Investir dans l'immobilier

Un investissement immobilier est un projet qui peut vous permettre de vous constituer un patrimoine, mais aussi d’obtenir potentiellement des revenus complémentaires. Vous pouvez alors acquérir un ou plusieurs logements pour les mettre en location. Ce type d’investissement est dit direct. Afin d’améliorer la rentabilité de votre achat, vous pouvez analyser le marché immobilier, les taux auxquels vous pouvez emprunter de l’argent, les endroits les plus attractifs… Des experts peuvent vous accompagner dans votre démarche (agences immobilières, agents indépendants, ou courtiers).

Pour compléter vos placements directs et investir de façon différente dans l’immobilier, vous pouvez également acquérir des parts de SCPI, ce qui est considéré comme un achat indirect. Ces sociétés civiles de placement immobilier collectent l’épargne d’investisseurs qui en deviennent des associés. Elle investit ensuite cette épargne, majoritairement, dans l’immobilier professionnel comme des immeubles de bureaux, des commerces ou des hôtels. Comme pour les achats directs, vous pouvez percevoir des revenus potentiels issus des loyers. Un placement en SCPI permet donc d’accéder à un type d’immobilier qui serait inaccessible en achat direct. En revanche, un bien acquis en direct vous appartient alors que les immeubles d’une SCPI font partie du patrimoine de la société, mais pas de celui de ses associés.

Ces diverses solutions d’investissement immobilier présentent des risques de perte en capital.

Un investissement immobilier représente une perspective de revenus complémentaires : le bien que vous acquérez fait partie de votre patrimoine. L’achat de votre résidence principale, ou de votre résidence secondaire, n’est donc pas considéré comme un investissement. En effet, il s’agit d’immobilier de jouissance. Il consiste à acquérir votre résidence principale ou secondaire pour votre propre usage et pas pour en tirer des revenus.

Les possibilités de placement sont différentes selon votre projet. Deux grands types d’investissement immobilier existent :

• L’immobilier locatif classique consiste à mettre votre investissement en location nue ou meublée. Grâce à ce placement, vous bénéficiez de revenus potentiels chaque mois. L’immobilier locatif direct peut vous convenir si vous cherchez à obtenir des revenus complémentaires tout en développant votre patrimoine. Vous devez quand même débourser une somme conséquente et avoir du temps à consacrer à la recherche de locataires et à leur gestion.
• L’immobilier  « pierre papier » consiste à confier votre épargne à une société de gestion qui investit pour vous. Les SCPI fonctionnent de cette manière. Ce type d’investissement est plus accessible (certaines SCPI proposent un prix de part qui s’élève à une centaine d’euros) et convient à un épargnant qui n’a pas le temps de s’occuper de la gestion de son bien. Ce type d’investissement permet également de diversifier vos investissements immobiliers.

Ces manières d’investir peuvent se compléter et permettre de diversifier votre capital. Vous pouvez ainsi détenir un ou plusieurs biens que vous louez, mais aussi des parts de SCPI.

1.1. L’investissement immobilier locatif en direct

Pour générer des revenus grâce à un investissement immobilier, la mise en location d’un bien est la première solution que vous pouvez mettre en place. L’investissement immobilier locatif consiste à acquérir un bien neuf ou ancien (appartement, maison ou même immeuble) destiné à la location afin de percevoir des loyers. Ceux-ci peuvent vous permettre de compenser les mensualités de votre crédit, si vous le financez de cette façon, et de toucher un bénéfice. Vous pouvez faire le choix d’acquérir différents types de biens : un appartement, un immeuble, des bureaux… Certains placements sont plus accessibles que d’autres. L’immobilier professionnel l’est, par exemple, beaucoup moins que l’immobilier résidentiel.

La question de l’endroit se pose également : en ville, à la campagne, près de la mer pour louer à des touristes… Les possibilités sont multiples. Pour vous orienter vers le meilleur choix, vous pouvez être accompagné par une agence immobilière ou un expert indépendant. Cependant, des frais supplémentaires sont à prévoir. Une fois que vous avez investi, vous devez vous occuper de la gestion locative : communication, travaux, collecte des loyers. Là encore, un professionnel peut effectuer ces tâches pour vous en échange de frais de gestion, souvent proches de 10 %, voire supérieurs.

1.1.1. Les caractéristiques d’un investissement direct

L’avantage principal de l’immobilier direct est que le bien fait partie de votre patrimoine. Ainsi, vous pouvez décider de l’occuper ou de le revendre et peut-être même en obtenir une plus-value. Le bien vous appartient en propre. L’investissement indirect en SCPI est moins tangible, car ce sont les parts de SCPI qui vous appartiennent, mais pas les immeubles dans lesquels la SCPI investit.

