Transmettre vos parts de SCPI via une assurance vie

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Une SCPI est une société civile de placement immobilier. Elle permet à des épargnants de devenir indirectement propriétaires de biens immobiliers professionnels en achetant des parts. La gestion est confiée à une société spécialisée (en contrepartie de frais) qui collecte les loyers et reverse ensuite des revenus éventuels aux investisseurs.

Lorsqu’une SCPI est logée dans un contrat d’assurance vie, les parts prennent la forme d’unités de compte. Le capital et les revenus ne sont pas garantis par l’assureur, contrairement à ce qui se passe avec un fonds en euros. Les gains dépendent du marché immobilier et de la stratégie de gestion.

Placer des SCPI dans une assurance vie apporte certaines différences par rapport à la détention en direct. Le cadre du contrat permet une fiscalité particulière lors de la transmission ou des retraits et offre la possibilité d’adapter la clause bénéficiaire à ses objectifs successoraux. Cela peut aussi se révéler utile en complément d’autres outils comme le démembrement ou la donation avec réserve d'usufruit. Le plus simple est d’en parler avec un conseiller ou un notaire, pour mettre en place une stratégie adaptée à votre situation.

Lorsqu’un épargnant détient des parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie, la transmission au décès obéit à des règles spécifiques. Le capital est évalué à partir de la valeur de rachat des unités de compte, qui incluent les SCPI. Ce montant est ensuite versé aux bénéficiaires désignés dans la clause bénéficiaire du contrat. Cette clause, rédigée avec soin, permet de déterminer qui recevra les gains, que ce soit les héritiers directs, un conjoint, d’autres personnes ou même une association.

L’assureur joue un rôle central : à la suite du décès, il vérifie le contrat et organise le paiement. En ce sens, il demande aux bénéficiaires de constituer un dossier avec les justificatifs nécessaires. L’assureur procède ensuite au règlement, selon la valeur des parts de SCPI au moment du traitement.

Sur le plan fiscal, les bénéficiaires doivent parfois remplir une déclaration partielle de succession grâce au formulaire 2705-A. Cette formalité permet à l’administration fiscale de calculer les prélèvements applicables selon la fiscalité en vigueur. Les règles varient en fonction de l’âge auquel les primes ont été versées, de la nature du lien entre le défunt et les bénéficiaires, et du montant du capital transmis.

Lorsqu’un épargnant détient des parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie, la transmission au décès suit des règles fiscales particulières, différentes de celles de la succession classique. La fiscalité ne dépend pas seulement du capital transmis mais aussi de l’âge auquel les primes ont été versées et de la qualité des bénéficiaires.

En pratique, deux régimes coexistent : le premier s’applique lorsque les versements sur le contrat ont été effectués avant un 70 ans, le second après ce seuil :

• Versements effectués avant 70 ans : Les capitaux transmis aux bénéficiaires désignés bénéficient d’un abattement global de 152 500 € par bénéficiaire, tous contrats et assureurs confondus. Au-delà de ce montant, un prélèvement forfaitaire de 20 % s’applique jusqu’à 700 000 € transmis (par bénéficiaire), puis 31,25 % au-delà.
• Versements effectués après 70 ans : Dans ce cas, l’ensemble des versements réalisés après le 70e anniversaire de l’assuré bénéficie d’un abattement unique de 30 500 € (tous bénéficiaires et contrats confondus). Au-delà, les sommes transmises sont soumises aux droits de succession selon le lien de parenté entre le défunt et chaque bénéficiaire. À noter : seuls les versements sont concernés par la fiscalité spécifique, les intérêts et plus-values générés par le contrat sont soumis aux droits de succession, sans abattement supplémentaire.

Il existe toutefois des situations d’exonération. Par exemple, le conjoint survivant ou le partenaire de PACS bénéficie d’un régime fiscal particulier qui limite l’imposition lors de la succession. D’autres bénéficiaires, comme les enfants ou petits-enfants, voient s’appliquer des règles différentes. La donation simple ou la donation-partage, parfois associées à un démembrement de propriété, peuvent aussi être envisagées de leur vivant pour optimiser la fiscalité et répartir plus équitablement les actifs immobiliers.

Détenir des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie peut offrir plusieurs avantages pour les épargnants :

• Le premier atout réside dans la transmission. Grâce à la clause bénéficiaire, il est possible de désigner librement les personnes qui recevront le capital au décès. Cette souplesse permet de répartir les gains entre plusieurs héritiers, ou encore de favoriser un conjoint, un partenaire de PACS ou des enfants, en dehors des règles classiques de la succession.  
• Sur le plan patrimonial, l’association entre SCPI et assurance vie permet de diversifier ses placements. Le patrimoine peut être constitué d’un fonds en euros, d’actions, d’obligations, etc. Cette diversification contribue à répartir les risques entre plusieurs classes d’actifs.
• La fiscalité liée à l’assurance vie est également à souligner. Comme déjà évoqué, la fiscalité applicable aux capitaux transmis dépend de l’âge auquel les primes ont été versées, de leur montant et du lien entre l’assuré et les bénéficiaires.
• La gestion par l’assureur simplifie également les démarches. C’est lui qui se charge de la valorisation des parts, du rachat et du versement aux bénéficiaires. L’épargnant ou ses héritiers n’ont pas besoin d’intervenir directement sur le marché immobilier. Cela constitue un avantage pratique, surtout pour ceux qui souhaitent préparer leur succession sans exposer leurs héritiers aux contraintes de la revente en direct.

Investir dans des parts de SCPI via un contrat d’assurance vie présente des atouts patrimoniaux, mais il est essentiel que les épargnants comprennent aussi les risques associés.

• Le premier risque concerne la perte en capital. Contrairement au fonds en euros, les SCPI ne garantissent ni le prix des parts ni les revenus issus des loyers. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs. La gestion de la SCPI peut conduire à des périodes de baisse, et les gains espérés peuvent être inférieurs aux attentes. Pour un propriétaire, cela signifie que le patrimoine transmis peut avoir une valeur réduite au terme du contrat.
• La liquidité est une autre limite importante. Les actifs immobiliers ne sont pas immédiatement convertibles en euros. En cas de rachat ou lors de la transmission, l’assureur doit gérer la liquidité du support, mais il reste dépendant du marché immobilier et des demandes de retrait. Dans certaines phases de tension, la vente des parts peut être ralentie, entraînant des délais pour les bénéficiaires.
• Les frais constituent également une limite. Dans un contrat d’assurance vie, les SCPI supportent à la fois des frais liés à leur propre gestion (frais de souscription + frais de gestion annuels) et ceux prélevés par l’assureur pour l’hébergement en unités de compte. Ces frais réduisent mécaniquement les gains et peuvent peser sur le rendement global.

Transmettre ses parts de SCPI via une assurance vie peut être une solution efficace pour organiser son patrimoine, diversifier ses placements et faciliter la succession. Cette stratégie associe immobilier, gestion collective et cadre assurantiel, tout en offrant des avantages en matière de fiscalité et de souplesse successorale. Mais il ne faut pas pour autant en oublier les risques. Chaque épargnant doit donc aborder ce placement avec une vision claire, comparer les contrats disponibles et adapter sa stratégie à ses objectifs de long terme.