La fiscalité élevée des SCPI

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Les SCPI sont des sociétés qui permettent d’investir dans l’immobilier via l’achat de parts, en échange de quoi les investisseurs perçoivent des revenus potentiels issus principalement des loyers. Or, ces loyers sont considérés comme des revenus fonciers, ce qui implique une imposition spécifique. La fiscalité des SCPI dépend du type de revenus générés et du régime fiscal choisi par l’investisseur.

Les revenus fonciers et le régime réel

La majorité des SCPI distribuent des revenus (non garantis) issus de la location de biens immobiliers. Ces revenus sont considérés comme des revenus fonciers, et doivent être déclarés dans la déclaration de revenus annuelle de l’investisseur. Par défaut, ces revenus sont soumis au régime réel d’imposition. Cela signifie que l’investisseur doit déclarer le montant brut des loyers perçus, auquel il peut soustraire certaines charges déductibles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, etc.), afin de déterminer le revenu net imposable.

Ce revenu net est ensuite soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif, ainsi qu’aux prélèvements sociaux à un taux de 17,2 %. Pour un contribuable situé dans une tranche marginale d’imposition de 30 %, le taux global d’imposition peut ainsi dépasser 47 %. Cela réduit alors significativement le rendement net perçu, en particulier pour les foyers fiscalement les plus imposés.

Le régime micro-foncier : un cas particulier

Certains investisseurs peuvent opter pour le régime micro-foncier, à condition que leurs revenus fonciers bruts (tous loyers perçus) soient inférieurs à 15 000 euros par an et qu’ils détiennent les parts de SCPI en pleine propriété, c’est-à-dire sans dispositif fiscal spécifique comme le déficit foncier ou le démembrement.

Ce régime permet d’appliquer un abattement forfaitaire de 30 %, simplifiant la déclaration et réduisant le montant soumis à l’impôt. Toutefois, ce régime est rarement avantageux pour les investisseurs ayant souscrit à des crédits ou bénéficiant de charges importantes, car il ne permet pas de déduire les frais réels.

Les revenus financiers

Certaines SCPI peuvent également générer des revenus financiers (placements de trésorerie. Ces revenus ne sont pas imposés comme des revenus fonciers, mais comme des revenus financiers. Ils sont alors soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU), aussi appelé flat tax, au taux de 30 % (12,8 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux). Le contribuable peut aussi opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu si cela lui est plus favorable, en particulier pour les tranches basses.

Les plus-values : une imposition selon la durée de détention

Lors de la revente de parts de SCPI, une plus-value peut être réalisée si le prix de cession est supérieur au prix d’acquisition. Cette plus-value est imposable. Elle est soumise à un impôt sur le revenu au taux de 19 %, ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2 %, soit un taux global de 36,2 %.

Des abattements sont cependant appliqués en fonction de la durée de détention des parts : l’investisseur est exonéré d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans, et totalement exonéré de prélèvements sociaux après 30 ans.

Si les SCPI sont souvent perçues comme un placement immobilier accessible et générateur de revenus, la fiscalité peut en réduire fortement l’intérêt pour certains investisseurs.

Rendements bruts vs revenus nets : un écart parfois important

Le rendement annoncé par une SCPI correspond au taux de distribution brut, c’est-à-dire avant toute fiscalité. Mais une fois les loyers perçus soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, le revenu réellement perçu peut être significativement réduit.

Par exemple, un investisseur ayant une tranche marginale d’imposition de 30 % paiera, en plus, 17,2 % de prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers. Sur 1 000 euros de loyers bruts, il pourrait ne conserver qu’environ 530 euros après impôts. Dans ce cas, nous voyons bien que la fiscalité diminue sensiblement le rendement net du placement immobilier.

Plus l’épargnant est imposé et plus l’impact de la fiscalité est important.

Ces montants doivent donc être anticipés pour ne pas surestimer la rentabilité nette du placement.

Une pression fiscale accrue pour les contribuables aisés

Les investisseurs ayant un patrimoine élevé sont parfois assujettis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), qui inclut les parts de SCPI détenues en direct dans l’assiette taxable.