L’investissement locatif présente des risques de perte en capital. Les locataires peuvent cesser de payer le loyer, ce qui peut représenter un manque dans vos revenus. Une vacance locative, ce qui signifie que votre bien n’a plus de locataires pendant un certain temps, peut également advenir.

1.1.2. Les pièges à éviter lorsque vous effectuez un investissement immobilier direct

Lorsque vous vous lancez dans l’achat d’un bien, l’un des paramètres à prendre en compte est son attractivité. Pour attirer des locataires potentiels, le bien doit pouvoir répondre à leurs besoins. Il peut s’agir de son emplacement ou des équipements qu’il possède. En amont, vous pouvez identifier le type de locataire (étudiant, famille, touristes) qui pourrait louer votre bien. Ensuite, vous pouvez adapter l’investissement en conséquence. Vous pouvez par exemple choisir d’investir dans une ville étudiante et acheter un studio pour trouver des étudiants plus facilement. Ainsi, des travaux peuvent parfois s’avérer nécessaires pour minimiser le risque de vacance locative. De même, vous devez faire attention aux réglementations qui évoluent. Certains dispositifs peuvent par exemple évoluer ou être supprimés. La loi Pinel va par exemple être supprimée pour les investissements qui auront lieu après le 31 décembre 2024.

1.1.3. L’investissement immobilier indirect ou « pierre papier »

Une autre solution pour investir dans l’immobilier est l’achat de parts de SCPI. On parle alors d’immobilier indirect ou « pierre papier ». Les SCPI, ou sociétés civiles de placement immobilier sont constituées d’épargnants, ou associés, qui investissent collectivement. Ils confient leur épargne à la société de gestion qui, en échange de frais, l’investit dans différents types de biens. Les SCPI acquièrent majoritairement de l’immobilier professionnel (bureaux, hôtels, commerces) qui peut offrir une rentabilité importante. Les associés de la SCPI perçoivent des revenus potentiels. Ils proviennent des loyers des immeubles qui constituent le patrimoine de la SCPI.

Les SCPI peuvent être de divers types qui correspondent aux objectifs des investissements immobiliers (rendement, défiscalisation, ou plus-value) . Les SCPI de rendement ont, comme leur nom l’indique, comme premier objectif d’investir dans des immeubles qui possèdent une rentabilité intéressante. D’autres SCPI, dites de défiscalisation, investissent pour permettre aux épargnants de bénéficier d’avantages fiscaux. Elles utilisent un dispositif comme Pinel, Malraux, monuments historiques ou encore Denormandie.

1.1.4. Les caractéristiques d’un investissement en SCPI

Les SCPI présentent plusieurs avantages. La société de gestion s’occupe de rechercher les investissements, de collecter les loyers et de les reverser aux associés, ce qui induit des frais de gestion. La gestion des biens est donc totalement prise en charge. Les risques, qui sont les mêmes que pour un investissement direct (vacance locative, départ du locataire, absence de paiement des loyers…), sont mutualisés par la diversité des biens de la SCPI et des locataires. Dans la mesure où les immeubles sont répartis entre plusieurs pays et divers secteurs, les risques sont minimisés. Si une crise venait à toucher un secteur ou un pays en particulier, les pertes potentielles que cette situation pourrait engendrer sont atténuées par les autres investissements. Ainsi, vous pouvez investir à la fois en France et à l’étranger grâce aux SCPI, sans pour autant faire disparaître les risques. Comme pour l’investissement locatif direct, vous risquez de perdre en capital.

1.1.5. Les pièges à éviter dans le cadre d’un investissement en SCPI

Avant d’acquérir des parts dans une SCPI, vous pouvez vérifier certaines valeurs communiquées par la société de gestion. Vous pouvez notamment observer le rendement de la SCPI qui mesure sa performance même si les performances passées ne présagent pas des performances futures. D’autres paramètres sont à prendre en compte comme la façon dont la société est gérée. Ce critère peut s’apprécier grâce à différentes valeurs comme le taux d’occupation qui permet de mesurer le potentiel locatif de la SCPI. Plus il est élevé, plus la société a des locataires fiables qui versent régulièrement des loyers.

