SCPI hors zone euro

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Une SCPI est une société spécialisée dans la gestion collective de biens immobiliers. En échange de l’achat de parts de cette société, les investisseurs (c’est-à-dire les épargnants) perçoivent des revenus issus de la location d’immeubles, comme des bureaux, des commerces ou des locaux liés à la santé. De plus, ils n’ont jamais à se charger de la gestion directe des biens.

Les SCPI dites « internationales » ont pour particularité d’investir en dehors de la zone euro (comme aux États-Unis par exemple).

Contrairement aux SCPI françaises ou centrées sur l’immobilier en France, ces structures cherchent à diversifier leur patrimoine au-delà des marchés immobiliers européens traditionnels. L’objectif principal de ce type de placement est de répartir les investissements dans différents pays, afin de limiter l’exposition à un seul marché et de saisir des opportunités de rendement parfois supérieures à celles observées dans la zone euro.

En pratique, une SCPI hors zone euro peut détenir des immeubles de bureaux loués à des entreprises étrangères, des commerces ou des hôtels situés dans des capitales internationales, ou encore des bâtiments liés aux secteurs porteurs comme la santé. Cependant, comme ces actifs immobiliers génèrent des loyers dans une autre monnaie que l’euro, cela introduit un risque de change et des spécificités fiscales. Nous y reviendrons dans la suite de ce guide.

Investir dans une SCPI hors zone euro peut présenter plusieurs avantages, notamment en matière de diversification, de rendement et de fiscalité. Pour les investisseurs français souhaitant élargir leur patrimoine immobilier au-delà des frontières de la France et de l’Europe, ce type de placement peut être une opportunité intéressante, à condition d’en comprendre les mécanismes.

Diversification géographique

L’un des premiers objectifs d’un investissement dans une SCPI internationale est la diversification du patrimoine. En plaçant une partie de ses actifs immobiliers dans des pays étrangers, l’investisseur répartit les risques liés à une économie ou à un secteur particulier. Cette diversification permet de limiter l’exposition au seul marché immobilier français ou à celui de la zone euro.

En intégrant des immeubles situés dans des capitales non européennes, la société de gestion répartit les sources de revenus locatifs, ce qui peut apporter une meilleure résistance face aux cycles économiques.

Qui plus est, certains marchés étrangers offrent également des dynamiques de croissance différentes de celles observées en France, avec des taux de vacance plus faibles, des loyers en hausse ou une demande locative soutenue.

Recherche de rendements attractifs

Les SCPI hors zone euro peuvent rechercher un rendement supérieur à celui des SCPI centrées uniquement sur le marché immobilier français. En ciblant certains pays où les prix de l’immobilier sont encore accessibles et où les taux de distribution sont jugés compétitifs, les sociétés de gestion espèrent générer des revenus locatifs plus importants pour les porteurs de parts.

Ces investissements peuvent concerner des actifs immobiliers dans des secteurs porteurs comme les bureaux « nouvelle génération », les centres de santé, la logistique ou encore les commerces en développement. La qualité des locataires internationaux, la durée des baux, ainsi que la stabilité de certains marchés hors euro peuvent contribuer à soutenir la performance globale de la SCPI.

Cependant, ces rendements ne sont jamais garantis. Ils dépendent notamment du bon fonctionnement de la gestion, de la fiscalité locale, des taux de change, ainsi que de la capacité des immeubles à générer des loyers réguliers.

Avantages fiscaux éventuels

Selon le pays dans lequel la SCPI détient ses biens immobiliers, les revenus perçus peuvent bénéficier d’un traitement fiscal particulier. En vertu des conventions fiscales signées entre la France et de nombreux États étrangers, il est parfois possible d’éviter une double imposition.

Dans certains cas, l’impôt est payé dans le pays d’origine des revenus et n’est pas à nouveau prélevé en France, ce qui peut améliorer le rendement net de l’investissement. Toutefois, cela dépend de nombreux facteurs. Il est donc recommandé de bien s’informer sur le traitement fiscal spécifique de chaque SCPI internationale. Le recours à un conseiller ou à un professionnel agréé peut être utile pour évaluer l’impact fiscal global de ce type de placement.

Comme tout placement immobilier, investir dans une SCPI internationale comporte des risques. Bien que les avantages en termes de rendement, de diversification et de fiscalité puissent être attractifs, les investisseurs français doivent garder à l’esprit que les revenus ne sont jamais garantis et que le capital peut fluctuer.

Risque de change

L’un des premiers risques propres aux SCPI hors zone euro concerne les variations entre l’euro et la monnaie locale du pays d’investissement. Par exemple, si les loyers sont perçus en livre sterling, en dollar ou dans une autre devise, une dépréciation de cette monnaie par rapport à l’euro pourrait réduire le montant des revenus distribués aux investisseurs. Ce risque de change peut donc impacter à la fois la distribution et la valorisation des parts. Certaines sociétés de gestion choisissent de couvrir ce risque, mais cela a un coût qui peut influencer le rendement.

Risques géopolitiques et réglementaires

Les SCPI internationales sont exposées aux règles fiscales, juridiques et politiques des pays dans lesquels elles détiennent des immeubles. Un changement de fiscalité, une réforme du droit immobilier ou une instabilité politique peuvent donc avoir des conséquences sur les revenus, les loyers perçus ou le prix des actifs. Les marchés immobiliers étrangers sont soumis à leurs propres évolutions réglementaires, indépendamment de celles en vigueur en France ou dans la zone euro… Et cela n’est pas sans conséquences.