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne les personnes dont la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. Ce seuil s’applique à l’ensemble des biens immobiliers détenus, directement ou indirectement, après déduction des dettes liées à ces actifs. Toute fraction de patrimoine dépassant ce seuil entre alors dans l’assiette de l’IFI et doit être déclarée à l’administration fiscale.

Des écarts entre SCPI françaises et européennes

Toutes les SCPI ne sont pas soumises aux mêmes règles d’imposition. Les SCPI investies uniquement en France génèrent des revenus fonciers pleinement soumis aux impôts en France.

À l’inverse, les SCPI européennes peuvent parfois permettre, grâce aux conventions fiscales, d’échapper aux prélèvements sociaux et de bénéficier d’un crédit d’impôt pour neutraliser la double imposition. Cela constitue un levier fiscal intéressant pour certains profils, à condition de bien comprendre les règles d’imposition internationale.

En contrepartie, ces placements peuvent induire de nouveaux facteurs de risque, tels que le risque de devise, en cas de revenus perçus en monnaie étrangère.

Si la fiscalité des SCPI peut réduire le rendement net pour certains profils d’investisseurs, il existe malgré tout des solutions pour optimiser l’imposition des revenus issus de ce placement immobilier.

Investir via des SCPI européennes

Comme nous venons de l’évoquer, la première stratégie consiste à choisir des SCPI qui investissent dans l’immobilier situé hors de France. Ces SCPI européennes génèrent des revenus fonciers perçus à l’étranger, qui sont en général exonérés de prélèvements sociaux français. De plus, grâce aux conventions fiscales signées entre la France et d’autres pays, un crédit d’impôt peut être accordé pour éviter la double imposition sur ces revenus.

Utiliser le régime micro-foncier quand c’est possible

Les investisseurs dont les revenus fonciers bruts annuels sont inférieurs à 15 000 euros peuvent opter pour le régime micro-foncier, sous certaines conditions. Ce régime simplifie la déclaration en appliquant automatiquement un abattement forfaitaire de 30 %, sans tenir compte des charges réelles. Cela permet de réduire le montant imposable, tout en évitant les démarches liées au régime réel.

Cependant, ce régime est réservé aux contribuables détenant leurs parts de SCPI en pleine propriété, sans dispositifs fiscaux particuliers (type déficit foncier). Il devient souvent moins avantageux dès lors que le contribuable supporte des frais importants ou des intérêts de crédit, qui sont alors non déductibles.

Investir en SCPI via un contrat d’assurance vie

La souscription de parts de SCPI via un contrat d’assurance vie est une option de plus en plus utilisée pour réduire l’imposition des revenus immobiliers. Dans ce cas, les revenus générés ne sont pas immédiatement soumis à l’impôt sur le revenu ni aux prélèvements sociaux. Ils sont capitalisés dans le contrat, ce qui permet un report d’imposition tant qu’aucun retrait n’est effectué.

Lors du rachat partiel ou total du contrat, la fiscalité appliquée est celle de l’assurance vie, avec des taux souvent plus favorables après huit ans de détention. Cela permet d’optimiser les revenus sur le long terme, tant en bénéficiant d’avantages en cas de transmission.

Utiliser l’effet de levier du crédit

Recourir à un crédit immobilier pour financer l’acquisition de parts de SCPI permet de bénéficier d’un levier fiscal non négligeable. En effet, dans le cadre du régime réel d’imposition, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui réduit l’assiette imposable. Cela peut même générer un déficit foncier, reportable sur les années suivantes, et alléger l’impôt dû.

Il convient toutefois de tenir compte du coût global du crédit, des garanties exigées, et du risque de crédit que cela implique. Rappelons-le : un emprunt doit être remboursé, même les revenus des SCPI sont moins élevés que prévu.

Envisager le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale qui consiste à acheter la nue-propriété ou l’usufruit de parts de SCPI. Le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus pendant la durée du démembrement, mais à l’issue, il récupère la pleine propriété des parts sans frais supplémentaires. Cela lui permet de ne pas alourdir son imposition immédiate, tout en préparant un investissement à long terme.

