Les SCPI hôtelières et tourisme

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Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un véhicule d’investissement collectif permettant aux investisseurs d’accéder à l’immobilier sans avoir à gérer eux-mêmes les biens. Dans le cas spécifique des SCPI hôtelières et tourisme, la stratégie repose sur l’acquisition et la gestion d’actifs immobiliers liés à l’hôtellerie, aux loisirs et au secteur touristique.

Concrètement, une SCPI collecte du capital auprès d’un grand nombre d’investisseurs par le biais de la souscription de parts. Ces fonds sont ensuite utilisés pour acquérir un portefeuille immobilier, intégrant dans ce cas précis des hôtels, des résidences de tourisme, ou encore des établissements dédiés à l’accueil de voyageurs d’affaires ou de loisirs. Ces biens sont ensuite exploités via des baux commerciaux, souvent de longue durée, permettant à la SCPI de percevoir des revenus réguliers (non garantis).

Les avantages des SCPI hôtelières

Les SCPI hôtelières et tourisme présentent plusieurs avantages pour les investisseurs.

La diversification du patrimoine dans le secteur hôtelier

L’un des principaux atouts des SCPI hôtelières est la diversification. Bien qu’il s’agisse d’un type de SCPI spécialisée, en achetant des parts, les investisseurs accèdent à un portefeuille d’immobiliers variés dans le secteur touristique : hôtels urbains, établissements balnéaires, résidences de tourisme, hébergements de courte durée, etc. Cette stratégie permet de répartir les risques liés à l’exploitation d’un seul bien ou d’un seul emplacement géographique.

Un potentiel de rendement attractif

Les SCPI hôtelières affichent souvent un rendement compétitif, même si ce dernier n’est jamais garanti. Ce dernier est issu des revenus locatifs perçus par la société de gestion, redistribués ensuite aux investisseurs sous forme de dividendes.

La gestion professionnelle et la mutualisation des risques

Les SCPI sont administrées par des sociétés de gestion agréées qui s’occupent de l’acquisition, de la gestion, des baux, du suivi de l’occupation, ainsi que de l’entretien des biens. Cette gestion professionnelle représente un gain de temps et de sérénité pour les investisseurs. Elle garantit également une sélection rigoureuse des biens selon des critères de rentabilité, de localisation et de stratégie de long terme.

L’accessibilité financière de la souscription

Contrairement à l’achat direct d’un bien immobilier dans le secteur hôtelier, l’investissement dans une SCPI hôtelière est accessible avec un montant relativement modeste. La souscription peut débuter à partir de quelques centaines ou milliers d’euros par part, selon la SCPI choisie. Cela rend ce type de placement particulièrement adapté aux personnes souhaitant diversifier progressivement leur capital dans l’immobilier touristique, secteur souvent difficilement atteignable pour les particuliers.

Comme tout placement en immobilier, l’investissement dans une SCPI hôtelière et tourisme présente des risques qu’il est essentiel de bien comprendre avant toute souscription. Bien que ces SCPI puissent offrir un rendement attractif et une diversification du patrimoine, les investisseurs doivent être conscients des aléas liés à ce type de secteur et de placement.

Un rendement non garanti et des performances variables

Les taux de distribution affichés par certaines SCPI hôtelières peuvent paraître intéressants, mais il est important de rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le rendement dépend directement des revenus générés par les actifs immobiliers, c’est-à-dire les hôtels et résidences de tourisme, dont l’occupation peut fluctuer selon la conjoncture économique, la saisonnalité ou les événements impactant le secteur touristique.

Le risque de liquidité lors de la revente des parts

Les parts de SCPI ne sont pas cotées en Bourse, ce qui signifie que leur revente n’est pas immédiate. Elle dépend de l’offre et de la demande. Ainsi, un investisseur souhaitant récupérer son capital rapidement pourrait rencontrer des délais, voire vendre ses parts à un prix inférieur à celui d’acquisition si le marché immobilier est moins favorable.

La sensibilité du secteur hôtelier aux crises

Le secteur hôtelier et touristique est particulièrement sensible aux événements extérieurs. Par exemple, la crise du Covid-19 a montré que des baisses brutales du taux d’occupation pouvaient fortement impacter les revenus locatifs des hôtels, et donc le rendement distribué aux investisseurs. Ce risque sectoriel est important à prendre en compte.

