Les meilleures SCPI de rendement

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Une SCPI de rendement, ou Société Civile de Placement Immobilier de rendement, est un véhicule d’investissement collectif permettant aux particuliers d’acquérir des parts dans un patrimoine immobilier diversifié. Ce type de placement, géré par une société de gestion, vise à offrir un rendement régulier (non garanti) issu de la distribution de revenus locatifs. Pour ce faire, les SCPI investissent dans des actifs variés, comme des bureaux, des commerces, ou encore des immeubles dédiés à certains domaines en particulier, tels que la santé.

La gestion des SCPI est confiée à des experts en immobilier, qui sélectionnent les actifs selon des critères précis de localisation, de qualité, et de taux d’occupation afin de maximiser les revenus potentiels, tout en limitant les risques. Pour autant, avec les SCPI de rendement, le risque n’est jamais nul : des pertes en capital sont possibles et les rendements ne sont pas garantis.

Ces sociétés de gestion assurent également la capitalisation des SCPI en investissant les fonds collectés dans de nouveaux actifs, ce qui vise à augmenter la valeur des parts. Grâce à la diversification géographique et sectorielle des biens détenus, les SCPI de rendement tâchent d’offrir aux investisseurs une exposition à l’immobilier « pierre-papier » avec un risque réparti sur de nombreux biens.

Attention : toutes les SCPI de rendement ne se valent pas… Avant de souscrire à une SCPI, il est donc essentiel pour un investisseur de comprendre l’approche de gestion adoptée par la SCPI, les types de biens détenus, le taux de rendement escompté, les frais appliqués, etc. Une analyse approfondie s’impose, afin de déterminer si les SCPI visées correspondent bien aux objectifs d’investissement de l’épargnant.

Pour choisir les meilleures SCPI de rendement, il est crucial de s'intéresser aux performances passées, tout en restant conscient qu'elles ne garantissent pas les résultats futurs.

Comprendre les indicateurs de rendement

Pour bien évaluer une SCPI, certains indicateurs de performance sont essentiels :

• Le rendement annuel, exprimé en pourcentage du prix de la part, représente la rentabilité brute des investissements immobiliers.
• Le TRI, ou Taux de Rendement Interne, est également utile pour mesurer la performance sur plusieurs années, en prenant en compte la capitalisation des intérêts et la valeur de revente des parts.
• Enfin, le taux d'occupation financier (TOF) indique la part des loyers effectivement perçus par rapport aux loyers potentiels. Il révèle ainsi la capacité de la SCPI à maintenir une distribution de revenus régulière.

Nuancer les performances passées

Bien que les performances passées donnent un aperçu de la gestion et de la stabilité des actifs d’une SCPI, elles ne garantissent pas les rendements futurs.

Les SCPI investissent dans un marché immobilier dynamique et en constante mutation. Si un rendement attractif sur plusieurs années peut indiquer une gestion efficace dans divers contextes économiques, il demeure essentiel de rester vigilant face aux fluctuations du marché.

Les épargnants doivent donc évaluer les SCPI avec discernement et éviter de se baser uniquement sur les rendements passés.

Identifier les rendements potentiellement attractifs

Notez qu’il peut aussi arriver qu'une SCPI affiche un rendement élevé de façon exceptionnelle, en raison d'une surperformance temporaire ou d'une cession d'actifs avantageuse. Dans ces cas, il convient d'examiner attentivement si ce rendement est soutenable dans le temps.

Une gestion prudente privilégiera un taux de distribution stable plutôt que des gains soudains, ces derniers pouvant d’ailleurs masquer des fluctuations ou une prise de risque accrue.

L’un des critères clés pour identifier les meilleures SCPI de rendement repose sur l’analyse de leur stratégie de gestion et la composition de leurs actifs immobiliers. En toute logique, pour assurer une distribution régulière et attractive des revenus, il est préférable de miser sur une SCPI de rendement gérée par une équipe expérimentée, capable de sélectionner et d’optimiser des actifs dans des secteurs variés tels que les bureaux, les commerces, le résidentiel ou encore la santé.  

La qualité de l’équipe de gestion

La gestion d’une SCPI requiert une grande expertise en immobilier et une capacité à anticiper les tendances du marché. Les meilleures SCPI sont souvent gérées par des équipes dont la réputation repose sur des années d’expérience et une approche prudente dans la sélection des actifs.  

En parallèle, l’équipe de gestion de la SCPI se doit de maintenir une attention constante aux taux d’occupation et à la stabilité des revenus locatifs.

La composition du patrimoine immobilier de la SCPI de rendement

La diversité des actifs est un facteur essentiel pour limiter les risques et maximiser le rendement (non garanti). Une SCPI diversifiée inclura différents types d’actifs (bureaux, commerces, résidentiel…), répartis sur plusieurs zones géographiques (Régional, en France, en Europe et même au-delà).

La solidité financière des locataires

Pour garantir un rendement solide, les SCPI devront rechercher des locataires stables et fiables, tels que des entreprises de renom ou des établissements reconnus dans leur secteur.