Ce montage est souvent utilisé par les investisseurs fortement imposés, qui souhaitent transmettre ou développer leur patrimoine sans augmenter leur revenu imposable dans l’immédiat. Il peut également être adapté à une stratégie de transmission avec un objectif de réduction des droits de succession.

L’investissement en SCPI peut être un bon moyen de diversifier son patrimoine, de percevoir des revenus réguliers issus de l’immobilier, et de bénéficier d’une gestion déléguée (en contrepartie de frais). Mais pour que ce placement soit efficace, il est important que chaque investisseur tienne compte de certains éléments essentiels avant d’acheter des parts.

Adapter l’investissement à son profil fiscal

Tous les contribuables ne subissent pas la fiscalité des SCPI de la même manière.

Ainsi, un foyer fortement fiscalisé aura tout intérêt à investir via un contrat d’assurance vie, à recourir au crédit immobilier, ou encore à envisager une acquisition en démembrement de propriété.

De même, l’incidence fiscale ne sera pas la même selon le mode d’imposition choisi (régime réel ou micro-foncier). Il s’agit de choix importants, à ne pas prendre à la légère.

Anticiper la durée de détention

Les SCPI sont des placements immobiliers de long terme. La rentabilité globale dépend souvent de la régularité des loyers perçus, mais aussi de la plus-value potentielle à la revente. Or, comme les parts de SCPI peuvent être soumises à des frais d’entrée élevés, un placement de courte durée est rarement rentable.

Par ailleurs, rappelons que les plus-values sont fortement imposées si les parts sont revendues avant 22 ans (pour l’impôt sur le revenu) ou 30 ans (pour les prélèvements sociaux). Cela signifie que le véritable gain patrimonial s’apprécie sur plusieurs années, à condition de conserver les parts suffisamment longtemps.

La durée de détention est également essentielle si les parts sont logées dans un contrat d’assurance vie, puisque la fiscalité applicable s’allège après huit années. Il est donc recommandé d’avoir une vision claire de son horizon d’investissement avant toute souscription.

Évaluer les frais, les délais et la liquidité

Investir en SCPI, c’est aussi accepter certains frais de souscription et de gestion. Ceux-ci peuvent atteindre entre 8 % et 12 % du prix des parts, et sont généralement amortis sur le long terme. Ces derniers doivent donc être intégrés dès le départ dans le calcul du rendement.

En outre, il faut savoir que l’investisseur ne perçoit pas immédiatement ses premiers revenus. La plupart des SCPI imposent un délai de jouissance, souvent de 3 à 6 mois après la souscription, avant de commencer à verser les loyers. Cela peut réduire la rentabilité effective la première année.

Enfin, les parts de SCPI ne se revendent pas instantanément. Il s’agit d’un placement peu liquide, en particulier pour les SCPI à capital fixe, où la vente dépend du nombre d’acheteurs sur le marché secondaire. Il n’est donc pas recommandé d’investir des sommes dont on pourrait avoir besoin à court terme.

Prendre conscience des risques associés

Bien que les SCPI soient généralement perçues comme stables, ce type d’investissement comporte plusieurs risques : les revenus ne sont pas garantis et il est possible de perdre une partie de son capital. L’investisseur n’ayant pas de maitrise de gestion, il doit avoir confiance dans le professionnalisme et la rigueur de la société qui gère le parc immobilier.

Chaque investissement doit être évalué avec prudence. Même si les SCPI permettent d’accéder à l’immobilier à partir de quelques milliers d’euros, elles ne doivent pas être considérées comme un placement sans risque. Comme pour tout produit patrimonial, une diversification est conseillée : répartir ses investissements entre différentes SCPI, différents types d’actifs immobiliers (bureaux, commerces, résidentiel) et éventuellement différentes zones géographiques permet de limiter les impacts d’un événement économique défavorable.

De même, leur fiscalité n’est pas à négliger. Entre impôts, prélèvements sociaux, plus-values et régimes d’imposition, chaque choix a un impact direct sur le rendement réel. Avant toute souscription, prenez le temps de vous informer, de comparer… et de réfléchir à votre stratégie, idéalement en vous faisant accompagner par un professionnel.