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DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ
Suite à un démembrement, l’usufruit qui correspond à la jouissance d’un bien immobilier, sera distinct de la possession, c’est à dire la nue-propriété. L’usufruitier et le nu-propriétaire bénéficieront de droits spécifiques, mais ils auront également des devoirs vis-à-vis du bien.
En quoi consiste un démembrement ?
Le principe du démembrement est le partage de la possession d’un bien foncier, que ce soit un logement, un terrain, un parking, un local professionnel, etc. Cette répartition permet de considérer deux types d’ayant droits:
- Les usufruitiers, qui disposent du droit de jouissance
- Les nus-propriétaires, qui possèdent uniquement le bien immobilier sur le papier
Les droits et devoirs des deux parties
Le démembrement d’une propriété foncière entraine pour les deux parties des droits, mais également des obligations l’un envers l’autre. L’usufruitier dispose de la jouissance d’un bien foncier, il lui est donc possible de :
- Le Prêter à une tierce personne
- Le mettre en location et ainsi percevoir des revenus issus de loyers
- Ou alors d’occuper le logement sans aucune contrepartie
Si le démembrement est temporaire, comme dans le cas d’une répartition familiale, l’usufruitier a le devoir d’entretenir et de restituer le bien au nu-propriétaire en réalisant certains travaux comme un ravalement de façade, une rénovation écologique, des travaux de mise aux normes de l’installation électrique, des installations de gaz, des diagnostics comme pour l’amiante etc.
Les implications fiscales du démembrement
La séparation de droits créée par un démembrement a des implications de fiscalité. En effet, la nue-propriété n’étant pas associée à la jouissance du bien immobilier, les impôts comme la taxe foncière, l’impôt de solidarité sur la fortune, l’imposition de revenus fonciers, etc. ne s’appliquent pas. Cette situation est utilisée certains cadres, comme :
- un achat immobilier en viager
- une donation de son vivant : la pleine propriété reviendra au donataire lors du décès du donateur.
- l’usufruit d’un contrat d’assurance vie au bénéfice des descendants
- etc.
L’achat en démembrement de parts d’une SCPI
La société civile de placement immobilier, ou SCPI est un produit financier qui va se développer avec la collecte de fonds en vue de l’acquisition de biens immobiliers et qui redistribuera des dividendes en fonction des parts détenus par les sociétaires. Dans le cadre de ce type d’instrument, et si un démembrement doit avoir lieu, il reposera sur un accord signé entre deux investisseurs avec, par exemple, la définition écrite de la durée et de la répartition du montant d’achat des parts. L’usufruitier payera une partie du total de l’investissement, ce qui lui permettra d’encaisser l’intégralité des loyers. Le nu-propriétaire s’acquittera du complément, et commencera à toucher les revenus dès que l’accord de démembrement sera arrivé à son terme.