Préparer sa succession avec la SCPI

Avant d’évoquer les règles applicables aux parts de SCPI dans le cadre d’une succession, il est important de bien comprendre la nature de l’investissement, en effectuant un parallèle avec l’investissement immobilier en direct. 

Une SCPI (société civile de placement immobilier) est une société à laquelle l’épargnant confie une partie de son épargne. En contrepartie, il reçoit des parts de SCPI, représentatives d’une fraction du capital de la société. En achetant une part de cette SCPI, l’épargnant devient associé et propriétaire d’une fraction de l’intégralité de son patrimoine immobilier - présent et futur. 

La SCPI est avant tout un investissement immobilier, qui suit la même logique dans le cadre de la succession que la résidence principale ou les biens locatifs. Le droit des successions ne fait pas de distinction entre immobilier physique et pierre papier. Concernant la succession, pour rappel le conjoint survivant est exonéré de droits de succession depuis la loi TEPA du 22 août 2007. Les incidences demeurent pour les héritiers en ligne directe et en particulier les enfants.

Au jour de son décès, l’ensemble du patrimoine de l’épargnant est transmis aux héritiers, et ce quelle que soit la nature des biens : actions, liquidités, immeubles, parts de SCPI... Le patrimoine reçu en héritage est imposé en fonction du lien de parenté, selon le barème prévu à l’article 777 du Code général des impôts. 

Entre 15 932 euros et 552 324 euros, le taux applicable est de 20%. Un abattement de 100 000 euros applicable entre parent et enfant permet de diminuer l’assiette imposable. Cet abattement est le même que celui utilisable dans le cadre d’une donation : cela veut dire que si une donation a été réalisée moins de 15 ans avant le décès, l’abattement utilisé partiellement ou en totalité vient en déduction de celui applicable au moment de la succession. 

Avec un taux d’imposition à 20% à partir de 15 932 euros, cela peut vite représenter un montant d’impôt non négligeable à la charge des héritiers. C'est à ce stade qu’il est intéressant de faire une comparaison entre immobilier “physique” et immobilier “pierre papier”.

Immobilier en direct

Avant toute chose, il est important de rappeler que transmettre un bien immobilier, c’est à la fois transmettre un bien mais également des charges. L’héritier doit être prêt à assumer le paiement des droits de succession, mais également par la suite l’ensemble des charges liées à la détention d’immobilier (impôts, taxes, travaux, charges de copropriété). Il faut également penser à la gestion de l’immobilier locatif, qui présente l’avantage de générer des revenus permettant de prendre en charge tout ou partie des frais liés à l’immeuble - mais avec en contrepartie la gestion des locataires à assumer. Au-delà de l’aspect purement financier, c’est également du temps que les héritiers doivent consacrer aux biens reçus en héritage. Enfin, compte tenu de l’importance de l’immobilier en termes de valorisation dans le patrimoine des Français, il peut s’avérer complexe de réaliser un partage équitable entre l’ensemble des héritiers, ce qui a souvent pour effet de créer une indivision sur un immeuble. Ce qui oblige alors les héritiers à s’accorder afin de conserver ou non les biens immobiliers, et peut devenir une source de tensions en cas de divergences de points de vue. 

SCPI

De son côté, la SCPI offre certains avantages, dont le premier est lié à l’absence de contraintes de gestion. En effet, la gestion des biens et des locataires est totalement assurée par les équipes de la SCPI, en contrepartie de frais de gestion. Les parts de SCPI peuvent être partagées entre l’ensemble des héritiers afin d’éviter toute indivision et de simplifier la réalisation du partage au moment de la succession. Il est alors possible pour chacun de choisir entre la conservation des parts et la perception des revenus potentiels, ou la vente afin de récupérer un capital. Ce choix propre à chacun des héritiers se fait en fonction de ses besoins et projets. Cette souplesse permet également d’ajuster au mieux sa décision : là où vendre un immeuble entraîne la cession de l’intégralité du bien, il est tout à fait possible de céder seulement une partie de ses parts de SCPI, et de conserver l’autre partie afin d’en percevoir les revenus potentiels. 

En résumé, les parts de SCPI sont traitées de la même manière qu'un bien immobilier en cas de succession. Le résultat pour les héritiers est néanmoins différent, avec d’avantage de souplesse dans le partage successoral et une gestion quotidienne simplifiée. 

