Les SCPI, est-ce un placement intéressant pour les jeunes retraités ?

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Société Civile de Placement Immobilier : définition

Une SCPI est un véhicule d'investissement collectif qui permet à des épargnants d'investir dans l'immobilier de manière indirecte. En achetant des parts de SCPI, les investisseurs deviennent donc associés au sein d'une société civile de placement immobilier, gérée par une société de gestion spécialisée. Cette mutualisation des investissements permet ainsi de répartir les risques et d'accéder à des biens immobiliers de qualité, qu’il serait impossible d’acquérir seul.

Fonctionnement des SCPI : la mutualisation des investissements immobiliers

Le fonctionnement des SCPI repose sur la collecte de fonds auprès de nombreux investisseurs pour acquérir, gérer et valoriser un portefeuille d'actifs immobiliers. La société de gestion se charge de toutes les étapes de l'investissement, de la sélection des biens à leur gestion locative, en passant par leurs travaux d'entretien.

Les revenus locatifs générés sont ensuite redistribués aux porteurs de parts, généralement de manière trimestrielle, sous forme de dividendes.

Les différents types de SCPI

Il existe plusieurs types de SCPI, pour répondre aux différents objectifs d'investissement et besoins des épargnants :

• Les SCPI de rendement : Ces SCPI visent à générer des revenus réguliers pour les investisseurs, en investissant dans des biens immobiliers commerciaux, tels que des bureaux, des commerces ou des entrepôts. Elles offrent généralement un bon rendement, ce qui en fait un choix populaire pour les épargnants recherchant des revenus complémentaires à la retraite.
• Les SCPI fiscales : Ces SCPI permettent de bénéficier d'avantages fiscaux spécifiques, en investissant dans des secteurs soutenus par l'État. Elles sont particulièrement intéressantes pour les investisseurs cherchant à réduire leur impôt sur le revenu tout en se constituant un patrimoine immobilier. Toutefois, notez que les avantages fiscaux sont toujours liés à la conservation des parts de SCPI sur une certaine durée minimum.
• Les SCPI de capitalisation (ou de plus-value) : Ces SCPI se concentrent sur la valorisation à long terme du patrimoine immobilier et sont plus adaptées aux personnes visant un investissement à long terme et souhaitant accroître leur capital sans forcément percevoir de revenus immédiats.

Des revenus complémentaires réguliers

Investir dans une SCPI permet aux jeunes retraités de bénéficier de revenus complémentaires réguliers. Les SCPI de rendement, par exemple, distribuent les loyers perçus aux investisseurs sous forme de dividendes. Ces revenus, souvent versés trimestriellement, viennent alors compléter les pensions de retraite et améliorer la qualité de vie. En moyenne, le rendement des SCPI de rendement tourne autour de 4 à 6 % par an, même si ces chiffres ne sont pas garantis.

Une gestion déléguée et simplifiée

L'un des principaux avantages des SCPI est la gestion déléguée et simplifiée de l'investissement immobilier. La société de gestion s'occupe de tout : sélection des biens, gestion locative, entretien, travaux… Il n’y a donc pas à se soucier des contraintes et des tracas liés à la gestion directe d'un bien immobilier. Cette délégation permet de profiter des revenus générés par les SCPI sans avoir à y consacrer du temps ou des efforts.

La diversification des placements

Les SCPI offrent une diversification des placements, ce qui permet de mieux répartir les risques. En effet, en investissant dans une SCPI, les épargnants deviennent associés et possèdent des parts de la société civile immobilière, la plupart de ces structures étant diversifiées géographiquement et sectoriellement. Cette diversification inclut différents types de biens immobiliers tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts et des logements, situés dans divers endroits. Grâce à cela, les risques sont répartis, et les revenus (non garantis) sont réguliers (même si le risque inhérent au marché immobilier subsiste).

L’accessibilité et souplesse

Les SCPI sont accessibles et flexibles, ce qui en fait un placement adapté pour les personnes qui préparent leur retraite ou étant déjà retraitées. Avec elles, il est possible d'investir des montants modérés, souvent à partir de quelques centaines d'euros, ce qui permet de commencer petit à petit, ou au contraire avec des sommes plus importantes selon votre profil ou votre situation financière. De plus, les parts de SCPI peuvent être achetées et vendues. Cette souplesse permet donc aux retraités d'ajuster leur portefeuille selon leurs besoins financiers et leurs objectifs de vie.

Attention toutefois, le rachat de parts n'est pas garanti par la société de gestion. Il faut donc prendre en compte un certain délai pour la cession des parts de SCPI, car cette opération nécessite de trouver un acheteur.

Malgré ces multiples avantages, et comme tout investissement financier, les SCPI impliquent certains risques qu’il faut connaitre avant d’investir.

Le risque de perte en capital

Investir dans une SCPI comporte certains risques, et notamment celui de perte en capital. En effet, les marchés immobiliers peuvent fluctuer, et la valeur des parts de SCPI peut donc diminuer, notamment en cas de baisse des prix de l'immobilier. Il est donc essentiel de comprendre que, comme pour tout placement, il n'y a pas de garantie absolue sur le capital investi. Pour atténuer ce risque, il est primordial de diversifier ses investissements et de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier.

