Faire fructifier votre argent avec les SCPI

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Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un véhicule d’investissement collectif qui permet à de nombreux épargnants de faire fructifier leur argent (sans garantie) en investissant dans l’immobilier, et sans avoir à gérer les biens eux-mêmes. En effet, contrairement à un achat immobilier classique, où le propriétaire doit s'occuper de la gestion locative et des éventuels travaux lui-même, les SCPI délèguent cette gestion à des professionnels spécialisés.

Par ailleurs, les SCPI permettent aux investisseurs de mutualiser les risques et d'accéder à un portefeuille diversifié de biens immobiliers (bureaux, commerces, résidences, etc.), situés dans diverses zones géographiques.

En échange de leur investissement, les épargnants détiennent des parts de la SCPI, correspondant ainsi à une fraction de son patrimoine immobilier global, et perçoivent des revenus réguliers sous forme de dividendes, calculés en fonction des loyers perçus. Les rendements ne sont toutefois pas garantis, et il est important de bien comprendre que la valeur des parts peut fluctuer à terme, à la hausse comme à la baisse, en fonction du marché immobilier et de la gestion du capital par la SCPI.

Il existe plusieurs types de SCPI :

• Les SCPI de rendement : Ces SCPI visent à générer des revenus réguliers pour les investisseurs. Elles sont souvent composées d’actifs immobiliers professionnels (bureaux, commerces) et sont populaires auprès des épargnants cherchant à percevoir un complément de revenus.
• Les SCPI fiscales : Elles sont conçues pour permettre aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux (comme la loi Pinel ou le dispositif Malraux). Ces SCPI sont souvent investies dans l’immobilier résidentiel, avec une dimension de défiscalisation en contrepartie d’un engagement de détention des parts à long terme, selon le programme fiscal.
• Les SCPI de plus-value : Ici, l’objectif principal est de réaliser une appréciation du capital à long terme. Ces SCPI investissent dans des biens susceptibles de prendre de la valeur avec le temps, et sont donc plus orientées vers l’investissement patrimonial que le rendement immédiat.

Mais rappelons-le, les rendements et la valorisation des parts de SCPI ne sont jamais garantis.

L’accessibilité financière

Contrairement à un achat immobilier traditionnel qui demande un capital important, le fait d’investir dans une SCPI est plus accessible. Il est possible de souscrire des parts avec un montant initial relativement faible, souvent à partir de quelques centaines ou milliers d’euros. Cela permet donc à de nombreux épargnants de placer leur argent dans l’immobilier, sans forcément  immobiliser des sommes trop importantes.

Une gestion déléguée

L’un des principaux avantages des SCPI est la gestion professionnelle des biens immobiliers. Une fois que vous avez acheté des parts de SCPI, vous n’avez pas à vous occuper de leur gestion locative, des travaux ou de la recherche de locataires. Cette gestion est entièrement assurée par la société de gestion de la SCPI, qui veille aussi à maximiser le rendement du patrimoine immobilier grâce à son expertise. Vous pouvez ainsi faire fructifier votre capital (non garanti), sans avoir à supporter les tracas liés à l’immobilier traditionnel.

La diversification des placements

Lorsque vous achetez des parts de SCPI, votre argent est investi dans une grande variété de biens immobiliers, souvent répartis sur différentes zones géographiques et différents secteurs (bureaux, commerces, résidentiel, etc.). Or, cette diversification permet de mieux répartir les risques, ce qui a normalement tendance à améliorer la stabilité des rendements à terme. 

Des revenus réguliers (non garantis)

Les SCPI de rendement, en particulier, ont pour vocation de distribuer des revenus réguliers issus des loyers perçus par la société de gestion. Ces revenus sont versés sous forme de dividendes, et peuvent constituer un complément de revenus intéressant. Toutefois, il est important de rappeler que les rendements ne sont pas garantis, car ils dépendent des performances du marché immobilier et de la bonne gestion des actifs.

Des avantages fiscaux potentiels

Selon le type de SCPI, il est possible de bénéficier d’avantages fiscaux, selon la situation personnelle de l’épargnant. Les SCPI fiscales, par exemple, permettent de réduire l’impôt sur le revenu de l’investisseur grâce à des dispositifs comme la loi Pinel, le dispositif Malraux ou le déficit foncier (sous certaines conditions et en contrepartie d’un engagement de détention des parts de SCPI sur une certaine durée). Cela peut être une stratégie intéressante pour les épargnants cherchant à optimiser leur fiscalité tout en faisant fructifier leur argent.

Il existe plusieurs façons de placer votre argent dans les SCPI. Avant de vous lancer, il est essentiel de bien comprendre les différentes options qui s’offrent à vous.

L’achat en direct de parts de SCPI

L’acquisition directe de parts de SCPI consiste à acheter des parts auprès de la société de gestion de la SCPI ou via des intermédiaires comme des conseillers financiers ou des plateformes spécialisées. Le prix des parts, quant à lui, varie en fonction de la SCPI, mais il est souvent accessible à partir de quelques milliers d’euros.

Via une assurance vie

Une autre manière intéressante d’investir dans les SCPI est de les intégrer dans un contrat d’assurance vie. En effet, de nombreuses assurances vie offrent la possibilité de diversifier les supports d’investissement en y incluant des parts de SCPI (via les unités de comptes du contrat). Cela permet de bénéficier des avantages spécifiques à l’assurance vie (en termes de fiscalité et de transmission du patrimoine), tout en profitant du rendement potentiel de l’immobilier. 