L’anticipation de la succession reste la clé pour optimiser la transmission de son patrimoine, que ce soit par le recours à la donation ou en privilégiant l’assurance-vie comme mode de détention.

Le premier outil permettant d’anticiper la succession est la donation. Il est possible aujourd’hui de transmettre jusqu’à 100 000 euros par parent et par enfant. Cet abattement expliqué dans l’article 779 du Code général des impôts est renouvelable tous les 15 ans, ce qui permet de réaliser une nouvelle opération ou de réduire l’assiette taxable aux droits de succession, comme évoqué plus haut.
 

La donation porte en principe sur la pleine propriété des parts de SCPI, le donataire pouvant alors percevoir les revenus ou vendre les parts. La transmission peut être progressive et porter uniquement sur une partie des parts afin de s’adapter au rythme de chacun. Donner implique pour le donateur de se déposséder et ainsi de renoncer au capital ainsi qu’aux fruits de son investissement.  Afin d’éviter cela, il est possible de réaliser une donation en démembrement des parts de SCPI et ainsi transmettre sans se déposséder. 

La pleine propriété d’un bien immobilier peut être partagée entre l’usufruit et la nue-propriété.

L’usufruitier peut alors percevoir les revenus potentiels issus des parts de SCPI toute sa vie sur la base de 100 % de la valeur des parts en pleine propriété.

Le nu-propriétaire retrouve automatiquement la pleine propriété des parts au décès de l’usufruitier, sans avoir de droits complémentaires à acquitter. Cela permet de conserver le complément de revenus potentiel généré par l’investissement en SCPI et de transmettre un capital, qui ne peut pas être dépensé  avant le décès de l’usufruitier. Dernière précision, pour vendre les parts il est nécessaire d’avoir l’accord de l’enfant nu-propriétaire. En effet, usufruit et nue-propriété sont indissociables et la vente de l’un ne peut avoir lieu sans la vente de l’autre. 

La donation évoquée concerne les parts de SCPI détenues directement, mais il existe également un autre mode de détention intéressant en matière de transmission : l’assurance-vie.

Investir en SCPI par le biais d’un contrat d’assurance vie permet de s’appuyer sur les atouts de la SCPI, tout en bénéficiant d'une fiscalité spécifique et attractive. 

La fiscalité applicable à l’assurance-vie en cas de décès dépend de l’âge auquel les versements ont été réalisés sur le contrat :

• Avant 70 ans (article 990 I du Code général des impôts) :  le capital de l’assurance-vie est considéré hors succession et les bénéficiaires désignés profitent d’un abattement de 152 500 euros. Au-delà, l’imposition s’élève à 20 % et ce jusqu’à 700 000 euros, puis 31,25 %. S’il y a  deux bénéficiaires, chacun pourra profiter de l’abattement de 152 500 euros - soit une exonération globale possible de 305 000 euros. 
• Après 70 ans (article 757 B) : les primes versées sont imposées en fonction du lien de parenté entre le souscripteur et le bénéficiaire désigné, après application d’un abattement de 30 500 euros. L’abattement est à partager entre l’ensemble des contrats d’assurance-vie détenus et l’ensemble des bénéficiaires désignés. La base de calcul est constituée des primes versées, ce qui permet d’exclure l’ensemble des intérêts potentiels générés au sein du contrat. ​​​​

Si la recherche de revenus complémentaires potentiels n’est pas l’objectif principal de l’épargnant, il peut capitaliser l’ensemble des intérêts au sein d’un contrat et profiter du cadre fiscal avantageux de l’assurance-vie pour transmettre une partie de son patrimoine. L’effet du contrat d’assurance-vie est double car il permet de profiter de l’abattement de 152 500 euros par bénéficiaire et de diminuer d’autant le patrimoine taxable aux droits de succession.

Une différence importante avec la détention de parts de SCPI en direct réside au niveau de la forme du capital transmis. Dans le cadre de l’assurance vie, ce ne sont pas les parts de SCPI qui sont transmises, mais une somme d’argent. Le décès du souscripteur entraine l’extinction du contrat et le versement du capital au bénéficiaire désigné. Afin d’assurer une logique de continuité, le souscripteur peut, à l’ouverture de son contrat, inciter son bénéficiaire désigné à ouvrir le même contrat, de façon à ce que celui-ci puisse réutiliser le capital qu’il touchera à son décès.