Les SCPI de rendement

En résumé :

• Les SCPI de rendement font partie des 3 types de SCPI possibles avec les SCPI de plus-value et les SCPI fiscales. Les SCPI, pour sociétés civiles de placement immobilier, sont des structures d’investissement financier. Elles acquièrent des immeubles pour remplir différents objectifs en fonction de leur type.
• Dans le cas des SCPI de rendement, leur but est de mettre les immeubles en location pour obtenir des loyers qui seront versés à ses associés sous forme de dividendes potentiels.
• Pour devenir un associé d’une SCPI de rendement, il faut acquérir des parts de la société. Vous commencez ensuite à percevoir des dividendes potentiels après un délai de jouissance de 6 mois.
• Le patrimoine des SCPI est pris en charge par une société de gestion qui s’occupe des travaux de maintenance, des locataires et d’autres contraintes de maintenance.
• Le patrimoine des SCPI de rendement est généralement diversifié en termes de localisation géographique et de secteur d’activité des locataires. Cela permet une dilution des risques, même s’ils restent toujours présents, et une stratégie opportuniste.

Investir dans le secteur de l'immobilier permet aux épargnants de se constituer un patrimoine qui peut être mis en location. Cependant, un tel placement n'est pas à la portée de tout le monde et comporte, de plus, certaines contraintes comme la recherche de locataires et les travaux d'entretien. De ce fait, investir dans une société civile de placement immobilier de rendement ou SCPI constitue une alternative à l’investissement immobilier en direct. La SCPI a pour mission première d'acquérir des immeubles. Une société de gestion les exploite et les gère. La SCPI de rendement utilise les fonds collectés auprès des épargnants pour investir dans différents types de biens immobiliers qui, mis en location, génèrent par la suite des dividendes potentiels qui leur sont versés tous les mois après un délai de jouissance de 6 mois.

Que sont les SCPI de rendement ?

En général, trois types de SCPI sont accessibles aux épargnants dans la pierre-papier. Le premier est la SCPI fiscale qui a pour objectif d'offrir aux détenteurs de parts des avantages fiscaux. Pour ce faire, la société investit dans des logements résidentiels qui reposent sur des dispositifs particuliers : Pinel, Malraux, etc. En contrepartie de la réduction d'impôts, les SCPI de ce type proposent un taux de rendement moindre à leurs associés. Il existe également les SCPI de plus-values dont l’objectif est d’acquérir des immeubles pour les vendre et ainsi obtenir un bénéfice potentiel qui sera redistribué aux épargnants.

Les SCPI de rendement, elles, ont pour objectif principal de percevoir des revenus locatifs pour les redistribuer, sous forme de dividendes potentiels, à leurs associés. C’est pour cela qu’elles possèdent un certain nombre d’immeubles, majoritairement dans l’immobilier professionnel, pour en obtenir des gains potentiels grâce aux loyers recueillis. Ainsi, les SCPI de rendement investissent généralement dans des commerces, des entrepôts ou encore des bureaux. Elles peuvent également investir dans l'hôtellerie et les résidences pour seniors ou étudiants, etc.

Une gestion déléguée à une société spécialisée

L’absence de gestion constitue l’une des caractéristiques l'investissement dans une SCPI. Contrairement à un achat immobilier en direct, l'investisseur acquiert des parts d’une société qui détient des immeubles. Ces derniers sont gérés par une société de gestion. Cela décharge le porteur de parts de l'ensemble des contraintes, tant techniques que logistiques, relatives à la gestion d'une location classique. Il perçoit les dividendes potentiels, proportionnels au nombre de parts détenues.

Par ailleurs, investir dans une SCPI de rendement revient à investir indirectement dans l'immobilier professionnel. Cela présente également l’avantage de bénéficier de la dilution du risque locatif. En effet, comme la société détient généralement plusieurs immeubles dans des secteurs différents, les risques sont dilués grâce à ce nombre.

Une plus grande accessibilité avec un patrimoine diversifié

L'investissement dans une SCPI a aussi pour atout d'être plus facilement accessible par rapport à une acquisition de bien immobilier en direct. Même si le ticket d'entrée définie par la société de gestion peut être représenter un investissement important, il reste inférieur au prix d'un appartement ou d'une maison.

Un épargnant qui investit dans une SCPI de rendement diversifie aussi son patrimoine. Les parts de cette société lui permettent d'acquérir simultanément plusieurs actifs. En général, les SCPI de rendement adoptent une stratégie de diversification sectorielle. De ce fait, si un secteur en particulier est frappé par la crise, l'impact sur les détenteurs de parts est moindre. À la diversification sectorielle s'ajoute la diversification géographique pour plus de dilution du risque.

Des risques à connaître avant d'investir

Comme tout investissement, l'acquisition de parts dans une SCPI de rendement comporte tout de même des risques.

Un placement moins liquide

Comparé aux autres placements financiers, la SCPI est moins liquide. Un épargnant qui souhaite vendre ses parts doit attendre que la société ait trouvé un nouvel acheteur pour récupérer son argent. Puis, en cas de crise, la rentabilité locative peut enregistrer une diminution plus ou moins forte.

Un risque de perte en capital

Néanmoins, le plus grand risque pour un investisseur dans une SCPI de rendement demeure la perte en capital. Autrement dit, il peut perdre tout ou partie de l'argent investi. Les sommes investies ne sont jamais garanties et le prix d'achat des parts est susceptible de varier à la baisse comme à la hausse.

Les modalités de souscription à une SCPI

Plusieurs options sont disponibles pour investir dans les SCPI de rendement.

La souscription en direct dans une SCPI de rendement

Pour acheter des parts d'une SCPI de rendement, la méthode la plus courante est la souscription en direct. Comme son nom l'indique, elle consiste à faire l'acquisition auprès d'un distributeur habilité. Il peut s'agir d'une société de gestion, d'un établissement bancaire ou encore d'un conseiller en gestion de patrimoine. L'investisseur est libre de choisir en fonction de ses préférences, mais surtout de sa capacité financière et du montant à investir.

Il est aussi possible de souscrire en direct sur une plateforme de distribution virtuelle. Cette forme de souscription en direct permet de réaliser d'importantes économies. L'achat en ligne des parts de la SCPI de rendement se fait généralement à moindre coût. Cette baisse de prix est rendue possible grâce à la suppression des intermédiaires qui représentent des frais supplémentaires pour les investisseurs.

La souscription indirecte de parts d'une SCPI de rendement

Les investisseurs ont la possibilité de souscrire indirectement pour acquérir les parts d'une SCPI de rendement. La souscription indirecte consiste à les acheter par le biais d'un contrat d'assurance vie. Cette alternative à la souscription directe présente divers avantages. Les revenus issus du placement ne font pas l'objet d'imposition tant qu'ils n'ont pas été rachetés. Puis, la fiscalité du contrat d'assurance vie s’applique et pas celle des revenus fonciers lors du retrait.

L'investissement dans une SCPI de rendement par l'intermédiaire d'un contrat d'assurance-vie apporte une certaine liquidité qui peut faire défaut à ce type de placement. En revanche, le risque de perte en capital reste non couvert. Enfin, la souscription indirecte conduit souvent à une baisse des prix des parts et des tickets d'entrée.