SCPI en 2026 : 7 conseils pour investir sans faux pas

En 2026, il est essentiel d’aborder l’investissement en SCPI avec réflexion et méthode. Le marché s’est transformé, les écarts de performance se sont parfois creusés et la vigilance est donc de rigueur. Voici les sept conseils pour aborder l’investissement en SCPI avec lucidité et cohérence.

Conseil n°1 : comprendre que toutes les SCPI ne jouent pas dans la même catégorie

Pendant longtemps, les SCPI ont donné l’image d’un placement relativement homogène. Des rendements proches, des discours similaires et une perception de stabilité quasi uniforme. Cette lecture n’est plus d’actualité. Les transformations du marché immobilier, initiées par la remontée des taux d’intérêt en 2022, a profondément rebattu les cartes.

La hausse du coût du crédit a en effet pesé sur la valeur des biens immobiliers détenus, en particulier dans certains segments comme les bureaux ou les zones géographiques moins dynamiques. Résultat : toutes les SCPI n’ont pas été touchées de la même manière. Celles qui détenaient des patrimoines bien situés, loués à des entreprises jugées solides ou diversifiés géographiquement ont mieux résisté. À l’inverse, d’autres SCPI se sont retrouvés exposés à des ajustements de valeur plus marqués ou à une baisse de leur taux d’occupation.

Pour l’épargnant, cette hétérogénéité impose un changement de posture. Investir en SCPI ne consiste plus à choisir “une SCPI” mais à sélectionner une stratégie, une équipe de gestion et un patrimoine cohérents avec ses objectifs et son horizon de placement.

Conseil n°2 : ne jamais se fier à un rendement isolé

Le taux de distribution est l’indicateur le plus visible dans l’univers des SCPI. Il s’agit généralement du premier chiffre mis en avant, car il permet de mesurer, à un instant donné, le rapport entre les revenus versés aux associés et le prix de la part. Mais pris isolément, ce taux peut donner une vision incomplète, voire trompeuse, de la solidité réelle d’un investissement.

En effet, un rendement élevé sur une seule année peut résulter de facteurs ponctuels. Il peut s’agir, par exemple, de la distribution exceptionnelle de sommes d’argent qui ont été mises de côté au fil des années précédentes, de la cession de certains immeubles ou encore d’une politique temporairement plus généreuse de redistribution des loyers. Ces choix ne traduisent pas nécessairement la capacité de la SCPI à maintenir ce niveau de revenus dans le temps.

C’est pourquoi votre analyse doit s’inscrire dans la durée.

Dans ce contexte, le taux de rendement interne (TRI) ⁽¹⁾ constitue un indicateur plus complet. Il mesure la performance d’un investissement sur plusieurs années, en intégrant à la fois les revenus perçus, l’évolution du prix des parts et la durée de détention.

Un TRI sur cinq ou 10 ans offre une lecture plus réaliste de la capacité d’une SCPI à créer de la valeur, car il lisse les cycles immobiliers, les phases de marché favorables comme les périodes plus tendues.

Pour l’investisseur, l’enjeu est donc clair : ne pas confondre rendement immédiat et performance durable.

Conseil n°3 : privilégier la diversification

Par nature, une SCPI repose sur la mutualisation des risques, puisqu’elle détient plusieurs immeubles, loués à de nombreux locataires. Mais toutes les mutualisations ne se valent pas.

La solidité d’une SCPI dépend autant du nombre d’immeubles détenus que de leur répartition entre différents secteurs immobiliers (bureaux, santé, logistique, commerces…) et différentes zones géographiques.

Ces marchés n’évoluent pas de façon synchronisée : un ralentissement localisé ou sectoriel peut ainsi être amorti par la performance d’autres actifs du portefeuille.

Pour autant, cette diversification ne supprime pas le risque global lié au marché immobilier et ne dispense pas l’épargnant d’inscrire la SCPI dans une allocation patrimoniale équilibrée, aux côtés d’autres types de placements.

