Les SCPI et la donation-partage

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La donation-partage est un dispositif juridique qui permet à un donateur de transmettre de son vivant une partie ou la totalité de son patrimoine à ses héritiers ou donataires, tout en répartissant les biens de manière équitable. Par ailleurs, contrairement à une simple donation, la donation-partage a l’avantage de figer la valeur des biens transmis au moment de l’acte, évitant ainsi des conflits lors de la succession. Ce mécanisme peut inclure des actifs variés, tels que des biens immobiliers, des parts de société, ou encore des placements comme les SCPI.

Définition et principes juridiques de la donation-partage

La donation-partage permet de préparer la répartition du capital avant le décès du donateur. L’objectif ? Éviter les désaccords ultérieurs sur l’évaluation des biens, tout en permettant au donateur de superviser le partage selon ses souhaits.

De plus, l’un des atouts majeurs de la donation-partage est qu’elle peut inclure un démembrement de propriété. Dans ce cas, le donateur peut conserver l’usufruit des biens, c’est-à-dire le droit de percevoir les revenus générés, tandis que les donataires deviennent nus-propriétaires.

Avantages principaux de la donation-partage

• Réduction des conflits familiaux : En répartissant les biens de son vivant, le donateur fixe de manière définitive les parts attribuées à chaque enfant ou héritier. Cela limite les tensions lors de la succession.
• Fiscalité : Grâce aux abattements fiscaux prévus par la loi (100 000 euros par parent et par enfant tous les 15 ans), la donation-partage permet de réduire les droits de donation. Qui plus est, comme le montant des droits dépend de la valeur des biens au jour de l’acte, cela peut être avantageux, surtout en cas de forte appréciation future.
• Flexibilité dans la gestion de la transmission : Les biens transmis peuvent être répartis sous forme de propriété pleine ou en démembrement.

Critères d’éligibilité

La donation-partage est accessible à toute personne souhaitant transmettre son patrimoine. Toutefois, certaines conditions doivent être respectées :

• Le donateur doit être âgé de moins de 80 ans pour bénéficier des abattements fiscaux maximums.
• Les donataires (souvent les enfants, mais pas exclusivement) doivent être identifiés au moment de l’acte, c’est-à-dire qu’ils doivent être nommément désignés comme bénéficiaires des biens donnés.
• L’acte de donation-partage doit obligatoirement être réalisé devant un notaire, qui assure la conformité juridique et fiscale de l’opération.

Les SCPI sont des outils d'investissement immobilier collectif qui permettent à des épargnants d’acquérir des parts dans un portefeuille d’actifs immobiliers diversifiés, tels que des bureaux, des commerces ou des résidences. Or, les SCPI peuvent s’intégrer dans une stratégie de donation-partage.

Présentation des SCPI

Les SCPI fonctionnent comme une société qui collecte des fonds auprès d’investisseurs pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif. En contrepartie de leur investissement, les associés de la SCPI perçoivent des revenus réguliers issus des loyers (non garantis), calculés en fonction du taux de rendement des actifs. Chaque associé détient des parts de la SCPI, qui représentent une fraction du patrimoine total géré.

Ce modèle présente plusieurs avantages :

• Diversification : les SCPI permettent d’investir dans un patrimoine diversifié, réparti sur différents secteurs géographiques et économiques.
• Accessibilité : contrairement à l’achat direct d’un bien immobilier, il est possible d’investir dans des SCPI avec un montant modeste, à partir de quelques milliers d’euros.
• Gestion déléguée : la société de gestion s’occupe de l’acquisition, de la location et de l’entretien des biens, allégeant ainsi les contraintes pour les investisseurs.

Cependant, il est important de noter que les rendements des SCPI ne sont pas garantis, et les investisseurs peuvent subir une perte en capital. De plus, la liquidité des parts de SCPI peut être limitée, rendant leur revente parfois difficile.