Investir dans les SCPI à crédit

Le saviez-vous : il est possible d’investir dans des SCPI à crédit. Cette stratégie consiste à souscrire un emprunt auprès d’une banque pour financer l’acquisition de parts. Les revenus locatifs générés par la SCPI permettent ensuite de rembourser une partie des mensualités du prêt. Par ailleurs, vos intérêts d’emprunts peuvent alors être déduits fiscalement de vos revenus fonciers. Cette méthode permet ainsi d’accroître le potentiel de rendement à long terme des SCPI, mais comporte également un risque, notamment en cas de baisse du marché immobilier ou de rendements insuffisants pour rembourser le crédit souscrit.

Les étapes préalables recommandées, avant d’investir dans les SCPI

Voici quelques étapes essentielles pour bien préparer votre investissement dans les SCPI :

• Analyser les SCPI disponibles : Il est très important de comparer les différentes SCPI en fonction de leurs rendements passés (même s’ils ne présagent pas de leurs performances futures), de la qualité des actifs immobiliers détenus, et de la réputation de la société de gestion. En parallèle, il est également recommandé de choisir une SCPI en fonction de votre profil d’investisseur, de vos objectifs de rendement, et de votre tolérance au risque.
• Définir votre profil d’investisseur : Avant d’investir, il est important de bien connaître vos objectifs à court, moyen et long terme. Souhaitez-vous percevoir des revenus réguliers ou plutôt faire croître votre capital sur le long terme ? Ce choix influencera le type de SCPI dans lequel vous investirez.
• Consulter un conseiller financier : Faire appel à un expert peut vous permettre de mieux comprendre les caractéristiques des SCPI et de choisir celles qui correspondent le mieux à vos attentes. Un conseiller pourra également vous accompagner dans les démarches administratives et fiscales, et vous aider à optimiser vos placements.

Comme tout investissement, les SCPI comportent des risques qu’il est essentiel de bien comprendre avant de placer son argent. Bien que ce type de placement immobilier puisse être attractif pour faire fructifier votre capital, il n’est pas exempt de certaines précautions à prendre pour limiter les éventuelles pertes et gérer au mieux votre portefeuille.

Le risque de perte en capital

Le premier risque à considérer est celui de la perte en capital. En effet, contrairement à certains placements garantis, comme le livret A, les SCPI n’assurent pas la conservation de votre capital initial. La valeur des parts de SCPI peut fluctuer (à la hausse comme à la baisse) en fonction de l'évolution du marché immobilier et de la qualité de la gestion des biens. Si le marché immobilier connaît une baisse importante, la valeur des parts peut diminuer, entraînant une perte financière pour l’investisseur.

Des rendements non garantis

Bien que les SCPI offrent généralement des rendements attractifs, ceux-ci ne sont pas garantis. Les revenus que vous percevez sous forme de dividendes dépendent des loyers encaissés par la société de gestion. Autrement dit, si certains locataires rencontrent des difficultés de paiement ou si le taux d’occupation des biens immobiliers diminue, les rendements de la SCPI peuvent être impactés.

Une liquidité limitée

Contrairement à un investissement en bourse, où il est possible de vendre rapidement ses actions, la revente de parts de SCPI peut être plus lente. En effet, les parts de SCPI ne sont pas aussi liquides que les actions cotées. Pour sortir d’un tel investissement et récupérer son argent, cela peut prendre du temps (en fonction de la demande). Il est donc important d’envisager cet investissement sur du long terme et de ne pas y investir de l'argent dont vous pourriez avoir besoin rapidement.

Les frais associés

Investir dans des SCPI entraîne des frais qu’il est important de bien comprendre. Ces coûts incluent généralement des frais d’entrée, des frais de gestion, et parfois des frais de sortie. Or, ces derniers viennent réduire le montant du capital investi et donc le rendement net du placement. Voilà pourquoi, il est essentiel de comparer les frais entre différentes SCPI avant d’investir. L’objectif ? Trouver le meilleur rapport entre frais et qualité de gestion des actifs immobiliers pour faire fructifier votre argent.

Le risque de change

Dans le cas d’investissements dans des SCPI internationales, il est important de prendre en compte le risque de change. En l’occurrence, si la SCPI investit dans des biens immobiliers situés à l’étranger, vos revenus peuvent être soumis aux variations des taux de change entre les monnaies. Cela peut impacter la valeur de vos dividendes et le rendement global de votre placement.

La diversification pour diluer les risques

Pour répartir les risques liés à un investissement dans une SCPI, il est conseillé de diversifier son portefeuille. Plutôt que d’investir l’intégralité de votre capital dans une seule SCPI, l’idée est donc de dispatcher votre investissement sur plusieurs SCPI ou autres types de placements. Cela permet de réduire l’impact d’un éventuel problème rencontré par une SCPI spécifique (problèmes locatifs, baisse de la valeur des biens immobiliers, etc.) et d'améliorer la stabilité de vos revenus.

Les SCPI représentent une solution accessible et attractive pour faire fructifier votre argent dans l'immobilier, sans avoir à supporter les contraintes de la gestion locative d’un investissement en direct. Que vous souhaitiez diversifier vos placements, préparer votre retraite ou générer des revenus réguliers, ce type d’investissement peut répondre à de nombreux besoins. Toutefois, comme avec tout placement, il est important de bien comprendre les risques inhérents et de diversifier son portefeuille pour en maximiser les rendements potentiels. Prenez le temps de bien choisir vos SCPI et d’adapter votre stratégie à vos objectifs financiers à long terme. Et surtout, n’hésitez pas à solliciter l’aide d’un professionnel.