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Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier long terme dont la liquidité est limitée. La durée de placement recommandée est de 10 ans. Ce placement comporte des risques, dont la perte en capital. De plus, la performance et les revenus ne sont pas garantis, et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Le rachat des parts n’est pas garanti. Enfin, comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

 

 

Décote

Les sociétés civiles de placement immobilier sont des placements d’épargne à long terme. Les épargnants investissant dans une SCPI en acquièrent des parts . Ces parts ont une valeur comptable, de réalisation et de reconstitution. C’est sur la base de cette dernière que le prix de souscription d’une part va être calculé. En effet le prix de souscription d’une part équivaut à la valeur de reconstitution, avec une flexibilité de plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution d’une SCPI. 

La valeur des parts de SCPI peut être décotée ou à l’inverse surévaluée. Il est possible de le savoir en comparant la valeur de reconstitution (valeur de réalisation + frais estimés si la société devait reconstituer tout son patrimoine immobilier à date) à la valeur de souscription (valeur nominale de la part + prime d’émission). La valeur de part est surévaluée ou surcotée lorsque la valeur de souscription est supérieure à la valeur de reconstitution ; et à l’inverse, elle est décotée ou sous-évaluée lorsque la valeur de souscription est inférieure à la valeur de reconstitution. Quand il s’agit de parts acquises en démembrement, c’est-à-dire uniquement en nue-propriété, il y a alors une décote lors de la souscription, qui est consentie en échange de la non-jouissance des loyers (usufruit) pendant une période donnée. Car acheter des parts de SCPI en nue-propriété revient pour l’épargnant à renoncer aux revenus locatifs potentiels pendant 3 à 20 ans, sans dégrader sa fiscalité . En effet les parts de SCPI en démembrement  ne rentrent pas dans le calcul de l’IFI pour le nu-propriétaire, et les revenus potentiels ne lui étant pas distribués, il ne paye pas d’impôt sur ces revenus. Ce dispositif permet d’accéder à un investissement en SCPI par exemple avec un capital de départ moins important, ou de faire l'acquisition de davantage de parts avec le même capital disponible. Le calcul du montant de la décote est réalisé à partir d’une clé de répartition déterminée par la société de gestion. La décote va varier en fonction de la durée de démembrement et des caractéristiques de la SCPI. Elle est de 20% en moyenne sur 5 ans, environ 30% sur 10 ans et jusqu’à 45% sur 20 ans.