PER et SCPI

-

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est une société civile de placement immobilier qui permet à l’épargnant d’accéder à des biens immobiliers locatifs par le biais de souscription de parts. Le fonctionnement repose sur la collecte de capitaux auprès de nombreux investisseurs, qui sont ensuite placés dans un patrimoine diversifié composé d’immeubles de bureaux, de commerces ou d’immobiliers résidentiels. Les loyers encaissés génèrent un revenu potentiel redistribué, après frais de gestion et impôts éventuels.

Les performances passées ne garantissent pas les performances futures, et ce type de placement comporte des risques : liquidité parfois limitée, évolution du prix des parts, et absence de garantie de capital.

Qu’est-ce qu’un PER ?

Le PER, ou plan d’épargne retraite, est un placement de long terme destiné à préparer la retraite. Il permet de réaliser des versements réguliers ou ponctuels qui sont investis sur différents supports, allant des fonds en euros sécurisés aux unités de compte investies en actions, en obligations ou en immobilier. Le capital est en principe bloqué jusqu’à la retraite, avec quelques cas de sortie anticipée prévus par la loi.

Le fonctionnement du PER inclut des règles fiscales spécifiques : les versements peuvent être déductibles du revenu imposable, dans la limite d’un plafond déterminé chaque année, ce qui procure un avantage immédiat si le taux marginal d’imposition, ou TMI, de l’épargnant est élevé. À terme, le capital constitué est accessible en rente ou en sortie en capital, selon le choix de l’épargnant.

Pour intégrer des parts de SCPI dans un plan d’épargne retraite, l’épargnant doit vérifier que son contrat propose ce type de supports. Toutes les solutions ne l’autorisent pas, car chaque assureur ou gestionnaire définit une liste précise de placements inclus dans le PER.

Il faut bien comprendre que ces supports immobiliers se retrouvent alors au côté d’autres placements proposés dans le plan, comme les fonds en euros ou les actions. L’équilibre entre ces différents choix dépend du profil de l’épargnant, de son horizon de placement et de sa tolérance aux risques.

A noter : il existe également d’autres solutions intéressantes en dehors du PER, par exemple via une assurance vie, où certaines SCPI sont accessibles comme unités de compte, ou encore via un contrat de capitalisation. Mais dans le cadre spécifique du plan d’épargne retraite, l’effet fiscal est différent : la déduction des versements dans la limite du plafond peut représenter un avantage notable si le taux marginal d’imposition est élevé.

Diversification immobilière

Souscrire des parts de SCPI dans un PER permet de diversifier son patrimoine. L’épargnant peut investir dans des biens immobiliers de bureaux, de commerces ou de logements sans avoir à gérer directement les locataires, les travaux ou les loyers. La gestion est déléguée à la société (contre paiement de frais de gestion), ce qui simplifie le fonctionnement. Ce type de placement peut offrir un rendement complémentaire au sein du plan, en parallèle d’autres supports comme les fonds en euros, les obligations, les actions, etc.

Avantage fiscal à l’entrée

Le PER se distingue par son cadre fiscal. Les versements volontaires sont déductibles des revenus imposables dans la limite d’un plafond personnalisé. Cela crée un effet immédiat pour l’épargnant, surtout si son taux marginal d’imposition (TMI) est élevé.

Cette déduction est l’un des avantages majeurs de ce plan, même si elle implique une fiscalité différée au moment de la sortie, en capital ou en rente.

Référence au PASS 2025

Pour bien calculer le plafond de déduction, il faut se rappeler que le PASS 2025 est fixé à 47 100 euros. Le plafond de versements déductibles correspond à 10 % des revenus professionnels, limité à 8 fois le PASS, ou à 10 % du PASS si cela est plus avantageux. Ces règles fiscales fixent donc le cadre dans lequel l’épargnant peut optimiser son placement.

Capitalisation dans la durée

Un autre avantage du PER, c’est que l’argent gagné grâce aux SCPI reste dans le contrat et n’est pas imposé tout de suite. Cela permet de faire grossir son épargne plus vite, car on ne paie des impôts qu’au moment de la sortie, à la retraite. À ce moment-là, les gains et le capital seront alors soumis à la fiscalité prévue selon le type de versement et les règles en vigueur.

Illiquidité et rachat

Les parts de SCPI logées dans un PER ne sont pas cotées en bourse. La revente dépend de la présence d’acheteurs, ce qui crée un risque de liquidité. La revente peut donc prendre du temps. L’épargnant doit accepter qu’un investissement immobilier en SCPI soit, par nature, moins liquide qu’un fonds en euros. Il s’agit d’un placement à envisager sur le long terme.

Risque de marché immobilier

Le rendement d’une SCPI dépend des loyers encaissés et de l’évolution du prix des biens immobiliers détenus. En cas de vacance locative, de baisse des loyers ou d’ajustement du marché, le revenu distribué peut diminuer et le capital investi peut perdre de la valeur.

L’épargnant doit donc rester conscient que les SCPI ne garantissent ni le capital ni un revenu stable.

Frais

L’épargnant doit également tenir compte des frais. Une SCPI comporte des frais de souscription, des frais de gestion et parfois des frais de sortie. Le contrat PER ajoute ses propres frais de versements, d’arbitrage et de gestion sur les unités de compte. Ces coûts viennent réduire le rendement net du placement. Comparer les frais des différents supports est indispensable pour éviter de voir l’effet fiscal du plan diminué par des charges trop lourdes.

