SCPI – Les documents remis au client

-

Avant toute souscription en SCPI, le client reçoit plusieurs documents qui détaillent les objectifs de l’investissement, les modalités de gestion, les risques financiers et les droits attachés aux parts. Ces documents pour souscrire permettent de se faire un avis éclairé avant d’acheter des parts. En effet, chaque investisseur, qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’une personne morale, doit pouvoir comparer différents placements et vérifier la conformité de l’information donnée.

Le DIC (Document d’informations clés – PRIIPs)

Le DIC est un document court et normalisé qui résume les objectifs, la stratégie, les frais et le rendement potentiel de la SCPI. Il présente une échelle de risque ainsi que des scénarios financiers simulés. Ces scénarios ne sont pas une garantie de revenus, mais donnent un aperçu des résultats possibles. Le DIC est remis par le distributeur avant la souscription et mis en ligne sur le site de la société de gestion ou sur celui de l’AMF. Ce document doit être lu attentivement, car il contient les informations clés pour comparer le prix des parts et comprendre les risques potentiels de ce type de placement.

La note d’information

La note d’information, parfois appelée notice d'informations, décrit les conditions de souscription, les modalités de sortie, le fonctionnement de la société et les mécanismes de sortie de la SCPI. Ce document donne aussi des détails sur la durée de détention recommandée, les objectifs immobiliers de la SCPI et sa politique de gestion. Le client peut la retrouver dans son dossier de souscription ou sur le site de la société de gestion.

Les statuts

Les statuts de la SCPI fixent les règles de gouvernance de la société, les droits et obligations des associés et le rôle du conseil de surveillance. Ils permettent de comprendre la relation entre les investisseurs et la société de gestion, ainsi que les modalités de prise de décision en assemblée générale.

Le bulletin de souscription

Le bulletin de souscription est le contrat qui formalise la demande d’achat de parts de SCPI. Ce document regroupe les informations du client, le nombre de parts souhaité, le mode de paiement (que celui-ci investisse au comptant ou à crédit, en une ou plusieurs fois) et parfois le recours à des dispositifs comme le démembrement de propriété.

Le rapport annuel et les bulletins périodiques

Le rapport annuel et le bulletin trimestriel (ou semestriel selon les cas) présentent les résultats financiers, les acquisitions immobilières, le taux de location, le niveau de crédit, l’endettement et la distribution de revenus de la SCPI. Ces documents permettent de suivre la gestion de la société, de comprendre l’évolution du patrimoine et de mesurer le rendement de la SCPI. Leur lecture donne aux investisseurs une vision claire du marché immobilier dans lequel la SCPI évolue, des risques et des potentiels de croissance.

Le marché des SCPI évolue régulièrement afin d’améliorer la transparence pour les investisseurs et de renforcer la conformité des informations remises au client.

Depuis 2024, par exemple, le DIC est devenu un document incontournable pour tous les placements collectifs. Cela signifie que, quel que soit la société ou le canal de distribution, le client doit impérativement recevoir ce document d’informations clés avant toute souscription. Il s’agit d’un outil standardisé qui facilite la comparaison entre différents placements immobiliers ou financiers. Cette règle s’applique aussi bien si l’on choisit de souscrire en direct que si l’on décide d’investir via une enveloppe financière comme un contrat d’assurance vie.

Une autre évolution importante concerne la valorisation des parts de SCPI. L’ordonnance de juillet 2024 et son décret d’application d’août 2025 imposent désormais une publication plus régulière des valeurs de réalisation et de reconstitution. Ces informations aident le client à comparer le prix d’achat des parts qui lui sont proposées aux valeurs calculées de la SCPI et de son patrimoine, dans le contexte du marché immobilier à un instant précis.

Lorsqu’un client décide de souscrire en SCPI, il n’est jamais seul face aux documents. Différents acteurs interviennent pour encadrer la relation, fournir les informations nécessaires et s’assurer que l’investissement correspond bien aux objectifs et au patrimoine de l’investisseur.

Le rôle du distributeur ou du conseiller

Le distributeur, qu’il s’agisse d’une banque, d’une plateforme spécialisée ou d’un conseiller en gestion de patrimoine (CGP), a pour mission de remettre le DIC et les autres documents cités précédemment avant toute souscription.

Le conseiller en investissement financier (CIF) ou le CGP doit aussi vérifier que le placement corresponde bien à la situation personnelle du client : ses revenus, ses objectifs financiers, son niveau de connaissance des placements, son acceptation du risque et sa capacité à investir le montant choisi. Ces conseils sont essentiels pour éviter un investissement mal adapté. Le conseiller doit, en outre, expliquer les étapes pour souscrire et détailler les canaux accessibles pour souscrire.

Le rôle de la société de gestion

La société de gestion crée et gère la SCPI. C’est elle qui organise la vie sociale de la structure et met à jour tous ses documents obligatoires. Elle publie donc la note d’information, les statuts de la SCPI, ou encore ses rapports périodiques.

La société de gestion doit aussi garantir la transparence des données fournies.

Souscrire en SCPI est un engagement de long terme qui doit s’appuyer sur une lecture attentive des documents fournis. Ces informations clés permettent ainsi à chaque investisseur de se construire un patrimoine immobilier diversifié et adapté à ses objectifs, en toute transparence.