Rendement prévisionnel

Une SCPI (société civile de placement immobilier) est un fonds d’investissement qui collecte l’argent d’épargnants (appelés alors associés) pour l’investir dans des immeubles mis en location. En contrepartie du capital investi, l’épargnant acquiert des parts qui lui donnent droit à des revenus potentiels. Cet investissement « pierre papier » permet donc de diversifier son patrimoine sans être soi-même le propriétaire direct d’un bien immobilier.

Avant la souscription (l’acquisition de parts) ou lors de la cession (vente) de parts, l’épargnant peut évaluer les performances de la SCPI pour l’orienter dans cette vente ou cet achat. Les indicateurs comme le rendement prévisionnel aident en effet aux prises de décision.

Rendement prévisionnel : un outil de projection

Par définition, la prévision est hypothétique. Quand on parle de rendement prévisionnel, on fait donc référence au potentiel de rentabilité d’une SCPI sur une période à venir. Il s’agit généralement d’évaluer le rendement sur l’année suivante mais, dans certains cas, la projection peut porter sur une période plus longue.

Le rendement prévisionnel est un indicateur utilisé par les entreprises nouvellement créées et celles qui vont être reprises. Les données chiffrées offrent des indications sur le potentiel de la société et sur sa santé financière. Les résultats de l’analyse permettent alors d’anticiper les besoins en matière de financement ou d’établir une stratégie de gestion optimisant la rentabilité des activités.

Ce principe s’applique également aux SCPI. Le rendement prévisionnel aide la société de gestion à évaluer les performances passées et à estimer le rendement futur. Ce dernier reste incertain car les SCPI sont soumises aux risques du marché immobilier. Cet outil offre tout de même un aperçu aux épargnants sur les gains potentiels qui pourraient être générés. Le calcul du rendement prévisionnel inclut des données dont le plan de trésorerie (un tableau qui répertorie toutes les entrées et sorties d’argent d’une entreprise) fait partie.

Le calcul du rendement prévisionnel consiste à étudier les caractéristiques financières d’une SCPI. Cette analyse permet de définir les risques et de les mesurer. Pour les épargnants, cet indicateur aide à la compréhension de la stratégie adoptée par la société de gestion. Il peut également voir si la gestion de la SCPI peut lui permettre d’atteindre ses objectifs personnels.

Les parts de SCPI peuvent être souscrites à crédit. Le rendement prévisionnel communiqué par la société de gestion peut donc faire partie des données chiffrées que l’épargnant intègre à sa demande de prêt pour obtenir le financement souhaité.

Il est essentiel que le rendement prévisionnel de la SCPI repose sur des données chiffrées précises et adéquates afin que le résultat soit aussi juste que possible. Des prévisions trop optimistes risquent en effet d’induire les épargnants en erreur.

Rendement prévisionnel : comment est-il calculé ?

Le rendement prévisionnel, ou prévisionnel financier, est un indicateur reposant sur plusieurs facteurs. Dans le cas d’une SCPI, le rendement prévisionnel s’obtient en divisant le dividende prévisionnel au prix d’achat de la part le plus récent. Ce prix inclut les frais de souscription.

Pour évaluer les dividendes prévisionnels que la SCPI peut enregistrer et estimer les charges sur une même période, la composition du patrimoine de la SCPI et à son positionnement sur le marché immobilier peuvent être analysés. Les dépenses prévisionnelles peuvent quant à elles être calculées en fonction de l’état des immeubles.

Pour ce faire, la société de gestion doit dresser plusieurs tableaux qui recensent les données chiffrées, notamment :

• la rentabilité de la SCPI sur les années précédente et sa rentabilité potentielle à l’avenir ;
• la situation patrimoniale de la SCPI (immeubles achetés, vendus et état des bâtiments à la fin de l’année de référence) ;
• la trésorerie prévisionnelle qui offre un aperçu du budget mensuel ;
• la stratégie de financement de la SCPI qui informe sur les solutions permettant d’équilibrer les charges et les bénéfices.

Toutes les données contenues dans ces tableaux sont condensées puis analysées afin d’estimer le montant prévisionnel des dividendes, à savoir les revenus locatifs (loyers) qui seront redistribués entre les associés de la SCPI.

Rendement prévisionnel : les points de vigilance

Le rendement prévisionnel est estimé en fonction des dividendes prévisionnels. Or, ces derniers sont directement liés aux loyers collectés. Il est de ce fait impossible d’établir une prévision exacte puisque les locataires sont susceptibles de se trouver face à des difficultés financières. Il peut en résulter des loyers impayés. Lorsque leur recouvrement est incertain, il devient impossible d’intégrer les loyers pouvant être collectés dans l’estimation. Le résultat du calcul est donc susceptible d’être erroné. 

Les sociétés de gestion en charge de la SCPI peuvent privilégier une diversification des investissements. Cette dernière peut porter sur les types d’immeubles qui composent le patrimoine de la structure : bureaux, commerces, résidentiel. La diversité des zones d’investissement peut également être l’un de ses composantes. Plus ils sont attractifs, plus les immeubles de la SCPI affichent un taux d’occupation avantageux pour les associés. Les locataires sont, logiquement, alors plus enclins à renouveler leur bail. Si certains décident de mettre un terme à la location, la société de gestion peut trouver de nouveaux locataires afin de réduire les délais de vacance (période durant laquelle un immeuble est inoccupé). Les secteurs d’activité des locataires sont également déterminants. En cas de crise, ils ne sont pas forcément impactés au même niveau. La conjoncture économique peut avoir des conséquences différentes pour les professionnels de la santé, les restaurateurs et les acteurs du commerce non-alimentaire. Le risque n’est jamais totalement maîtrisé et les associés de la SCPI encourent toujours un risque de perte en capital.

Les performances des SCPI sont également liées aux évolutions du marché immobilier dans sa globalité. En cas de hausse ou de baisse des loyers, les estimations établies à titre prévisionnel peuvent être faussées.

Pour comprendre le rendement prévisionnel, il faut aussi déterminer si la distribution des loyers sous forme de dividendes porte sur l’intégralité des loyers collectés ou non. Certaines SCPI ne distribuent qu’une part des revenus locatifs, la proportion restante permettant de constituer une réserve financière grâce à laquelle il serait plus facile de faire face aux éventuelles baisses de rendements. C'est ce que l'on appelle le report à nouveau.

Il faut donc retenir que le rendement prévisionnel ne permet pas de préjuger du taux de rendement futur avec exactitude. Il s’agit d’une donnée purement hypothétique qui permet d’anticiper la manière dont une SCPI est amenée à évoluer.

Avant de choisir un produit d'épargne, il est conseillé de s'informer sur la manière dont la société de gestion gère les actifs. Il est souvent plus judicieux d’opter pour une approche qui tient compte des risques possibles, plutôt que pour des prévisions qui ignorent les aléas et les problèmes financiers qui peuvent se présenter.