Blocage et fiscalité de sortie

Un PER est avant tout un placement long terme. Le capital est bloqué jusqu’à la retraite, sauf cas de sortie anticipée prévue par la loi (accidents de la vie, achat de la résidence principale).

À la sortie, la fiscalité peut réduire l’avantage initial. Si les versements ont permis une déduction fiscale au moment de l’entrée, n’oubliez pas qu’ils seront soumis à l’impôt sur le revenu au barème progressif lors de la sortie en capital ou intégrés dans la rente. Si le TMI de l’épargnant est encore élevé au terme du plan, l’effet fiscal peut donc être moins favorable qu’anticipé.

À l’entrée

L’un des principaux avantages du PER repose sur la déduction des versements volontaires. Chaque épargnant dispose d’un plafond calculé en fonction de ses revenus et du PASS. Les versements effectués dans le plan réduisent donc l’assiette des impôts à payer, ce qui procure un effet fiscal immédiat. Plus le TMI est élevé, plus l’économie d’impôt est importante.

À la sortie en capital

Lorsque l’épargnant choisit une sortie en capital, la part correspondant aux versements déductibles est soumise à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif, sans abattement de 10 %, mais elle est exonérée de prélèvements sociaux. En revanche, la part des gains générés par les supports, comme les SCPI ou les fonds en euros, est imposée au prélèvement forfaitaire unique (30 %, composé de 12,8 % d’impôt sur le revenu et de 17,2 % de prélèvements sociaux). Cela signifie que le rendement accumulé sur les actifs immobiliers ou financiers du plan subit une fiscalité spécifique.

À la sortie en rente

Un autre choix possible est la rente viagère. Dans ce cas, le capital accumulé est converti en revenu régulier versé jusqu’à la fin de la vie de l’épargnant.

A noter : le calcul de la rente se base souvent sur des tableaux d’espérance de vie très optimistes. En cas de décès prématuré, et sauf si une rente réversible est mise en place, le capital restant est perdu.

Fiscalement, la rente est assimilée à une pension de retraite : elle bénéficie d’un abattement de 10 % dans la limite fixée chaque année, puis est soumise au barème de l’impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux s’appliquent également sur ces rentes. Le niveau d’impôt dépendra donc directement du TMI au moment de la retraite.

Épargnants fortement imposés aujourd’hui

Investir dans des SCPI à l’intérieur d’un PER peut être pertinent pour un épargnant dont le TMI est élevé. Grâce à la déduction des versements du revenu imposable, l’effet fiscal est immédiat : moins d’impôts à payer pendant la vie active.

Au terme du plan, la sortie est fiscalisée, mais si le TMI baisse à la retraite, l’avantage peut être significatif.

Horizon long et acceptation des risques

Ce placement correspond à un profil d’investisseur capable d’attendre au moins huit à dix ans, car les actifs immobiliers comme les SCPI nécessitent du temps pour produire un revenu régulier et amortir les frais. De plus, sur un PER, le capital est bloqué jusqu’à la retraite, sauf certains cas de sortie anticipée. Un épargnant qui accepte cette contrainte et les risques de variation des loyers ou du prix des parts peut tirer donc parti de ce type de supports.

Intérêt limité dans certains cas

Un PER investi en SCPI présente peu d’intérêt pour un épargnant faiblement imposé, par exemple avec un TMI de 0 % ou 11 %, car la déduction des versements n’offre qu’un avantage fiscal réduit.

Ouvrir ou vérifier son PER

La première étape consiste à disposer d’un plan d’épargne retraite. L’épargnant doit examiner attentivement son contrat, car tous ne proposent pas de SCPI ou d’autres supports immobiliers. Il est important d’analyser les frais de gestion, la diversité des placements disponibles, ainsi que les conditions de sortie.

Estimer son plafond de déduction

Avant de réaliser des versements, il convient de vérifier le plafond fiscal disponible. Celui-ci dépend des revenus de l’épargnant et du PASS de l’année. Le calcul permet d’anticiper l’avantage immédiat en termes d’impôts. En fonction de son TMI, la déduction générée peut être plus ou moins intéressante.

Choisir les supports adaptés

Une fois le plafond déterminé, il faut sélectionner les supports à l’intérieur du contrat. Le choix peut se porter sur des parts de SCPI mais les supports immobiliers doivent être équilibrés avec d’autres, comme des fonds en euros ou des unités en actions. Tout l’enjeu ? Diversifier le patrimoine et l’adapter au profil de risque de l’épargnant.

Réaliser les versements et arbitrer

L’épargnant peut effectuer des versements ponctuels ou programmés. Chaque versement est alloué selon la répartition choisie entre les différents supports. Des arbitrages sont possibles au fil du temps, par exemple pour ajuster la part d’immobilier face aux performances des marchés financiers.

Suivre et rééquilibrer régulièrement

Au fil des années, la valeur du capital peut évoluer selon les loyers perçus par les SCPI, les rendements des fonds en euros et la performance des actions. Il est recommandé de suivre régulièrement le placement et de réajuster la répartition des actifs pour rester en cohérence avec ses objectifs de vie et son horizon de sortie.

Loger des SCPI dans un PER peut permettre d’enrichir son patrimoine en associant immobilier, gestion professionnelle et avantages fiscaux liés aux versements. Ce placement doit toutefois être réfléchi : le capital est bloqué, la fiscalité s’applique à la sortie, des frais et des risques existent, ce qui exige une analyse attentive. Pour l’épargnant, l’essentiel est d’adapter son plan à son profil de revenus, son horizon de placement et ses objectifs à long terme.