Caractéristiques des SCPI favorables à la donation-partage

Les SCPI présentent plusieurs spécificités qui les rendent appropriées à une donation-partage :

• Le fractionnement des parts : Les parts de SCPI peuvent être facilement divisées entre plusieurs héritiers ou enfants, ce qui permet d’obtenir une répartition équitable du patrimoine, plus facilement qu’avec un bien acheté en propre. Par exemple, un donateur possédant 50 parts peut en transmettre 25 à chaque enfant, simplifiant ainsi le partage.
• Une valorisation stable : Les SCPI ont une valorisation basée sur l’Actif Net Réévalué (ANR), ce qui permet d’avoir une estimation précise de leur valeur au moment de la donation.
• La souplesse du démembrement de propriété : Les parts de SCPI peuvent être transmises en nue-propriété, tandis que le donateur conserve l’usufruit. Cela signifie que le donateur continue de percevoir les revenus générés par les loyers tant qu’il est en vie, tout en réduisant la base taxable pour le calcul des droits de donation.

Exemple concret : transmission de parts de SCPI à deux enfants

Prenons l’exemple d’un donateur souhaitant transmettre un patrimoine immobilier sous forme de parts de SCPI. Celui-ci possède 20 parts d’une SCPI, valorisées à 1 000 euros chacune, soit un total de 20 000 euros.

• Le donateur peut réaliser une donation-partage en attribuant 10 parts à chacun de ses deux enfants.
• En optant pour un démembrement de propriété, le donateur conserve l’usufruit des parts, ce qui lui permet de continuer à percevoir les revenus locatifs. Les enfants deviennent alors nus-propriétaires.
• Grâce aux abattements fiscaux (100 000 euros par parent et par enfant tous les 15 ans), cette donation ne génère aucun impôt, ce qui optimise la transmission.

Une transmission simplifiée

L’un des principaux avantages des SCPI réside dans la facilité de leur transmission lors d’une donation-partage. Contrairement à un bien immobilier classique, les parts de SCPI sont des titres fractionnables, ce qui permet de répartir équitablement le patrimoine entre plusieurs héritiers :  

• Un valorisation claire : Comme expliqué précédemment, la valeur des parts de SCPI est déterminée par leur Actif Net Réévalué (ANR), ce qui garantit une évaluation précise et transparente lors de la donation. Cela peut donc aider à réduire les risques de litiges entre les enfants ou autres donataires.
• Une répartition personnalisée : Le donateur peut ajuster le nombre de parts attribuées à chaque héritier ou chaque bénéficiaire, sans devoir diviser un bien physique.
• La souplesse dans le démembrement de propriété : Comme déjà expliqué, les parts de SCPI peuvent être transmises en nue-propriété, tout en conservant l’usufruit au donateur.

L’optimisation fiscale

L’intégration de parts de SCPI dans une donation-partage a aussi une incidence fiscale :

• La réduction des droits de donation : Les abattements fiscaux applicables (100 000 euros par parent et par enfant tous les 15 ans) permettent de réduire, voire d’éliminer, les impôts liés à la donation.
• L’anticipation fiscale : En réalisant une donation-partage de son vivant, le donateur peut geler la valeur des parts au moment de l’acte, ce qui permet d’éviter une hausse des droits de succession en cas d’augmentation de la valeur des parts de SCPI dans le futur.
• La fiscalité du démembrement : En transmettant la nue-propriété des parts tout en conservant l’usufruit, seule une partie de la valeur des parts est prise en compte pour le calcul des droits de donation, ce qui réduit encore l’impact fiscal. La valeur retenue dépend de l’âge du donateur au moment du démembrement.

Une gestion déléguée : un atout pour les héritiers

La gestion déléguée des SCPI constitue aussi un avantage de la donation-partage, en particulier pour les héritiers peu familiers avec l’immobilier ou ne souhaitant pas gérer directement des biens locatifs.

• La simplicité administrative : Les sociétés de gestion des SCPI s’occupent de l’ensemble des démarches, comme la location des biens, la collecte des loyers, et l’entretien du patrimoine immobilier. Cela libère les héritiers de toute contrainte opérationnelle.
• Des revenus réguliers (non garantis) pour le donateur : En cas de démembrement, le donateur conserve les revenus potentiels issus des loyers de la SCPI, ce qui peut constituer un complément de revenus durant sa vie. Après le décès du donateur, les héritiers récupèrent la pleine propriété des parts.
• Une adaptation possible aux projets des héritiers : Les parts de SCPI offrent une souplesse qui permet aux héritiers de conserver l’investissement pour percevoir des revenus ou de vendre les parts pour financer un projet personnel.