La solidité des locataires impacte directement la capacité de la SCPI à maintenir un taux d’occupation élevé et, par conséquent, une distribution régulière de revenus. Par ailleurs, des locataires en bonne santé financière assureront une meilleure résilience en cas de conjoncture économique défavorable, ce qui soutiendra aussi la pérennité des revenus des investisseurs.

Pour évaluer la rentabilité d'une SCPI de rendement, il est essentiel de prendre en compte les frais associés à la souscription, à la gestion et à la sortie. Ces frais, bien qu'invisibles au premier abord, impactent directement le rendement net des parts et peuvent varier significativement d’une SCPI à l’autre.

Les frais de souscription

Les frais de souscription sont souvent appelés « frais d’entrée » et représentent un pourcentage du prix d'achat des parts. Ces frais permettent de financer la recherche, l'acquisition et la valorisation des actifs immobiliers de la SCPI, que ce soit des bureaux, des commerces, du résidentiel ou des biens dans le secteur de la santé.

Un investisseur doit évaluer ces frais en fonction de ses objectifs et de son horizon de placement : plus les frais de souscription sont élevés et plus ils mettent de temps à être amortis. Néanmoins, souvenez-vous que, dans tous les cas, les SCPI de rendement doivent être envisagées comme des placements à long terme.

Les frais de gestion

Les frais de gestion sont perçus annuellement par la société de gestion pour couvrir les coûts liés à l'administration, à la gestion des actifs et à la distribution des revenus. Ces frais sont déduits directement du rendement de la SCPI et varient en fonction de la stratégie de gestion employée.

Or, les frais de gestion peuvent significativement affecter les distributions nettes des revenus… Voilà pourquoi il est primordial de les comparer entre différentes SCPI de rendement.

Les frais de cession (ou frais de sortie)

Enfin, les frais de cession s’appliquent lors de la revente des parts. Ils couvrent les coûts associés à la sortie de la SCPI et peuvent influencer le gain net de l'investisseur. Certaines SCPI offrent des conditions de sortie plus souples, avec des frais limités (voir inexistants), ce qui facilite ainsi la revente des parts, offre une meilleure liquidité et procure des rendements plus élevés.

Comparer les frais pour une meilleure rentabilité

Pour maximiser son rendement, il est judicieux de comparer les frais globaux entre plusieurs SCPI. Un taux de frais plus élevé pourra cependant être justifié par une gestion plus performante. L’objectif ? Équilibrer les frais et le potentiel de distribution de la SCPI.

Un élément fondamental dans le choix des meilleures SCPI de rendement réside dans leur politique de distribution des revenus. En effet, comme les SCPI de rendement ont pour objectif de redistribuer aux investisseurs une part des revenus locatifs générés par leurs actifs immobiliers, il s’agit d’un paramètre essentiel.

La régularité et la fréquence des distributions

Les SCPI distribuent généralement des revenus de manière trimestrielle, ce qui permet aux investisseurs de bénéficier de rentrées d’argent régulières.

La fréquence et la stabilité des distributions sont des indicateurs précieux de la bonne gestion de la SCPI. Une distribution stable démontrera que les actifs de la SCPI sont bien loués et qu’ils génèrent des revenus constants.

Attention : il est essentiel pour l’épargnant de vérifier que la SCPI n’a pas augmenté ses distributions de revenus de façon excessive pour attirer des investisseurs, au risque de ne pas pouvoir les maintenir dans le temps.

La politique de réserve : le report à nouveau et la provision pour gros entretien (PGE)

Pour garantir la pérennité des distributions, de nombreuses SCPI mettent en place des réserves financières :

• Le report à nouveau est une provision accumulée à partir des revenus non distribués, destinée à être utilisée en cas de baisse des loyers perçus.
• De même, la Provision pour Gros Entretien (PGE) permet de couvrir les coûts de maintenance et de rénovation des actifs immobiliers sans impacter les revenus distribués.

Ces réserves apportent plus de stabilité aux rendements, en tentant de protéger au mieux la SCPI contre les fluctuations du marché immobilier et les imprévus.

Le réinvestissement des bénéfices pour renforcer le capital

Certaines SCPI choisissent de réinvestir une partie de leurs bénéfices dans de nouveaux actifs pour accroître la capitalisation et diversifier davantage leur portefeuille immobilier. Ce réinvestissement, bien que réduisant légèrement la distribution immédiate, contribue à la croissance du patrimoine sur le long terme, pour espérer un rendement plus durable pour les investisseurs.

Une distribution équilibrée entre rendement et gestion des risques

En analysant la politique de distribution d’une SCPI, il est également important de s’assurer qu’elle propose un rendement équilibré, sans négliger la solidité des actifs sous-jacents et les risques associés. Une SCPI bien gérée cherchera à maintenir un taux de distribution raisonnable, en rapport avec la performance réelle de son patrimoine immobilier. En d’autres termes, un rendement moyen, mais prudent et pérenne, pourrait être plus profitable sur la durée qu’un rendement trop alléchant, reposant sur des risques inconsidérés.

