L'imposition des revenus locatifs à la retraite

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En France, chaque régime fiscal s’applique d’abord selon la nature du logement. On distingue alors principalement deux grandes catégories : la location nue et la location meublée.

La location nue

La location nue désigne la mise en location d’un logement sans mobilier. Les revenus fonciers issus de ce type de location sont soumis à l’impôt sur le revenu, selon deux régimes fiscaux : le régime micro-foncier et le régime réel.

• Micro-foncier : accessible lorsque les revenus locatifs n’excèdent pas 15 000 euros par année, ce régime permet un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus. Aucun justificatif de charges à fournir : l’impôt est calculé sur 70 % des revenus. Cela en fait un dispositif simple, apprécié pour sa facilité de gestion.
• Régime réel : au-delà du seuil de 15 000 euros, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxes, etc.) du montant des loyers. Ce dispositif peut être fiscalement avantageux si les charges sont élevées, mais il nécessite une comptabilité plus précise.

La location meublée

La location meublée, où le logement est proposé avec tout le mobilier nécessaire à la vie quotidienne, obéit à une autre logique fiscale. Elle est soumise au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non à celui des revenus fonciers. Elle peut s’exercer sous deux statuts : le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou le LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

• LMNP : Ce statut est réservé aux personnes dont les revenus locatifs meublés sont inférieurs à 23 000 euros par an et représentent moins de la moitié des revenus d’activité du foyer. Il permet d’opter, au choix, pour le régime micro-BIC ou le régime réel.
  • En régime micro-BIC, le revenus locatifs en location meublée ne doivent pas dépasser 77 700 euros par année. Le loueur bénéficie alors d’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs. Aucun justificatif de charge n’est requis.
  • En régime réel (obligatoire au-delà de 77 700 euros annuels), le bailleur peut amortir la valeur du logement (hors terrain) et déduire ses charges réelles, ce qui réduit significativement l’imposition.
• LMP : Ce statut est réservé aux personnes dont les revenus locatifs dépassent 23 000 euros par an et représentent plus de la moitié des revenus d’activité du foyer. Le statut LMP ouvre droit à des avantages fiscaux spécifiques, comme l’exonération des plus-values après 5 ans d’activité (sous certaines conditions), mais il implique aussi une gestion plus complexe et des cotisations sociales. Dans ce cas, le régime réel est obligatoire et le micro-BIC est exclu).

Une fois à la retraite, les revenus locatifs issus de l’immobilier viennent s’ajouter aux pensions de retraite perçues chaque année. Cette situation n’est pas sans conséquence sur l’imposition du revenu global.

Le cumul des revenus : quand loyers et pensions se rencontrent

En France, les impôts sont calculés sur l’ensemble des revenus du foyer fiscal. Cela signifie que les loyers perçus au titre d’une location — qu’il s’agisse d’un logement en location meublée sous le régime LMNP, ou d’une location nue au régime réel ou micro-foncier — sont ajoutés aux pensions de retraite dans la déclaration fiscale annuelle.

Ce cumul peut entraîner un changement de tranche d’imposition. Par exemple, un retraité ayant un revenu modeste issu de ses pensions, mais percevant 15 000 euros de revenus locatifs nets, pourrait se retrouver dans une tranche supérieure de taux d’impôt sur le revenu. Cette situation doit donc être anticipée afin d’éviter les mauvaises surprises au moment de la déclaration.

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Barème de l’impôt en 2025 : quels seuils pour quels taux ?

En 2025, le barème de l’impôt sur le revenu en France comporte plusieurs tranches, chacune appliquant un taux d’imposition différent selon le montant du revenu net imposable :

• 0 % jusqu’à 11 497 euros
• 11 % de 11 498 à 29 297 euros
• 30 % de 29 298 à 84 999 euros
• 41 % de 85 000 à 180 294 euros
• 45 % au-delà de 180 294 euros

Les revenus locatifs, tout comme les pensions, influencent directement ce calcul. Un retraité ayant acheté un logement en vue de percevoir des loyers réguliers devra donc bien estimer le montant de ses revenus locatifs chaque année pour évaluer l’impact fiscal de son investissement immobilier.

Les abattements fiscaux

Les abattements proposés par certains régimes fiscaux (30 % en micro-foncier, 50 % en micro-BIC, ou encore 30 % ou 50 % en location meublée de tourisme selon le dispositif) peuvent alléger la charge fiscale. Toutefois, ces avantages ne suffisent pas toujours à neutraliser totalement l’imposition, notamment si les revenus cumulés dépassent certains seuils, d’où l’importance d’anticiper et de se renseigner en amont.

La fiscalité applicable aux revenus locatifs évolue régulièrement en France, et l’année 2025 n’échappe pas à la règle. Plusieurs mesures ont été introduites ou modifiées, impactant directement les retraités ayant réalisé un investissement immobilier ou possédant déjà un logement en location.

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Les locations meublées de tourisme : des abattements revus à la baisse

Depuis janvier 2025, les locations meublées de tourisme sont soumises à de nouvelles règles fiscales. Ce type de location, parfois utilisé par les retraités pour valoriser une résidence secondaire, bénéficiait jusqu’alors d’un abattement fiscal très favorable.

