les risques.

Investir en SCPI est une solution intéressante pour préparer sa retraite, générer des revenus réguliers (non garantis) et diversifier son patrimoine immobilier. Cependant, souvenez-vous que les SCPI ne sont pas sans risques, notamment en termes de rendement, de perte en capital, de liquidité et de fiscalité. Une approche réfléchie et adaptée à vos besoins s’impose, et l’accompagnement par un professionnel est vivement recommandé.