Si les SCPI présentent de nombreux avantages dans le cadre d’une donation-partage, il est crucial d’en identifier aussi les risques et les limites.

Des rendements non garantis

Les SCPI reposent sur un patrimoine immobilier, dont la performance dépend des conditions du marché, de la gestion mise en place et de la qualité des actifs détenus. Les revenus locatifs peuvent donc varier.

Il est donc essentiel pour le donateur et les héritiers d’accepter que les rendements des SCPI ne soient pas garantis.

La valorisation (ou non) à la revente

Premièrement, sachez que les parts de SCPI ne sont pas aussi facilement revendable que d’autres placements financiers plus liquides. Le revente peut donc être soumise à certains délais.

De plus, la valeur des parts peut fluctuer en fonction du marché. Un risque de perte en capital est donc aussi envisageable. 

Or, ces contraintes doivent absolument être prises en compte dans une donation, surtout si les héritiers souhaitent éventuellement revendre leurs parts pour financer un projet ou régler des frais de succession.

Les frais associés aux SCPI

Les SCPI impliquent divers frais qui peuvent réduire le rendement net pour les donateurs et donataires :

• Des frais d’entrée : Exprimés en pourcentage de la valeur des parts, ces frais peuvent représenter un coût important lors de l’acquisition.
• Frais de gestion : Les sociétés de gestion prélèvent des frais annuels pour l’administration du patrimoine immobilier, en pourcentage des revenus générés.
• Frais de sortie : En cas de revente des parts, des frais supplémentaires peuvent s’appliquer.

Ces coûts doivent être clairement expliqués aux donataires pour éviter des malentendus lors de la transmission.

Des contraintes de liquidité

Les SCPI ne sont pas des placements aussi liquides que des actions. En cas de besoin urgent de liquidités, les parts de SCPI peuvent être difficiles à vendre rapidement. Ce point est particulièrement important, surtout si les héritiers préfèrent des actifs facilement mobilisables pour leurs projets personnels.

Points de vigilance pour le démembrement de propriété

Le démembrement des parts de SCPI, bien que fiscalement avantageux, peut présenter des risques spécifiques :

• La durée de l’usufruit : Une fois fixé, le démembrement est irrévocable. Le donateur conserve l’usufruit, mais les héritiers devront attendre son terme pour devenir pleinement propriétaires.
• La gestion différenciée des intérêts : Les usufruitiers perçoivent les revenus, tandis que les nus-propriétaires doivent patienter pour tirer profit de leur propriété.

L’évaluation des parts : La première étape consiste à déterminer la valeur des parts de SCPI au jour de la donation. Cette valorisation est basée sur l’Actif Net Réévalué (ANR) des SCPI, fourni par la société de gestion.

La réalisation de l’acte chez le notaire : Toute donation-partage, incluant ou non des parts de SCPI, doit être actée par un notaire. Ce dernier garantit la conformité juridique de l’opération et conseille le donateur sur les modalités de transmission, notamment en cas de démembrement de propriété.

Les formalités administratives : Le notaire se charge de la déclaration de la donation auprès de l’administration fiscale, en précisant la répartition des parts, leur valeur, et les éventuels abattements appliqués.

Le démembrement de propriété est un mécanisme clé dans une donation-partage, particulièrement adapté aux parts de SCPI. Il consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit, qui donne droit aux revenus générés par les parts, et la nue-propriété, qui garantit la pleine propriété au terme du démembrement, souvent après le décès du donateur.

Définition et fonctionnement du démembrement

Le démembrement de propriété repose sur la distinction entre deux droits :

• Usufruit : Le droit de jouir des revenus des parts de SCPI, souvent conservé par le donateur. Il inclut également la possibilité de voter aux assemblées générales de la société de gestion.
• Nue-propriété : Le droit de devenir pleinement propriétaire des parts au terme du démembrement. Ce droit est souvent transmis aux héritiers ou enfants lors de la donation.

