Pourquoi investir en SCPI à crédit ? L'exemple de Jérôme

De nombreux épargnants optent pour l’investissement à crédit, pour se constituer un capital pour financer les études de leurs enfants, pour préparer leur retraite…  En SCPI, l’investissement à crédit peut permettre d’accélérer la constitution d’un capital, dans la mesure où l’épargnant est en mesure d’assumer les mensualités de son emprunt.

> A relire : Comment investir en SCPI à crédit ?

Les produits commercialisés par CORUM L’Épargne sont des investissements long terme qui n’offrent aucune garantie de performance et présentent un risque de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et financier et du cours des devises. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.  
L’obtention d’un financement pour la souscription à crédit de parts de SCPI n’est pas garantie et dépend de votre situation patrimoniale, personnelle et fiscale.
En cas d’investissement à crédit, nous attirons votre attention sur le remboursement des intérêts d’emprunt et du capital en cas de retournement du marché immobilier, ainsi que sur la potentielle déductibilité des intérêts d’emprunt de vos revenus. Ainsi, si le rendement de vos parts achetées à crédit n’est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse des prix lors de la vente de vos parts, vous devrez payer la différence. Ne vous basez donc pas sur les seuls revenus des SCPI pour honorer vos échéances d’emprunt.

Le choix d'épargne de Jérôme

Jérôme a 45 ans et vit à Bordeaux, avec sa famille. Il est pharmacien hospitalier, son épouse professeur en classe préparatoire, et leurs deux enfants Alice et Jules sont scolarisés au collège et au lycée.

Jérôme et son épouse touchent chaque mois un peu plus de 7 500 € nets après impôts. Ils viennent de terminer, il y a quelques mois, de rembourser le crédit qu’ils avaient souscrit pour l’achat de leur résidence principale, et donc de retrouver une capacité d’épargne élevée.
Jérôme, qui avait déjà investi en SCPI il y a quelques années, a fait le point avec son conseiller en investissement CORUM L’Epargne. Il a pu partager avec lui ses objectifs : assurer l’avenir de ses enfants, mais aussi se constituer un complément de revenus pour sa retraite. Lors de cet entretien, le conseiller a pu échanger avec Jérôme sur ses revenus, sa capacité d’épargne actuelle et projetée, mais aussi discuter du niveau de risque qu’il peut accepter.

Dans le cadre de ce bilan patrimonial, son conseiller en investissement lui a proposé un schéma comprenant la souscription de parts de SCPI en pleine propriété, à crédit, pour générer dès maintenant de potentiels revenus complémentaires ; mais également la souscription de parts de SCPI en démembrement, lui permettant de récupérer la pleine propriété de ses parts de SCPI (et donc les dividendes potentiels qui y sont associés) à l’issue d’une période de 15 ans.
Jérôme, anticipant des frais importants pour les études supérieures de ses enfants (son fils aîné aimerait intégrer une classe préparatoire puis une école de commerce de premier plan), a porté son choix sur la souscription à crédit de parts des SCPI CORUM Origin et CORUM XL, pour un montant de 300 000 €, financés avec un apport de 30 000 € et un emprunt sur 10 ans, au taux de 2.20 %, et sans assurance emprunteur     . 
 

Comment Jérôme gère son épargne ?

Les projets de Jérôme peuvent naturellement évoluer et sa capacité d’épargne également. Dans l’hypothèse où il ne procéderait pas au remboursement anticipé de son emprunt et garderait ses parts de SCPI, voici comment évoluerait son épargne au fil du temps.
Cela lui permettrait de disposer de revenus complémentaires de l’ordre de 1 375 € bruts par mois une fois le délai de jouissance 1) passée   (période durant laquelle il ne touche pas de revenus), sur la durée du placement. L’effort d’épargne sur la durée du crédit s’élève quant à lui à 2 509 € sur les 6 premiers mois de délai de jouissance, puis autour de 1 400 € par mois - en supposant que les dividendes nets d’impôts soient utilisés pour rembourser le crédit (avec une hypothèse d’imposition des revenus étrangers de l’ordre de 20 %, qui représente un taux moyen, la situation étant différente selon les pays).     

Sachez que ce résultat est calculé sur la base de l'objectif de rendement annuel non garanti de CORUM Origin (6 %, pour un TRI à 10 ans de 6,6 %) et de CORUM XL (5 %, pour un objectif non garanti de TRI à 10 ans de 10 %)3).     Il est net de frais et brut de fiscalité française et étrangère et ne constitue pas un indicateur fiable quant aux performances futures de vos investissements. Il a seulement pour but d’illustrer les mécanismes de votre investissement sur la durée de placement. Les SCPI comportent des risques, dont celui de perte en capital et leur performance peut varier à la hausse comme à la baisse. Avant toute décision d'investissement, vous êtes invité à vous rapprocher d'un conseiller dédié si besoin.

1) Délai de jouissance : délai entre la date de l’acquisition des parts et la date à laquelle les parts ouvrent droit à dividendes, habituellement de 6 mois. Il doit être pris en compte par le souscripteur, notamment dans le cadre d’une acquisition de part financée à crédit où il pourra exister un décalage entre la date des premiers remboursements du crédit et celle du premier versement potentiel de dividendes.
2) Dividende potentiel du premier mois de la deuxième année correspondant à la prise en compte du rendement des parts en jouissance.   
3)  Somme des dividendes depuis le début, en la prise en compte du délai de jouissance.
4) Rendement : taux de distribution, défini comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers (payés par le fonds pour le compte de l'associé), versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) divisé par le prix de souscription au 1er janvier de l'année N de la part.  
TRI : taux de rentabilité interne : mesure la rentabilité de l'investissement sur une période donnée. Il tient compte de l'évolution de la valeur de la part, des dividendes distribués sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l'épargnant.
photographie : Rana Sawalha