L'imposition des revenus de SCPI à la retraite

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Les SCPI sont des structures d'investissement collectif en immobilier qui permettent aux épargnants d'investir dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers (bureaux, commerces, résidences, etc.) sans avoir à gérer directement ces biens. Pour cela, les épargnants achètent des parts de SCPI et deviennent associés au sein du portefeuille immobilier géré par la société de gestion de la SCPI. Cette société de gestion sélectionne, acquiert, gère et entretient les biens immobiliers. C’est aussi elle qui perçoit les loyers et redistribue les revenus (non garantis) sous forme de dividendes aux épargnants.

Lorsque l’on détient des parts de SCPI, il est possible de percevoir plusieurs catégories de revenus, chacun d’eux étant soumis à une fiscalité spécifique.

Les revenus fonciers (loyers perçus)

Les SCPI de rendement investissent dans de l’immobilier locatif (bureaux, commerces, résidences, etc.). En contrepartie de leur placement, les investisseurs peuvent alors percevoir des revenus fonciers réguliers, correspondant à la redistribution des loyers collectés par la société de gestion. Ces revenus fonciers sont imposables à l’impôt sur le revenu.

Les revenus financiers

Certaines SCPI, en plus de l’immobilier, placent leur trésorerie dans des produits financiers (par exemple, des obligations). Ces placements génèrent des revenus financiers : ce sont souvent des intérêts ou des dividendes. Ces revenus sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 % (dont 17.20% de prélèvements sociaux) ou peuvent, sur option, être intégrés au barème de l’impôt sur le revenu.

Les plus-values

La revente de parts de SCPI ou les cessions de biens immobiliers opérées directement par la société de gestion peuvent générer des plus-values immobilières. Ces plus-values sont imposables selon un régime fiscal spécifique, similaire à celui des ventes d’immobilier en direct. Elles peuvent être réduites grâce à des abattements pour durée de détention, permettant une exonération partielle, voire totale, après un certain nombre d’années.

Les revenus fonciers issus de SCPI sont considérés comme des revenus imposables et doivent être déclarés chaque année dans la déclaration de l’impôt sur le revenu. L’investisseur, qu’il soit en activité ou à la retraite, peut choisir entre deux régimes fiscaux : le régime micro-foncier ou le régime réel. Le choix entre ces deux options dépend du montant des revenus fonciers perçus et des charges déductibles éventuelles.

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier est un régime simplifié, réservé aux investisseurs qui perçoivent moins de 15 000 € de revenus fonciers bruts par an et qui détiennent au moins un bien immobilier en propriété directe. Les parts de SCPI seules ne permettent donc pas d’y accéder, sauf si l’investisseur possède également un bien en direct.

Ce régime offre un abattement automatique de 30 % sur les revenus fonciers, sans possibilité de déduire des charges réelles (comme les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les travaux, etc.). Ce placement est donc intéressant pour ceux qui souhaitent une déclaration simple et n’ont que peu ou pas de charges déductibles.

Le régime réel

Le régime réel est obligatoire si les revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € par année ou si l’investisseur ne remplit pas les conditions du micro-foncier. Ce régime fiscal permet de déduire un grand nombre de charges : frais de gestion, assurance, intérêts de crédit, travaux, provisions, etc.

Ce régime est souvent plus avantageux pour les investissements en SCPI, surtout si l’investisseur a financé ses parts à crédit. Il permet parfois de créer un déficit foncier, imputable sur le revenu global (dans la limite de 10 700 € par an), ce qui réduit ainsi l’impôt à payer. En contrepartie, la déclaration est plus complexe et peut nécessiter l’accompagnement d’un professionnel de la gestion de patrimoine ou d’un conseiller fiscal.

Tableau récapitulatif des régimes d’imposition

En plus des revenus fonciers tirés des loyers des biens immobiliers, certaines SCPI génèrent des revenus financiers. Ces revenus proviennent alors de placements effectués par la société de gestion. Les sommes perçues prennent la forme d’intérêts ou de dividendes, et sont à déclarer séparément des revenus fonciers. Leur fiscalité suit les règles des revenus mobiliers, différentes de celles appliquées aux revenus fonciers.

Le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU)

Depuis 2018, les revenus financiers issus des SCPI sont en principe soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), aussi appelé « flat tax ». Ce prélèvement regroupe :

• 12,8 % d’impôt sur le revenu,
• 17,2 % de prélèvements sociaux.

Soit un taux global de 30 % sur les revenus financiers.