Risque de gestion locale

La bonne gestion d’un patrimoine immobilier international dépend de la capacité de la société à piloter des biens à distance, dans des contextes parfois complexes. Il est important que la SCPI s’appuie sur des partenaires locaux compétents pour la gestion des immeubles : entretien, relations avec les locataires, perception des loyers, respect des normes locales, etc. Une mauvaise gestion peut nuire à la rentabilité du placement, affecter le rendement et fragiliser la distribution des revenus.

Risque de liquidité et de perte en capital

Les parts de SCPI, qu’elles soient régionales, nationales ou internationales (Européennes ou non), ne sont pas cotées en bourse. Leur revente peut donc prendre du temps, notamment si la demande est faible. De plus, en cas de baisse de la collecte ou de tension sur les marchés immobiliers, le prix des parts peut reculer. Comme pour tout placement immobilier, le capital n’est pas garanti et peut évoluer à la baisse. Il s’agit donc d’un placement à envisager sur le long terme, avec une bonne tolérance au risque.

Rendements non garantis

Même si certaines SCPI internationales ont pu afficher des taux de distribution élevés dans le passé, cela ne préjuge en rien des performances futures. Le rendement dépend de nombreux facteurs : loyers perçus, taux d’occupation des bureaux, des logements ou commerces, fiscalité locale, évolution des prix de l’immobilier dans les pays ciblés, stratégie de gestion adoptée par la société... Une baisse des revenus locatifs ou une augmentation des charges peut réduire la distribution annuelle aux porteurs de parts. Dans tous les cas, les rendements des SCPI ne sont pas garantis.

Avant d’acheter des parts dans une SCPI hors zone euro, il est essentiel de prendre le temps d’analyser plusieurs critères.

La répartition géographique du patrimoine

Il est recommandé de vérifier dans quels pays la SCPI détient ses biens immobiliers. Certains marchés sont bien connus des investisseurs français, tandis que d’autres pays hors Europe peuvent présenter davantage d’incertitudes économiques, fiscales ou politiques. Une large diversification géographique peut répartir les risques liés à une dépendance excessive à un seul marché immobilier.

La nature des actifs immobiliers

Le type d’immeubles détenus influe directement sur les revenus générés. Les SCPI internationales peuvent investir dans des bureaux, des commerces, des immeubles de santé, de la logistique… Chaque secteur présente ses propres avantages et risques. Par exemple, les bureaux peuvent être sensibles aux nouvelles tendances de télétravail, tandis que les actifs liés à la santé peuvent offrir une meilleure stabilité des loyers. Comprendre la composition du patrimoine immobilier permet d’évaluer plus justement le potentiel de rendement de la SCPI.

L’historique de rendement et la stratégie de gestion de la SCPI

Même si les performances passées ne garantissent jamais les résultats futurs, l’historique de distribution peut donner des indications sur la capacité de la SCPI à générer des revenus dans différents contextes.

Il est également utile de s’intéresser à la stratégie de la société de gestion : sélection des biens, qualité des locataires, horizon de détention, politiques d’arbitrage, niveau d’endettement (crédit), etc. Une gestion prudente peut limiter les risques et favoriser une meilleure régularité dans la distribution des revenus.

Le risque de change et sa couverture éventuelle

L’un des points clés à examiner concerne aussi la gestion du risque de change. Comme nous l’avons précédemment évoqué, lorsque les loyers sont perçus dans une autre devise que l’euro, la variation des taux de change peut impacter le montant réellement distribué aux porteurs de parts. Certaines SCPI mettent en place une couverture pour stabiliser ces flux, d’autres non. Il est donc important de vérifier si une protection contre le risque de change est prévue, et à quel coût.

Les frais et la fiscalité applicable

Enfin, comme pour toute SCPI, des frais sont à prévoir : frais de souscription, frais de gestion annuels, frais liés aux acquisitions ou cessions d’immeubles…

Il convient de faire preuve de vigilance vis-à-vis des SCPI dites « sans frais ». Souvent, l’absence de frais d’entrée est compensée par des frais de gestion annuels plus élevés ou des pénalités lors de la revente des parts. Il est donc essentiel d’examiner attentivement la structure des coûts sur toute la durée de détention.

Dans le cas d’une SCPI internationale, il faut aussi s’informer sur la fiscalité applicable aux revenus immobiliers perçus à l’étranger. Selon les conventions fiscales entre la France et les pays concernés, les revenus peuvent être exonérés en France (avec imposition à l’étranger) ou partiellement imposés selon un crédit d’impôt. Or, ces deux éléments (frais et fiscalité) influencent directement le rendement net pour l’investisseur.

Investir dans une SCPI hors zone euro, c’est ouvrir son patrimoine immobilier à de nouveaux marchés, à d’autres économies, et à des opportunités de rendement parfois supérieures à celles observées en France. Mais comme tout placement, cela demande de bien comprendre les règles du jeu : fiscalité, gestion, risques et objectifs à long terme. Informé, accompagné et prudent, l’investisseur peut ainsi envisager une vraie diversification… y compris au-delà des frontières de l’Hexagone.

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