Les frais associés

Les SCPI comportent des frais qui peuvent impacter le rendement net de l'investissement. Sachez donc qu’il y a des frais d'entrée lors de l'achat des parts, des frais de gestion annuels prélevés par la société de gestion, et parfois des frais de sortie en cas de revente des parts. Tous ces frais doivent être pris en compte pour évaluer la rentabilité réelle de l'investissement. Il est important d’être attentif à ces coûts pour bien comprendre et anticiper leur impact sur leurs revenus futurs.

La sélection de la SCPI

Choisir la bonne SCPI est une étape très importante. Pour cela, il est important de se baser sur certains critères, tels que l'historique de rendement (même s’il n’est pas une garantie de performances futures), la réputation de la société de gestion, et la nature des biens immobiliers détenus.

Une société de gestion transparente et réputée offrira des informations claires et détaillées sur ses performances passées et sa stratégie d'investissement.

Il est également possible de diversifier ses investissements en choisissant plusieurs SCPI pour répartir les risques.

De même, n’hésitez pas à vous faire aider d’un professionnel de la finance, pour prendre des décisions d’investissement parfaitement éclairées et adaptées à vos besoins.

L’évaluation du profil d'investisseur

Avant de se lancer dans un investissement en SCPI, il est important de bien évaluer son profil d'investisseur. Un professionnel tel qu’un CIF (Conseiller en investissement financier) pourra vous aider à déterminer votre capacité d'investissement, vos objectifs financiers, et votre horizon de placement.

Une analyse sera aussi faite sur la tolérance au risque des retraités ou des personnes préparant leur fin de carrière, leur besoin en revenus complémentaires, et leur situation patrimoniale globale.

À ce stade, il peut être très utile de consulter un conseiller financier pour obtenir des conseils personnalisés et adaptés à chaque situation spécifique.

La recherche et sélection de la SCPI

Avant d'investir il est primordial de se renseigner sur les SCPI. La recherche et la sélection de la SCPI sont des étapes cruciales. Comme évoqué précédemment, certains critères de sélection doivent être observés avec minutie, comme le rendement historique de la SCPI, la qualité et la diversité de son patrimoine immobilier, et la réputation de sa société de gestion. Une bonne diversification des placements est également essentielle pour réduire les risques.

La procédure d'achat de parts

Une fois la SCPI choisie, les démarches administratives et légales peuvent être effectuées directement auprès de la société de gestion de la SCPI ou auprès d’un intermédiaire financier.

De même, notez qu’il est possible d'acheter des parts en direct, ou d'intégrer ces parts dans un contrat d'assurance vie ou un PER, ce qui peut offrir des avantages fiscaux supplémentaires.

Le suivi et la gestion de l'investissement

Investir dans une SCPI nécessite malgré tout un suivi régulier de son placement. Pour cela, la société de gestion envoie généralement des rapports périodiques sur la performance de la SCPI, les revenus générés, et les évolutions de son patrimoine immobilier. Il est important de rester informé quant aux décisions de gestion et aux travaux effectués au sein de la SCPI, ainsi que des évolutions du marché immobilier. En cas de besoin, plusieurs possibilités peuvent se présenter : ajuster son portefeuille en vendant des parts ou réinvestir les revenus perçus.

Une autre possibilité intéressante est de recourir au démembrement de propriété. Ce dispositif permet de séparer la nue-propriété et l'usufruit des parts de SCPI, et ainsi de transmettre plus facilement son patrimoine immobilier à ses héritiers.

Le nu-propriétaire est celui qui possède les parts de SCPI sans en avoir l'usage ni en percevoir les revenus, tandis que l'usufruitier est celui qui a le droit d'utiliser les parts de SCPI et d'en percevoir les loyers pendant une période déterminée.

Dès lors, le nu-propriétaire acquiert les parts de SCPI à un prix réduit. Chaque SCPI dispose d'un tableau récapitulatif des clés de répartition entre la nue-propriété et usufruit auquel il faut se référer.  De plus, le nu-propriétaire ne paye pas d'impôt sur la fortune immobilière (IFI) pendant la durée du démembrement. Ainsi, le démembrement permet de bénéficier d'une décote à l'achat : la valeur de l'acquisition est décotée, offrant un prix d'entrée inférieur au prix initial, ce qui permet de préparer sa succession à moindre coût.

La durée du démembrement est généralement de 10 à 15 ans, mais elle peut être modulée selon les besoins et les objectifs de chaque investisseur. À la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts de SCPI, sans avoir à payer de frais supplémentaires. Il peut alors continuer à percevoir les loyers ou revendre ses parts selon sa convenance.

Pour les retraités ayant besoin de compléter leur pension, l'usufruit en SCPI est aussi une solution à étudier. En effet, en cédant la nue-propriété de leurs parts de SCPI à leurs héritiers, les investisseurs peuvent bénéficier d'un revenu régulier sous forme de dividendes, issu des loyers versés par les locataires des immeubles détenus par la SCPI.

Grâce à leurs revenus complémentaires réguliers, leur gestion déléguée, leur diversification des investissements et leur accessibilité, les SCPI offrent une combinaison intéressante pour les jeunes retraités. Enfin, pour la recherche, sélection et l’investissement, il est conseillé de se tourner vers des professionnels de la gestion de patrimoine ou du conseil en investissement afin de prendre des décisions d’investissement adaptées à son profil et ses objectifs.