CORUM XL : UNE SCPI QUI A UNE… DEVISE !

En investissant hors zone euro, CORUM XL élargit son horizon mais cherche aussi à tirer parti des variations de cours des devises face à l’euro, en particulier celles de la livre sterling. Après l'épisode d’inflexion intervenu à partir de février 2022, la livre repart progressivement à la hausse face à l’euro. Votre SCPI va donc pouvoir commencer à envisager la revente d’immeubles outre-Manche et s’intéresser à de nouveaux territoires. « Patience est mère de vertu », dit la… devise ! Elle s’applique parfaitement à CORUM XL.

J’en suis persuadé : la patience est un élément clé de la réussite. Elle permet de regarder à long terme, de préparer l’avenir et de passer les obstacles avec succès. Savoir être patient est inscrit dans l’ADN de CORUM : pas de performances sans persévérance et sans prendre le temps de les construire. C’est la raison pour laquelle nous vous recommandons une durée de détention minimum de 10 ans lorsque vous investissez en SCPI, comme pour tout placement immobilier. Vous vous en doutez : sur 10 ans, la vie n’est pas un long fleuve tranquille. Les trimestres se suivent mais ne se ressemblent pas forcément et cela n’a rien d’anormal. En l’occurrence, soyons transparents : CORUM XL vous verse ce trimestre un peu moins de dividendes qu’à la même période l’an dernier : 2,54 euros bruts par part contre 2,71 euros au deuxième trimestre 2022. La principale explication ? Acheter un immeuble à des conditions « attractives » a pris un peu plus de temps en ce début d’année. Certains vendeurs ont encore du mal à admettre la nouvelle réalité de marché et la normalisation des prix immobiliers. Il est donc un peu plus long de les convaincre d’accepter nos offres, et cela retarde la perception des loyers puis la redistribution des dividendes. Mais la patience paie, assurément : l’épargne sera finalement investie à des conditions que nous aurons négociées. Le léger fléchissement des dividendes versés ce trimestre ne doit donc pas être une source d’inquiétude. Au contraire. Ce qui compte reste la « photo finish ».

La livre remonte, au bénéfice de votre épargne !

Photo sur laquelle nous sommes confiants ! Car le patrimoine de CORUM XL dispose d’un potentiel de création de valeur. Je rappelle que depuis 2018, votre SCPI a investi au Royaume-Uni pour profiter de l’opportunité que représentait le Brexit : la livre s’était alors effondrée (nous permettant d’acheter au cours de 1,077 euros pour 1 livre) les prix immobiliers avaient flanché... Ce fut l’occasion de réaliser de bonnes affaires sur le marché britannique. Début 2022, nous étions dans une phase de remontée du cours de la livre à près de 1,20 euro pour 1 livre. Mais ce cours s’est dégradé à partir de février sous le coup d’un enchaînement de mauvaises nouvelles (guerre en Ukraine, flambée de l’inflation, mort de la Reine, succession de trois premiers ministres…), atteignant un plus bas fin décembre 2022, à 1,12 euro pour une livre. Une « annus horribilis » aurait dit feu Elisabeth II… Nous avons donc profité de l’allongement des « soldes » pour poursuivre nos emplettes plus longtemps que nous ne l’imaginions. Car une livre basse permet possiblement au détenteur d’euros de faire de bonnes affaires. Y compris au cœur de Londres, ce dont nous n’aurions pas osé rêver quelques mois plus tôt ! Nous voici toutefois aujourd’hui à un tournant au Royaume-Uni. Après avoir culminé au-dessus des 10 % sur un an en août 2022, l’inflation est redescendue à 8,7 %1 sur un an en mai 2023. Les prix des bureaux reprennent des couleurs. Et la monnaie britannique atteignait 1,16 euro pour une livre au 30 juin 2023 (jusqu’à 1,17 euro courant juin), dépassant le cours moyen auquel CORUM XL a acheté ses immeubles outre-Manche (1,14 euro pour une livre). Quel intérêt pour vous ? Cinq ans pile après avoir acheté les premiers immeubles au Royaume-Uni, votre SCPI va pouvoir commencer à vendre dans l’espoir de dégager des plusvalues à vous repartager. Par ailleurs, qui dit remontée de la livre, dit aussi augmentation des loyers pour vos immeubles britanniques. Autre conséquence de cette hausse de la devise : un impact positif sur la valeur du patrimoine de CORUM XL. Le niveau de la livre à fin juin (1,16 euro pour 1 livre) permet mécaniquement à son patrimoine britannique de s’apprécier d’environ 4 % par rapport au 31 décembre 2022. Nous avons une bonne visibilité et des convictions sur la valeur des immeubles de votre SCPI. Nous avons d’ailleurs choisi l’an dernier d’augmenter le prix des parts de votre SCPI, alors même que l’inflation était déjà en marche. Nous ne l’aurions pas fait si nous avions eu le moindre doute…

Il faut du temps pour créer de la valeur

Quelle est justement la recette de votre SCPI pour acheter les immeubles dans de bonnes conditions ? Rechercher les opportunités et ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Afin d’élargir au maximum son périmètre, CORUM XL investit hors zone Euro, outre-Manche et même outre-Atlantique2 et peut s’intéresser à toutes les thématiques pourvu qu’une occasion se présente. Cette approche opportuniste et diversifiée est utile à votre épargne en cas de retournement de marché comme celui que nous connaissons actuellement. Ce trimestre, CORUM XL a acheté deux immeubles, à Basingstoke (Angleterre) pour 23,2 millions de livres sterling (26,7 millions d’euros), et à Glasgow (Ecosse) pour 38,3 millions de livres (environ 45 millions d’euros), tous deux loués à de solides locataires et dotés de taux de rendement nets respectifs de 6,43 % et 6,45 % au moment de leur acquisition. Arrêtons-nous un instant sur ce niveau de rendement et ce qu’il représente pour vous. Selon nos estimations, si nous avions acquis ces immeubles il y a deux ans, au prix du marché de l’époque, nous les aurions probablement achetés 20 à 25 % plus cher. Pour preuve : la mise en vente de l’immeuble de Glasgow en 2021 avait déclenché des offres proches de 43 millions de livres, que le vendeur avait alors refusées. Si nous avions payé l’immeuble à ce niveau de prix, il aurait délivré un taux de rendement net d’environ 5,46 % seulement. Ces deux acquisitions constituent donc des opportunités, certes une nouvelle fois au Royaume-Uni, mais il aurait été dommage de les laisser filer... ! Par ailleurs, la livre a encore une bonne marge d’appréciation : elle reste actuellement 25 % environ en dessous de son niveau pré-Brexit (1,45 euro) et même sensiblement en dessous de son niveau de début 2022 (1,21 euro). La part du patrimoine britannique devrait néanmoins diminuer dans les mois et années à venir. Fidèle à sa logique opportuniste, votre SCPI s’intéresse à d’autres marchés. Elle vient notamment d’acquérir début juillet le siège de Capgemini à Utrecht (Pays-Bas) pour 86 millions d’euros et devrait poursuivre avec une plateforme logistique au Portugal : deux immeubles bénéficiant de taux de rendement intéressants au jour de leur achat (7,65 % pour l’immeuble loué à Capgemini). Des hôtels devraient également rejoindre le patrimoine de votre SCPI cette année, entre autres nouveautés. De quoi envisager de belles perspectives de création de valeur dans les années à venir. Question de patience… !

Par

Frédéric PUZIN

Fondateur de CORUM L'Épargne

1. Source Office national des statistiques britannique (ONS)

2. CORUM XL détient un immeuble au Canada