L’imposition des revenus

Les revenus versés par les SCPI hôtelières sont soumis à la fiscalité des revenus fonciers en France. Selon la tranche marginale d’imposition de chaque investisseur, ces revenus peuvent donc être fortement fiscalisés, en plus des prélèvements sociaux (17,2 %). Il s’agit d’un élément à prendre en compte dans l’évaluation de vos performances futures attendues.

La variation du prix des parts

La valeur des parts de SCPI peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Cette variation dépend notamment de l’évolution du marché immobilier, de la qualité des actifs, du taux d’occupation des hôtels, et de la stratégie de gestion mise en œuvre par la société de gestion. Une baisse de la valeur des immobiliers hôteliers peut entraîner une réévaluation à la baisse du prix des parts et donc des pertes pour l’épargnant.

Les frais

Les frais associés à l’investissement en SCPI hôtelières constituent un élément à ne pas négliger. En général, ils se composent principalement de frais de souscription (ou d’entrée), de frais de gestion annuels et parfois de frais de cession lors de la revente des parts. Ces frais, qui peuvent représenter un pourcentage significatif du montant investi, viennent diminuer le rendement net perçu par l’investisseur. Il est donc essentiel d’en prendre connaissance avant toute souscription.

Par ailleurs, il convient de faire preuve de méfiance à l’égard des SCPI dites « sans frais ». Si une SCPI met en avant l’absence de frais d’entrée, il est possible que ceux-ci soient en réalité intégrés différemment, par exemple via des frais de gestion plus élevés. Il est important d’analyser attentivement la documentation officielle de la société de gestion pour bien comprendre la structure de frais globale et éviter toute mauvaise surprise.

Avant de se lancer dans l’investissement en SCPI hôtelières et tourisme, il est essentiel d’adopter une démarche réfléchie et structurée. Bien que ce type de placement dans l’immobilier hôtelier puisse permettre de générer des revenus et de diversifier son patrimoine, comme nous venons de le voir, il comporte des risques qu’il convient d’évaluer en amont. Voici quelques recommandations pour investir de manière éclairée dans ce secteur et trouver la meilleure SCPI de rendement au regard de votre situation.

Évaluer son profil d’investisseur

Chaque investisseur a une situation différente. Il est donc indispensable de bien définir son profil :

• Quel est votre horizon d’investissement ?
• Êtes-vous prêt à accepter une certaine variabilité des rendements ?
• Quel est votre objectif : génération de revenus, valorisation du capital, diversification géographique ? …

Ces questions vous permettront d’adapter le choix de la SCPI à votre stratégie personnelle et à votre tolérance aux risques.

Diversifier ses placements

La diversification est une règle de prudence incontournable. Il est rarement conseillé de concentrer la totalité de son capital sur une seule société de gestion, une seule SCPI ou un seul secteur comme l’hôtellerie. Il est plutôt préconisé de coupler sa SCPI hôtelière avec d'autres SCPI diversifiées, qui peuvent notamment être investies dans de la logistique, de l’immobiliers d’entreprise, de santé ou de logement, mais aussi avec d’autres types de placements (épargne en actions, en obligations, etc.) pour mieux répartir les risques et équilibrer les performances sur le long terme.

Analyser les documents d’information réglementaire

Avant toute souscription, il est important de consulter attentivement les documents fournis par la société de gestion, notamment le bulletin trimestriel, le rapport annuel, la notice d’information, ainsi que le DIC (Document d’Informations Clés). Ces supports contiennent des données essentielles : taux de distribution, occupation des actifs, évolution du prix des parts, stratégie d’acquisition, pays ciblés (France, Europe, hors zone euro, USA…), types d’hôtels, durée des baux, etc.

S’entourer de conseils professionnels

L’investissement en SCPI, notamment dans le domaine spécifique de l’immobilier hôtelier, nécessite parfois l’avis d’un professionnel. Un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert en finance pourra vous aider à mieux comprendre l’impact de ces revenus sur votre situation personnelle, à évaluer les avantages et les risques, et à sélectionner des SCPI adaptées à votre profil. N’hésitez pas à vous faire accompagner.

Les SCPI hôtelières et tourisme offrent une opportunité intéressante de diversifier son patrimoine dans un secteur dynamique comme l’hôtellerie et les loisirs, tout en bénéficiant d’une gestion professionnelle. Si les rendements peuvent être attractifs, il est toutefois essentiel de bien en comprendre les risques, d’analyser les informations disponibles et de se construire une stratégie d’investissement adaptée. Comme toujours en immobilier, mieux vaut investir avec réflexion que dans la précipitation.

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