Les SCPI et la succession classique

-

Fonctionnement général

Une SCPI est une société qui collecte le capital de nombreux investisseurs pour l’investir dans un patrimoine immobilier diversifié. En contrepartie de cet investissement financier, chaque épargnant devient propriétaire de parts et peut percevoir des revenus potentiels liés aux loyers des biens immobiliers détenus. La société de gestion, quant à elle, s’occupe de la sélection, de l’entretien et de la gestion des immeubles, ce qui permet aux investisseurs de déléguer cette charge (contre le paiement de frais de gestion).

La valeur des parts de SCPI dépend de la valorisation du patrimoine immobilier détenu, mais aussi des conditions de marché. Le prix de souscription et le prix de retrait peuvent évoluer dans le temps.

Atouts des SCPI

Les SCPI présentent plusieurs avantages pour un propriétaire souhaitant diversifier son patrimoine :

• Elles donnent accès à l’immobilier avec des montants plus faibles que l’achat direct d’un logement ou d’un local.
• Les épargnants bénéficient d’une gestion professionnelle déléguée : la société prend en charge la recherche de locataires, les travaux, l’entretien et le suivi administratif (en contrepartie de frais de gestion)
• La mutualisation permet de répartir le risque entre plusieurs immeubles et plusieurs locataires. Cet effet de diversification est utile pour limiter les conséquences d’un incident ponctuel, comme une vacance locative.
• Les SCPI offrent aussi un potentiel de revenus réguliers, mais ceux-ci ne sont jamais garantis.
• Enfin, dans une stratégie patrimoniale, les SCPI peuvent aussi être envisagées comme un outil de transmission, notamment lorsqu’il s’agit de les transmettre via l'assurance vie ou en démembrement.

Les limites, coûts et risques

Les SCPI comportent aussi des contraintes :

• D’abord, les frais peuvent être significatifs : frais d’entrée, frais de gestion prélevés par la société, frais éventuels de cession en cas de revente des parts.
• Ensuite, le niveau de liquidité est limité : un héritier qui souhaiterait vendre rapidement ses parts pourrait rencontrer des délais.
• Le patrimoine immobilier est exposé aux cycles du marché : baisse de loyers possible, hausse des taux d’intérêt, ralentissement économique, tous ces éléments influencent la valeur des parts et des revenus distribués.
• Un autre point clé est la fiscalité : les revenus sont imposés selon le cadre fiscal de l’investisseur et peuvent alourdir la situation successorale. En cas de décès, les droits de succession s’appliquent sur la valeur des parts, ce qui peut poser un problème de liquidités aux enfants ou aux autres bénéficiaires devant régler les droits.

Pourquoi les SCPI posent-elles des particularités en matière de transmission ?

Lorsqu’un décès survient, la succession porte non pas sur un simple placement financier, mais sur des parts représentant de la propriété immobilière. Cela signifie que les héritiers doivent être attentifs à la valeur réelle de ces parts et à leur traitement dans le cadre successoral. Contrairement à un compte bancaire où les euros sont facilement répartis, les SCPI sont des placements dont la liquidité est plus limitée. La transmission de ce patrimoine nécessite donc un examen attentif de la situation, en lien avec le notaire chargé du règlement.

Évaluation et base taxable

La valeur à retenir pour l’administration fiscale correspond à la valeur vénale des parts au jour du décès. Cette donnée constitue la base sur laquelle s’appliquent les droits de succession.

A noter : lorsque la SCPI détient des actifs immobiliers situés à l’étranger, des règles fiscales internationales peuvent compliquer la transmission et accroître les risques fiscaux.

Les héritiers peuvent bénéficier d’abattements prévus par la loi en fonction de leur lien de parenté.

Partage entre héritiers et indivision

Le partage des parts de SCPI entre héritiers n’est pas toujours simple. En pratique, plusieurs enfants peuvent se retrouver en indivision, chacun disposant d’une quote-part. Cette indivision peut devenir source de désaccords si certains souhaitent conserver le placement alors que d’autres préfèrent vendre. Dans ce cas, il est parfois nécessaire de procéder à un rachat interne ou à une compensation en espèces pour éviter les conflits.

Stratégies d’optimisation

Il existe différentes manières d’anticiper la transmission de parts de SCPI, afin d’optimiser la situation successorale et de réduire les risques de tensions familiales. Certains propriétaires choisissent d’effectuer une donation-partage, qui permet de répartir de leur vivant les parts entre les enfants et d’éviter des litiges ultérieurs.

D’autres recourent au démembrement, en séparant la nue-propriété et l’usufruit. Dans ce cadre, un parent peut transmettre les parts tout en conservant les revenus potentiels sur une durée déterminée (ou jusqu’au décès). On parle aussi de donation avec réserve d'usufruit.

Il est aussi possible de réaliser une donation simple, c’est-à-dire transmettre tout ou partie de ses parts de SCPI à un bénéficiaire de son vivant, sans partage préalable. Cette opération permet d’anticiper la succession et d’alléger la fiscalité.

Enfin, certains investisseurs choisissent de loger leurs parts dans un contrat d’assurance vie, ce qui permet de transmettre via l'assurance vie dans un cadre fiscal différent, avec parfois des abattements spécifiques pour les bénéficiaires.

Les SCPI peuvent constituer un outil intéressant pour diversifier son patrimoine immobilier et préparer sa transmission. Ces dernières permettent de transformer l’immobilier en parts, plus facilement partageables entre héritiers, tout en offrant des revenus potentiels. Cependant, chaque décès entraîne une situation successorale spécifique, avec ses droits, ses contraintes fiscales et parfois des risques d’indivision. Anticiper, dialoguer avec ses enfants et consulter un notaire ou un conseiller restent les meilleurs moyens d’optimiser une succession et de sécuriser la transmission.