Investir dans une SCPI de rendement offre des avantages en termes de revenus réguliers et de diversification du patrimoine immobilier. Cependant, la question de la liquidité, c’est-à-dire la facilité de revente de ces parts, est aussi essentielle.

Comprendre la différence entre SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable

Les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable diffèrent dans leurs modalités de revente :

• Pour les SCPI à capital fixe, les parts ne peuvent être vendues qu'à d'autres investisseurs, ce qui implique parfois un délai pour trouver un acheteur.
• En revanche, les SCPI à capital variable permettent aux investisseurs de racheter et de vendre des parts plus librement, grâce à une capitalisation flexible qui s’ajuste à la demande.

Cette distinction influence directement la liquidité de la SCPI et peut être un critère important pour un investisseur souhaitant maintenir une certaine flexibilité.

La demande de parts et la liquidité sur le marché secondaire

La liquidité des parts de SCPI dépend aussi de la demande sur le marché secondaire, c’est-à-dire du nombre d’investisseurs intéressés par l’acquisition de nouvelles parts. Des parts dans une SCPI investie dans des secteurs attractifs seront souvent plus facilement revendables. Qui plus est, cette demande contribuera également à maintenir un prix stable des parts.

La politique de rachat de la société de gestion

Certaines sociétés de gestion mettent en place des politiques de rachat de parts, ce qui peut améliorer la liquidité pour les investisseurs souhaitant se retirer. Notez que ce mode de fonctionnement n’est pas systématique. Les investisseurs doivent donc bien se renseigner sur cette possibilité avant de souscrire, car elle peut être un facteur déterminant dans le choix de la SCPI.

Anticiper ses objectifs d’investissement à long terme

La liquidité restreinte des SCPI ne convient pas à tous les profils d’investisseurs. Investir dans une SCPI de rendement est souvent envisagé comme une stratégie à long terme, permettant de profiter des rendements et de la capitalisation des actifs immobiliers dans le temps.

Investir dans une SCPI de rendement offre de nombreux avantages, mais il est essentiel d’évaluer les risques associés à ce genre de placement pour garantir une approche équilibrée entre le potentiel de rendement et la diversification de l’investissement.

La vacance locative et le risque de perte de revenus

L’un des risques majeurs pour une SCPI de rendement est la vacance locative, c’est-à-dire la période pendant laquelle un bien reste inoccupé et ne génère pas de revenus. Une SCPI investissant dans des secteurs solides et diversifiés aura tendance à réduire ce risque en maintenant un taux d’occupation élevé. Toutefois, dites-vous bien que le risque n’est jamais nul et qu’aucune SCPI ne peut garantir ses revenus futurs.

Pour l’épargnant, le taux d’occupation financier (TOF) d’une SCPI est néanmoins un indicateur important de la qualité de gestion des actifs et de la capacité de la société à distribuer des revenus réguliers.

Les risques sectoriels et géographiques

Les SCPI de rendement, bien que diversifiées, sont parfois exposées à des risques spécifiques selon les secteurs ou les zones géographiques dans lesquelles elles investissent. Par exemple, une SCPI concentrée uniquement sur les commerces pourra être plus sensible aux cycles économiques et aux changements de consommation. De même, une SCPI investissant majoritairement en France pourra faire face à des risques économiques différents de celles opérant dans d’autres régions d’Europe. Une stratégie de diversification géographique et sectorielle aidera donc à répartir les risques et à renforcer la stabilité du rendement.

La baisse de la valeur des actifs immobiliers

Le prix des actifs immobiliers, qu’il s’agisse de bureaux, de commerces, de logements, de garages ou d’établissements de santé, pourra toujours fluctuer en fonction des conditions du marché.

Une SCPI de rendement bien gérée prendra en compte ces fluctuations et tentera de maintenir une politique de gestion prudente pour assurer une capitalisation stable et un rendement (non garantis), même en cas de baisse de la valeur des actifs.

Les épargnants doivent donc évaluer si la SCPI a tendance à adopter une gestion proactive face aux variations du marché immobilier pour protéger leur investissement. Lorsque ça n’est pas le cas, le prix des parts peut baisser et les investisseurs peuvent subir des pertes en capital au moment de la revente de leurs parts de SCPI.

Diversification et équilibre entre rendement et répartition des risques

Pour atténuer les risques, il est souvent recommandé aux investisseurs de diversifier leurs placements au sein de plusieurs SCPI ou de combiner leur investissement immobilier avec d’autres types d’actifs financiers. De même, les SCPI diversifiées, intégrant des actifs variés et bien répartis, offrent souvent un rendement plus stable (non garanti) et permettent de mieux gérer les fluctuations du marché.

Choisir les meilleures SCPI de rendement nécessite une analyse rigoureuse de multiples critères. En étudiant attentivement chaque SCPI, vous maximiserez vos chances d'investir dans un placement immobilier « pierre-papier » intéressant. Pour une approche plus éclairée, et afin de vous bâtir un portefeuille immobilier diversifié, plus robuste et orienté vers la performance sur le long terme, ne restez pas seul. Il est vivement recommandé de solliciter l’aide d’un professionnel. Celui-ci saura vous conseiller selon votre situation personnelle et vos ambitions.