L’option pour le barème progressif

L’investisseur, y compris s’il est à la retraite, peut choisir d’opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu, s’il estime que cela lui est plus favorable. Cette option concerne l’ensemble des revenus financiers perçus pendant l’année fiscale, y compris ceux issus de SCPI.

Cette stratégie peut être pertinente pour les épargnants dont le revenu global imposable est faible, ou pour ceux bénéficiant d’abattements fiscaux (par exemple, en cas de parts détenues via une assurance vie).

Il convient cependant d’être attentif, car le barème progressif peut conduire à une imposition plus élevée si le taux marginal d’imposition de l’investisseur est supérieur à 12,8 %. De plus, les prélèvements sociaux restent dus dans tous les cas, au taux de 17,2 %.

Les SCPI peuvent générer des plus-values (non garanties), soit lorsqu’un investisseur revend ses parts, soit lorsque la société de gestion cède un bien immobilier détenu en propriété. Ces plus-values font partie intégrante des revenus à considérer dans le cadre de la fiscalité applicable aux placements immobiliers, y compris à la retraite. Ces dernières sont soumises à un régime fiscal spécifique, avec des abattements progressifs selon la durée de détention des parts.

Les plus-values lors de la revente de parts de SCPI

Lorsque vous revendez vos parts de SCPI, la différence entre le prix de cession et le prix d’achat constitue une plus-value imposable, appelée aussi value de cession. Cette plus-value est soumise à :

• 19 % d’impôt sur le revenu,
• 17,2 % de prélèvements sociaux.

Soit une imposition totale de 36,2 %. Toutefois, des abattements sont appliqués en fonction du nombre d’années de détention :

Certaines SCPI, dites « européennes » ou « internationales », investissent dans des biens immobiliers situés hors de France. Les revenus issus de ces parts suivent une fiscalité spécifique, différente de celle des revenus fonciers perçus en France. Or, bien que ce type de placement puisse permettre une diversification intéressante du patrimoine, notamment à la retraite, il est essentiel de comprendre les règles d’imposition applicables aux revenus et plus-values perçus à l’étranger.

Le traitement fiscal des revenus étrangers

Les revenus fonciers ou financiers générés par des actifs situés à l’étranger sont généralement imposables dans le pays où se trouve l’immeuble. Toutefois, l’investisseur doit tout de même les déclarer en France, même s’ils ne sont pas directement imposés une seconde fois grâce aux conventions fiscales bilatérales.

Dans la majorité des cas, ces conventions fiscales prévoient un crédit d’impôt en France, égal au montant de l’impôt déjà payé à l’étranger, évitant ainsi une double imposition. Ce mécanisme est essentiel pour l'optimisation fiscale et la bonne gestion des revenus issus de SCPI étrangères.

Prenons l’exemple de M. Dupont, un investisseur français possédant des parts dans une SCPI investie en Allemagne et ayant reçu 10 000 euros de loyers, issus des parts de ces SCPI. Ces revenus sont imposés en Allemagne, où M. Dupont paie 2 000 euros d’impôts. En France, il doit aussi déclarer ces revenus dans sa déclaration de revenus. Toutefois, grâce à la convention fiscale franco-allemande, M. Dupont bénéficie d’un crédit d’impôt égal à l’impôt payé en Allemagne, soit 2 000 euros, et évite ainsi une double imposition.

L’absence de prélèvements sociaux

L’un des avantages des SCPI investies à l’étranger est l’absence, dans la plupart des cas, de prélèvements sociaux (17,2 %) sur les revenus perçus. Cela peut améliorer le rendement net pour les investisseurs.

Cependant, cette exonération dépend du pays concerné et des accords fiscaux signés avec la France. Il est donc recommandé de bien vérifier le régime fiscal applicable avant d’investir dans ce type de parts, ou de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine ou un conseiller fiscal.

Déclaration et obligations fiscales

Même si les revenus ont déjà été imposés à l’étranger, il est obligatoire de les déclarer en France dans la déclaration de revenus. Le montant brut des revenus perçus, le pays d’origine, et l’impôt payé localement doivent être précisés pour que l’administration fiscale applique correctement le crédit d’impôt.

En cas de revente des parts, les plus-values suivent en général le régime fiscal français des plus-values immobilières, avec les mêmes abattements pour durée de détention que pour les biens situés en France.

Les SCPI sont des placements immobiliers qui peuvent, selon la valeur des parts détenues, entrer dans le champ de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Pour rappel, l’IFI concerne les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d’euros, qu’ils soient détenus en direct ou via des sociétés comme les SCPI.