Dans le cadre d’une donation-partage, le donateur peut conserver l’usufruit des parts de SCPI pour continuer à percevoir des revenus, tout en transmettant la nue-propriété à ses donataires. À la fin du démembrement (souvent après le décès du donateur), les nus-propriétaires récupèrent ainsi la pleine propriété sans frais supplémentaires.

Fiscalité spécifique du démembrement

En cas de démembrement, seule la part correspondant à la nue-propriété est prise en compte pour le calcul des droits de donation. La répartition entre usufruit et nue-propriété dépend de l’âge du donateur, selon un barème fiscal précis.

Par exemple:

À 60 ans, la nue-propriété représente 50 % de la valeur des parts, et l’usufruit 50 %.

À 70 ans, la nue-propriété représente 60 %, et l’usufruit 40 %.

Ce mécanisme permet de transmettre des parts à moindre coût fiscal : en ne considérant que la valeur de la nue-propriété pour le calcul des droits de donation, le coût fiscal est significativement réduit. Dans le premier exemple, si la valeur totale des parts est de 200 000 €, alors que le donateur a 60 ans, seule la moitié de cette valeur (soit 100 000 €) sera prise en compte. Cela entraîne donc forcément une diminution des droits de donation à payer.

De plus, à cela s’ajoutent encore les abattements fiscaux (100 000 euros par parent et par enfant tous les 15 ans). Ces derniers s’appliquent uniquement à la valeur de la nue-propriété, ce qui réduit encore les droits à payer.

La donation-partage peut être envisagée pour diverses raisons :

• Avant une valorisation importante des parts de SCPI : En réalisant une donation lorsque la valeur des parts est encore modérée, le donateur anticipe une éventuelle augmentation future et limite ainsi les droits de donation.
• Lorsqu’un revenu complémentaire est nécessaire : Le démembrement permet au donateur de continuer à percevoir les revenus des parts tout en réduisant la fiscalité applicable sur la transmission.
• Pour un cadre familial serein : Une donation-partage bien planifiée peut renforcer l’harmonie familiale et éviter les conflits liés à la répartition du patrimoine.

Les parts de SCPI peuvent parfaitement s’intégrer dans une donation-partage. Que vous cherchiez à anticiper votre succession, à diversifier votre patrimoine ou à sécuriser un placement immobilier pour vos héritiers, les SCPI sont des placements à étudier. Cependant, chaque situation étant unique, il est essentiel de vous entourer de conseils éclairés, notamment via un notaire ou un expert en gestion patrimoniale.

Qu’est-ce qu’une donation-partage ?

La donation-partage permet de transmettre une partie ou la totalité de son patrimoine de son vivant, en répartissant équitablement les biens entre ses héritiers. Elle fixe la valeur des biens au moment de la donation, limitant ainsi les litiges lors de la succession.

Pourquoi intégrer des SCPI dans une donation-partage ?

Les SCPI offrent des atouts majeurs :

• Transmission flexible grâce aux parts divisibles.
• Optimisation fiscale via les abattements et le démembrement de propriété.
• Simplicité de gestion grâce aux sociétés de gestion des SCPI.

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement sépare l’usufruit (droit de percevoir les revenus) et la nue-propriété (droit de devenir pleinement propriétaire). Cela permet au donateur de conserver les revenus locatifs tout en transmettant la nue-propriété à ses héritiers.

Quelle est la particularité fiscale de la donation-partage ?

Grâce aux abattements fiscaux (100 000 euros par enfant tous les 15 ans), il est possible de transmettre des parts de SCPI avec des droits de donation réduits, voire nuls. Le démembrement réduit également la base taxable.

Quels sont les risques à considérer ?

• Rendements des SCPI non garantis.
• Contraintes de liquidité en cas de besoin de revente rapide.
• Frais liés aux parts (entrée, gestion, sortie).
• Possibles pertes en capital.

Qui peut m’accompagner dans cette démarche ?

Un notaire ou un conseiller en gestion patrimoniale est indispensable pour optimiser votre stratégie et s’assurer que votre donation-partage est conforme à vos objectifs et à la réglementation.