Les différences principales entre ces deux types d’investissement sont les suivantes : 

• Le prix de l’investissement initial : la somme déboursée pour un achat en direct est généralement importante. En ce qui concerne les SCPI, il est possible d’investir dès quelques dizaines ou centaines d’euros, selon la SCPI. Ainsi, la part de la SCPI CORUM XL est de 195 euros (frais et commission de souscription de 12 % inclus) au 31 décembre 2022.
• La gestion : si vous décidez de mettre votre bien en location, vous devez vous occuper de la gestion locative ou la déléguer à une agence (recherche des locataires, travaux, relation avec l’agence…). Dans le cadre de la SCPI, la gestion est totalement prise en charge en échange de frais de gestion.
• Les frais : en échange de la prise en charge de la gestion locative, dans le cadre de la SCPI, les frais sont directement prélevés sur vos dividendes. Les SCPI de la gamme CORUM L’Épargne comportent quatre types de frais : des frais de souscription, de gestion, de cession de parts et de cession d’immeubles. Les frais sont variables selon les SCPI et certaines possèdent d’autres frais.
• Les types d’investissement : avec un achat direct, vous êtes souvent cantonné aux appartements ou maisons. Investir en SCPI vous permet d’accéder à des investissements plus importants comme des immeubles de bureaux, des galeries commerciales, des hôtels…
• Diversification des investissements : dans le cadre d’un investissement immobilier direct, vous êtes souvent limité dans le nombre et le type de vos investissements. Une SCPI possède un patrimoine varié qui peut inclure différents types d’immeubles professionnels.
• Investissement à l’étranger : le patrimoine d’une SCPI peut également se situer en partie à l’étranger. L’achat immobilier direct peut restreindre un investissement en dehors de la France : le manque de connaissance du marché local, les différences linguistiques et certaines restrictions par rapport aux investisseurs étrangers peuvent constituer des barrières.
• Le délai de jouissance : vous pouvez disposer de votre bien acheté en direct quand vous le souhaitez, mais les parts de SCPI ont un délai de jouissance de plusieurs mois (5 mois pleins pour les SCPI de la gamme CORUM L’Épargne). Ce délai est pris par la société de gestion pour investir l’argent des épargnants.

Pour financer un investissement immobilier direct ou indirect (SCPI), vous disposez de deux options principales : l’achat comptant ou l’achat grâce à un emprunt.

3.1. Acheter en payant comptant 

Vous pouvez acquérir un bien immobilier ou des parts de SCPI en payant comptant. Cependant, un bien direct requiert souvent des sommes importantes, de l’ordre de dizaines de milliers d’euros alors que les parts de SCPI peuvent être accessibles à partir d’une centaine d’euros. Il peut, de plus, être parfois plus intéressant de ne pas toucher à votre épargne et de souscrire un crédit pour activer l’effet levier.

3.2. Investir grâce à un prêt bancaire

Vous pouvez effectuer un emprunt pour acheter un bien ou des parts de SCPI. Dans le premier cas, un emprunt est souvent nécessaire pour compléter un éventuel apport et pouvoir acquérir une maison ou un appartement. Dans le deuxième cas, vous pouvez, grâce au crédit, acquérir un plus grand nombre de parts pour recevoir plus de dividendes potentiels.

Un prêt peut créer un effet levier. Cela signifie que vous pouvez augmenter vos gains potentiels sur votre investissement grâce à votre emprunt. Il est d’ailleurs parfois préférable de choisir de financer votre investissement ainsi plutôt que de puiser dans votre épargne. En effet, quand vous souscrivez un crédit, vous augmentez vos capacités d’investissement. Votre capital est donc augmenté sur le long terme si les revenus potentiels que vous obtenez, dans le cadre d’une SCPI comme dans celui d’un achat direct, sont supérieurs aux mensualités que vous devez rembourser. Ce mécanisme est renforcé, dans le cadre des SCPI, si le prix de la part est revalorisé. Ainsi, votre capital, prend de la valeur.

3.3. Le réinvestissement automatique des dividendes dans le cadre des SCPI

Certaines SCPI peuvent vous laisser le choix entre le versement régulier de vos dividendes potentiels ou leur réinvestissement. Cette option vous permet d’augmenter votre capital réinvesti en nombre de parts. Vous devez tout de même payer l’impôt sur le revenu, même sur la partie des dividendes qui est réinvestie. Voilà pourquoi il vous est possible de réinvestir une partie et d’en garder une autre pour vous acquitter de votre impôt.

Bon à savoir

Les SCPI de la gamme CORUM L’Épargne donnent la possibilité à leurs associés de réinvestir tout ou une partie de leurs dividendes pour augmenter leur capital.