• Pour les meublés classés, le régime micro-BIC offrait un abattement de 71 %. Désormais, cet abattement est réduit à 50 %, avec un plafond de 77 700 euros de revenus locatifs par année.
• Pour les meublés non classés (c’est-à-dire n’ayant pas fait l’objet d’une demande de classement officielle auprès de l’administration en tant que meublé de tourisme), l’abattement est abaissé à 30 %, avec un plafond de 15 000 euros de loyers annuels.

L’objectif de telles modifications ? Rééquilibrer le marché du logement, notamment dans les zones où la tension locative est forte.

Plus-values immobilières : de nouveaux calculs pour les loueurs en meublé

Autre changement important en 2025 : la fiscalité des plus-values lors de la revente d’un bien loué sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Jusqu’ici, la plus-value était calculée sans prendre en compte l’amortissement du bien comptabilisé pendant la durée de location. Désormais, ces amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable.

Concrètement, cela signifie que si un retraité a amorti une grande partie de la valeur de son bien au fil des années (comme le permet le régime réel en LMNP), il pourra se voir imposer une plus-value plus élevée en cas de revente.

En plus de l’impôt sur le revenu, les revenus locatifs sont soumis à des prélèvements sociaux. Si ce volet de la fiscalité est parfois méconnu, il est pourtant essentiel de l’anticiper.

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Des prélèvements sociaux applicables à la plupart des locations

En France, les revenus locatifs générés par la location d’un logement, qu’il soit en location nue ou meublée, sont généralement assujettis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % (en 2025). Ce taux comprend :

• 9,2 % de Contribution Sociale Généralisée (CSG).
• 0,5 % de Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS)
• 7,5 % de prélèvement de solidarité

Ces prélèvements s’appliquent sur le revenu net imposable issu de l’activité locative, que l’on soit sous le régime micro-foncier, micro-BIC, réel, ou en LMNP/LMP. Ils viennent s’ajouter à l’impôt sur le revenu, ce qui peut augmenter significativement la fiscalité globale pesant sur les revenus locatifs.

Un taux réduit de CSG pour certains retraités

Bonne nouvelle : certains retraités peuvent bénéficier d’un taux réduit de CSG, voire d’une exonération de prélèvements sociaux, en fonction de leur revenu fiscal de référence. Ce seuil est calculé chaque année selon les pensions perçues et les autres revenus, dont les revenus locatifs.

Voici les principaux cas de figure (plafonds valables pour 2025, à ajuster selon la composition du foyer) :

• Exonération totale si le revenu fiscal de référence est inférieur à environ 12 679 euros pour une personne seule.
• Taux réduit de CSG (3,8 %) si le revenu fiscal reste sous un certain seuil majoré (environ 16 500 euros pour une personne seule).

Pour plus de précisions et pour une estimation selon votre situation personnelle, il est vivement recommandé de solliciter l’accompagnement d’un conseiller financier.

Le cas particulier du LMP et des cotisations sociales

Dans le cadre du statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel), les revenus locatifs sont considérés comme des revenus d’activité. Cela signifie qu’au lieu des prélèvements sociaux, le retraité (ou le foyer fiscal) devra payer des cotisations sociales, calculées selon les règles applicables aux travailleurs indépendants.

Ces cotisations, souvent plus élevées que les prélèvements classiques, s’appliquent sur le revenu net après déductions.

À la retraite, de nombreux épargnants souhaitent alléger la fiscalité pesant sur leurs revenus locatifs afin de préserver leur niveau de vie et tirer le meilleur parti de leur patrimoine immobilier. Pour cela, il existe plusieurs dispositifs fiscaux.

Le dispositif Loc’Avantages : une réduction d’impôt pour les loyers solidaires

Reconduit jusqu’en 2027, le dispositif Loc’Avantages est destiné aux propriétaires bailleurs, y compris les retraités, qui choisissent de louer leur logement à un loyer inférieur aux prix pratiqué sur le marché. En contrepartie, ils peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt intéressante, calculée selon la durée de location, le niveau de loyer, et les ressources du locataire.

Ce dispositif présente plusieurs avantages :

• Il s’applique aussi bien à un bien en location nue qu’à certains cas de location meublée, selon les modalités locales ;
• Il est cumulable avec d’autres aides (comme l’aide à la rénovation) ;
• Il permet de soutenir l’investissement immobilier tout en répondant à un besoin social.

La loi Pinel

Bien qu’en voie d’extinction progressive, ce dispositif reste valable pour certains logements neufs acquis jusqu’au 31 décembre 2024 et mis en location pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans. Il permet une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de l’engagement (jusqu’à 17,5 % du montant de l’achat en 2024).

Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) ou MaPrimeRénov’

Pour les propriétaires, y compris retraités, qui rénovent un bien destiné à la location, certains travaux peuvent ouvrir droit à un crédit d’impôt, réduisant ainsi la charge fiscale.

Des déductions spécifiques au régime réel

Enfin, rappelons que, pour ceux qui choisissent le régime réel en location meublée (LMNP ou LMP), il est possible de déduire un grand nombre de charges (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, frais de gestion…) ce qui permet de minorer, voire d’effacer l’imposition, pendant plusieurs années.

À la retraite, bien gérer ses revenus locatifs et la fiscalité associée permet de mieux valoriser son patrimoine, compléter ses pensions et sécuriser sa vie financière. Entre abattements, dispositifs d’allègement, et choix entre location nue ou meublée, chaque décision compte. Pour optimiser votre investissement immobilier, restez informé, anticipez votre imposition, et n’hésitez pas à vous faire accompagner.

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