L’intégration des parts de SCPI dans l’assiette de l’IFI

Les parts de SCPI sont considérées comme un actif immobilier dès lors qu’elles représentent des biens à usage locatif. Elles doivent donc être intégrées dans le calcul de l’assiette imposable à l’IFI. Peu importe que les revenus perçus soient faibles : c’est la valeur de la part qui compte.

Cette valeur correspond au montant de la valeur de retrait, fournie chaque année par la société de gestion, et à reporter dans la déclaration d’IFI. Il est donc essentiel de se référer aux données actualisées transmises par la SCPI au moment de la déclaration.

Le cas du démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est une technique juridique et fiscale qui consiste à séparer la propriété d’un bien immobilier en deux droits distincts :

• L’usufruit : l’usufruitier a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (comme les loyers).
• La nue-propriété : le nu-propriétaire détient le droit de propriété sur le bien, mais ne peut ni l’utiliser ni en percevoir les revenus.

Dans le contexte des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), si les parts sont détenues en démembrement, c'est l'usufruitier qui est redevable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pour ces parts. Le nu-propriétaire n'a donc pas à les inclure dans sa déclaration d'IFI.

Modalités de déclaration

La déclaration de l’IFI se fait en même temps que celle de l’impôt sur le revenu, via le formulaire annexe 2042-IFI. Il est essentiel d’y mentionner la totalité des parts immobilières détenues, que ce soit en France ou à l’étranger. Une sous-évaluation ou un oubli peut entraîner des pénalités.

À la retraite, l’objectif principal de nombreux investisseurs est d’obtenir un revenu régulier tout en maîtrisant leur fiscalité. Les SCPI, en tant que placement immobilier, peuvent s’inscrire dans cette logique, à condition d’être utilisées avec une stratégie adaptée. Bien choisir son régime d’imposition, son mode de détention des parts, et anticiper la déclaration de ses revenus et plus-values permet alors d’optimiser le rendement net d’un tel placement. Pour cela, l’aide d’un professionnel est souvent la bienvenue.

Investir via un contrat d’assurance vie

Détenir des parts de SCPI à travers un contrat d’assurance vie permet de bénéficier d’une fiscalité spécifique sur les revenus financiers. En effet, les dividendes, intérêts, et autres revenus générés sont capitalisés dans le contrat, sans être imposables immédiatement. L’investisseur ne paie l’impôt qu’en cas de retrait, selon un taux réduit, notamment après 8 ans de détention.

Diversifier géographiquement et fiscalement

La diversification est l’une des clés d’une bonne gestion patrimoniale, car elle permet notamment de répartir les risques entre plusieurs secteurs et zones géographiques. Qui plus est, en investissant dans des SCPI disposant de biens à l’étranger, l’investisseur peut parfois profiter de régimes fiscaux plus souples et variés, voire de revenus exonérés de prélèvements sociaux en France. Cela améliore mécaniquement le rendement net du placement.

Miser sur des SCPI fiscales

Certaines SCPI dites fiscales, comme les SCPI Pinel ou Malraux, offrent des réductions d’impôt, en contrepartie de certaines conditions, notamment liées à la durée de détention minimale des parts. Si ces SCPI sont généralement moins orientées vers la génération immédiate de revenus, elles peuvent cependant servir à compléter une stratégie globale.

Profiter des abattements sur les plus-values

Comme vu précédemment, les parts de SCPI détenues sur le long terme bénéficient d’abattements importants sur les plus-values lors de leur revente. À partir de 22 années de détention, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu, et au bout de 30 ans, également des prélèvements sociaux. Cette règle incite donc à une gestion patiente du capital, notamment pour les retraités n’ayant pas besoin de liquidités immédiates.

Utiliser le démembrement pour alléger la fiscalité

Enfin, comme vu précédemment, le démembrement de propriété peut aussi être une solution d’optimisation fiscale à étudier. Pour rappel, en acquérant uniquement la nue-propriété, l’investisseur ne perçoit pas de revenus pendant la durée du démembrement. Il n’a donc aucun revenu foncier à déclarer et aucune imposition à ce titre. Il récupère la pleine propriété au terme du contrat, sans frais ni fiscalité. C’est uniquement à ce moment-là que se déclenche l’imposition.

Entre revenus fonciers, revenus financiers, plus-values, et choix du régime d’imposition, en matière de SCPI, chaque décision compte. Pour une retraite bien préparée et fiscalement optimisée, il est vivement préconisé d’avoir recours à l’accompagnement d’un professionnel. Celui-ci pourra vous fournir des conseils personnalisés au regard de votre situation.

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