Conseil n°4 : intégrer pleinement les risques, sans les minimiser

Comme tout investissement immobilier, la SCPI comporte des risques qu’il convient de cerner clairement avant de souscrire.

• Les revenus ne sont ni garantis ni constants : ils dépendent de la capacité des locataires à honorer leurs loyers et du taux d’occupation des immeubles.
• Le capital investi peut également fluctuer, à la hausse comme à la baisse, en fonction de l’évolution de la valeur des actifs détenus.
• À cela s’ajoute un risque de liquidité : la revente des parts n’est pas instantanée et dépend des conditions de marché et de l’existence d’acheteurs.

Conseil n°5 : adopter un horizon de placement compatible avec l’immobilier

Investir en SCPI n’a de sens que dans une logique de long terme. C’est un fait, les cycles immobiliers sont lents, et les phases de correction peuvent durer plusieurs années avant de laisser place à une reprise. C’est pourquoi un horizon de détention généralement compris entre huit et dix ans est souvent recommandé, afin de lisser les fluctuations de marché et d’amortir les frais liés à l’entrée dans la SCPI.

Une approche de court terme expose l’épargnant à un risque accru de sortie dans de mauvaises conditions, tant sur le prix des parts que sur la liquidité.

Conseil n°6 : choisir un mode d’investissement cohérent avec sa situation personnelle

Au-delà du choix de la SCPI elle-même, le cadre de détention joue un rôle déterminant dans la réussite du projet. Investir au comptant, à crédit, en démembrement, via une assurance vie ou dans le cadre d’un plan d’épargne retraite (PER) ne répond pas aux mêmes objectifs patrimoniaux ni aux mêmes contraintes fiscales. Chaque solution présente des avantages et des limites qu’il convient d’analyser en fonction de sa situation personnelle, de son niveau d’imposition et de ses besoins futurs.

Conseil n°7 : prendre le temps de lire les documents avant de souscrire

Enfin, ultime conseil, souvent sous-estimé : s’informer sérieusement avant d’investir. Les documents réglementaires, tels que le document d’informations clés, les rapports annuels, ou les bulletins trimestriels, contiennent des informations essentielles sur la stratégie de la SCPI, la composition de son patrimoine, les risques identifiés et les perspectives de gestion. Leur lecture permet de dépasser les promesses de rendement pour se concentrer sur les fondamentaux. Pour investir avec discernement, prenez le temps de les lire.

En 2026, la SCPI demeure un investissement pertinent pour les épargnants souhaitant s’exposer à l’immobilier sans en supporter la gestion directe (en contrepartie de frais de gestion). Toutefois, la SCPI doit aussi s’inscrire dans une réflexion patrimoniale globale, en cohérence avec les objectifs, la situation personnelle et la capacité de l’épargnant à immobiliser son capital.

Par 

Faustine RIOT 

Les produits commercialisés par CORUM L'Épargne sont des investissements long terme qui n’offrent aucune garantie de rendement ou de performance et présentent un risque de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier, financier et du cours des devises. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

⁽¹⁾ Trois indicateurs à différencier :

• Rendement : taux de distribution, défini comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers (payés par la SCPI pour le compte de l'associé), versé au titre de l'année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées, 0,57% pour CORUM Origin en 2025) divisé par le prix de souscription au 1er janvier de l'année N de la part.
• Taux de rendement interne (TRI) : mesure la rentabilité de l'investissement sur une période donnée. Il tient compte des dividendes distribués, de l'évolution de la valeur de part sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l'investisseur. Il intègre également le fait que la valeur de l'argent évolue dans le temps : en effet, 1 € aujourd'hui vaut plus que 1 € dans 1 an, car on peut immédiatement réinvestir cet euro et le faire fructifier.
• Taux de performance globale annuelle : défini comme le rendement versé augmenté ou diminué de la différence entre le prix de souscription au 1er janvier de l'année n+1 et le prix de souscription au 1er janvier de l'année n, divisé par le prix de souscription au 1er janvier de l'année N de la part.