Comment placer son argent en SCPI en 2026 : la pierre-papier, un placement jugé prometteur

Après deux années de turbulence dans l’immobilier, 2026 s’ouvre sur un mot qui revient partout : rebond. Et dans le viseur des épargnants, il y a les SCPI, autrement dit la “pierre-papier”.

Mais attention : “prometteur” ne veut pas dire “sans risque”. Les chiffres montrent simplement que le marché se réorganise. Et dans ce nouveau paysage, certaines SCPI continuent de tirer leur épingle du jeu.

Les chiffres 2025 qui rassurent

Les derniers indicateurs publiés par l’ASPIM et l’IEIF montrent une nette amélioration du marché.

En 2025, la collecte nette des SCPI a atteint 4,6 milliards d’euros, soit une hausse de 29 % par rapport à la même période de 2024, accompagnée d’une stabilisation de la valeur moyenne des parts (ASPIM, chiffres publiés le 10 février 2026).

Un signal positif, qui explique pourquoi les SCPI reviennent progressivement dans les allocations des épargnants… et dans les colonnes de la presse économique.

Les Echos préviennent : un rebond réel, mais parfois encore fragile

Dans leur analyse, Les Echos appellent toutefois à la prudence. Le quotidien économique insiste sur le fait que cette amélioration du marché reste “en trompe-l’œil”.

Kristelle Wauters, présidente d’Edmond de Rothschild REIM, résume parfaitement la situation : « Ce retour progressif au calme du secteur, entamé en 2025 et qui devrait se poursuivre en 2026, ne signifie pas pour autant une normalisation » (Les Echos, article n°2210970, 2026, lien ci-dessus).

Autrement dit : la dynamique est meilleure, mais le marché reste contrasté, et la sélection des SCPI peut faire toute la différence pour les épargnants.

Rendement, collecte, prix de part : ce que disent vraiment les indicateurs

Pour bien comprendre la santé réelle des SCPI en 2026, il faut savoir lire entre les lignes des rapports annuels. La performance ne se résume pas à un seul chiffre, mais à la combinaison de plusieurs indicateurs.

Un taux de distribution en trompe-l'œil

Le taux de distribution moyen des SCPI est passé de 4,72 % en 2024 à 4,91 % en 2025 (ASPIM - Données publiées le 10 fév. 2026).

Cependant, comme le souligne l'ASPIM, une hausse du taux de distribution peut cacher une baisse de la valeur des actifs. Pour faire simple, si le prix de la part de SCPI diminue alors que le dividende reste stable, le rendement affiché augmente mécaniquement. C'est pourquoi il est crucial de surveiller le dividende brut par part : en 2024, il avait légèrement baissé de 3 % malgré la hausse du taux. En 2026, la vigilance reste donc de mise : un rendement élevé n'est une bonne nouvelle que s'il s'accompagne d'un prix de part stable ou en progression.

La montée en puissance de la "performance globale annuelle" (PGA)

Désormais, les analystes privilégient la performance globale annuelle, qui additionne le rendement versé et la variation de la valeur de la part.

En 2025, on observe une fracture nette :

• Certaines SCPI "historiques" affichent des rendements corrects mais ont parfois subi des baisses de prix de part dues à la dévaluation de leurs vieux parcs de bureaux.
• Les SCPI de "nouvelle génération", lancées après 2022, profitent de prix d'achat bas et affichent des performances globales parfois impressionnantes, certaines dépassant les 7 %, sans subir de baisse de capital. En revanche, bien que leurs performances récentes soient attractives, leur capitalisation reste généralement plus faible que celle des SCPI historiques. Or, cette taille réduite les rend potentiellement plus sensibles aux fluctuations du marché ou à des mouvements de souscripteurs importants. De plus, ces SCPI n'ont pas encore traversé de cycles économiques longs ni été confrontées à des crises majeures, ce qui laisse subsister une part d'incertitude quant à leur capacité à maintenir leurs performances dans la durée et à résister à des contextes défavorables.

Placer son argent en SCPI en 2026 : les bons réflexes à adopter

Privilégier la régularité et le TRI

Un rendement record sur une seule année peut être le résultat d'une distribution exceptionnelle. Pour juger de la solidité d'une SCPI, il est préférable de regarder le Taux de Rendement Interne (TRI) ⁽¹⁾ sur 5 ou 10 ans. Cet indicateur, mis en avant par des gestionnaires comme CORUM, mesure la performance réelle du placement (revenus + plus-value) sur la durée, ce qui est bien plus fiable pour un investissement de long terme.

Le TRI présente aussi l’avantage de permettre une comparaison objective et homogène entre différents types de placements, qu’il s’agisse de SCPI, d’OPCVM, d’assurance vie ou autres. En tenant compte de l’ensemble des flux financiers et de la valorisation dans le temps, il offre une vision globale et transparente de la performance, indépendamment de la nature du support.

Analyser la composition du rendement

Le taux de distribution est désormais normalisé par l'ASPIM, ce qui facilite les comparaisons. Mais attention : Il est primordial de vérifier quelle part du rendement provient des loyers potentiels et quelle part provient d'éventuels gains exceptionnels.

En effet, le rendement des SCPI peut masquer différentes réalités. Une part importante du rendement doit idéalement provenir des loyers potentiels perçus sur les biens immobiliers détenus par la société, car ces revenus locatifs sont réputés plus stables et pérennes. Ils reflètent la bonne gestion du patrimoine immobilier, l'attractivité des actifs, ainsi que la solidité financière des locataires.

Au-delà des loyers, il arrive que des revenus exceptionnels, issus par exemple de la vente ponctuelle d’actifs ou de reprises de provisions, viennent gonfler le rendement d’une SCPI. Si ces revenus additionnels s’inscrivent dans une stratégie de gestion active, réfléchie et clairement annoncée par la société de gestion, ils peuvent contribuer de façon saine à la performance globale du placement. En revanche, si ces gains exceptionnels ne résultent que d’opérations opportunistes sans vision de long terme (comme des sortes de “coups de poker”) leur récurrence peut masquer un manque de solidité du portefeuille ou une difficulté à générer des revenus locatifs stables. Il est donc primordial de distinguer les plus-values réalisées dans le cadre d’une politique maîtrisée et les éventuelles opérations isolées qui pourraient suggérer une fragilité sous-jacente du modèle économique de la SCPI.

Garder en tête que l’immobilier fonctionne par cycles

Même si 2026 marque le début d'un nouveau cycle positif, le risque zéro n'existe pas. Comme le rappelle régulièrement la presse spécialisée, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La diversification (géographique et sectorielle : santé, logistique, commerces) reste donc votre meilleur rempart contre les aléas d'un secteur spécifique, tout comme le fait de bien vous informer et de vous faire accompagner d’un professionnel.

C’est un fait : les chiffres s’améliorent, la collecte des SCPI repart, et le marché s'est assaini. En 2026, la SCPI est un placement jugé prometteur pour l’épargnant, à condition toutefois de savoir distinguer le rendement "d'affichage" de la création de valeur réelle.