De Paris à Tokyo, pourquoi les taux remontent-ils partout en septembre ?
En septembre, plusieurs banques centrales relèvent leurs taux. Le mouvement est mondial, mais il ne repose pas sur une seule cause. Inflation, énergie, ou encore dette publique se combinent. En France, les taux directeurs ne sont pas décidés à Paris. La Banque centrale européenne fixe le cap pour la zone euro. Pourtant, le coût de financement de l’État français s’est nettement tendu. Pour un épargnant qui investit en SCPI, une question se pose : cette hausse des taux est-elle risquée ou peut-elle créer de nouvelles occasions d’achat dans l’immobilier ?
Un mouvement mondial, quatre décisions différentes
En quelques jours, les décisions ont changé de ton sur plusieurs continents.
| Zone | Décision de septembre | Date d’effet |
|---|---|---|
| Zone euro | La BCE relève ses trois taux de 0,25 point. Le taux de dépôt passe de 2,25 % à 2,50 %, le taux des opérations principales de refinancement de 2,40 % à 2,65 %, et le taux de la facilité de prêt marginal de 2,65 % à 2,90 %. (1) | 16/09/2026 |
| États-Unis | La Fed relève ses taux de 0,25 point, de 3,75 % à 4 %. (2) | 16/09/2026 |
| Japon | La Banque du Japon relève son taux directeur de 0,25 point, d’environ 1 % à 1,25 %. (3) | 24/09/2026 |
| France | En France, les taux directeurs sont fixés par la BCE pour toute la zone euro. (4) |
Pour les SCPI, deux situations très différentes
La hausse des taux ne produit pas les mêmes effets pour toutes les SCPI. Tout dépend de leur trésorerie disponible et de leur recours au crédit.
Quand une SCPI dépend du crédit
Pour acheter un immeuble, une SCPI peut recourir à l’emprunt. Toutefois, lorsque les taux montent, le coût de financement des nouvelles acquisitions augmente. La SCPI doit alors consacrer davantage de trésorerie au paiement des intérêts. Elle peut donc acheter moins d’immeubles, patienter ou revoir le prix qu’elle accepte de payer.
La hausse des taux peut aussi concerner les emprunts déjà souscrits. Si certains financements reposent sur un taux variable, leurs charges financières augmentent lorsque les taux progressent. La SCPI dispose alors de moins de marge pour verser des revenus potentiels sous forme de dividendes à ses associés.
Certes, le recours à l’endettement constitue un effet de levier. Il peut amplifier les gains lorsque la valeur des immeubles progresse. Mais, il peut aussi accentuer les pertes lorsque le marché immobilier recule. Une hausse des taux peut donc agir à la fois sur le coût des acquisitions futures et sur l’équilibre financier des emprunts existants.
Notez que ce recours à l’endettement reste encadré. L’article 422-225 du règlement général de l’Autorité des marchés financiers prévoit que l’assemblée générale des associés fixe un montant maximal d’emprunts, compatible avec les capacités de remboursement de la SCPI. (6)
La période devient donc plus exigeante pour les SCPI qui disposent de peu de liquidités et qui comptent beaucoup sur le crédit pour investir. Ces dernières doivent composer avec des coûts de financement plus élevés, une capacité d’achat réduite et, en cas d’emprunt à taux variable, des charges financières susceptibles d’augmenter.
Quand une SCPI dispose de liquidités
La situation est différente pour les SCPI qui ont de la trésorerie disponible. Ces dernières dépendent moins du crédit et peuvent continuer à acquérir lorsque d’autres acheteurs sont parfois contraints de patienter.
De plus, la hausse des taux a tendance à réduire le nombre d’acheteurs capables de financer l’achat d’un immeuble. Certains vendeurs peuvent alors accepter de revoir leur prix à la baisse. C’est à ce moment-là que de nouvelles occasions d’achat peuvent apparaître.
Mais une baisse de prix ne suffit pas à transformer un immeuble en bonne affaire. Il faut encore que son emplacement soit pertinent, que les loyers potentiels soient cohérents et que les locataires soient jugés solides. Les travaux à prévoir et la demande locative comptent aussi.
Une SCPI disposant de liquidités peut donc avoir davantage de marge pour négocier et faire de bonnes affaires, même si cela ne supprime pas pour autant les risques liés à l’immobilier.
Une stratégie déjà éprouvée par CORUM lors de la précédente remontée des taux
CORUM a déjà démontré sa capacité à tirer parti d’un marché immobilier rendu plus sélectif par la remontée des taux.
Exemple ? En 2023, alors que l’accès au crédit se durcissait et que de nombreux investisseurs se retiraient du marché, la SCPI CORUM Origin a acquis à Amsterdam l’immeuble Westgate I, entièrement loué à PwC, pour près de 90 millions d’euros. Cette acquisition affichait un rendement à l’acquisition (7) de 10,37 % (5), un niveau particulièrement élevé pour un immeuble de cette nature.
Plus largement, en 2023, les SCPI CORUM ont investi environ 1 milliard d'euros dans 25 immeubles (8). Leur niveau de collecte élevé leur a en effet donné les moyens d'investir massivement avec un recours très limité au crédit. Résultat : elles ont pu se positionner sur de vraies opportunités d'achat à un moment où la concurrence était moins forte et les rendements potentiels plus élevés.
Pour les épargnants en SCPI, la hausse des taux est-elle une bonne ou une mauvaise nouvelle ?
La réponse dépend de la situation de chaque SCPI :
- Pour une SCPI qui doit financer ses achats principalement à crédit, la hausse des taux peut compliquer les acquisitions.
- Pour une SCPI qui dispose de liquidités, elle peut ouvrir des possibilités de négociation et faciliter certains achats à des prix plus raisonnables.
La hausse des taux n’est donc ni une bonne nouvelle ni une mauvaise nouvelle en soi. Elle change les règles du marché.
De Paris à Tokyo, les taux remontent pour des raisons différentes, mais avec un même effet : l’argent coûte plus cher.
Pour les SCPI, cette situation crée un écart entre celles qui doivent emprunter pour investir et celles qui disposent déjà de liquidités. Les premières peuvent voir leurs projets ralentir. Les secondes peuvent profiter d’un marché moins concurrentiel pour négocier certains immeubles.
(1) BCE, décision du 10/09/2026 - https://www.ecb.europa.eu/press/pr/date/2026/html/ecb.mp260910~314e508016.en.html
(2) Fed, communiqué du 16/09/2026 - https://www.federalreserve.gov/newsevents/pressreleases/monetary20260916a.htm
(3) Banque du Japon, décision du 18/09/2026 - https://www.boj.or.jp/en/mopo/mpmdeci/mpr_2026/k260918a.pdf
(4) Reuters, 11 et 15/09/2026 - https://www.reuters.com/world/france-trims-growth-forecast-says-finance-minister-2026-09-11/
(5) CORUM, Rapport annuel CORUM Origin 2023, données relatives à l’acquisition de l’immeuble Westgate I à Amsterdam, acquis pour près de 90 millions d’euros avec un rendement à l’acquisition de 10,37 % - https://www.corum.fr/sites/default/files/2024-05/Rapport%20annuel%20CORUM%20Origin%202023.pdf
(6) Pour acheter un immeuble, une SCPI peut emprunter, dans la limite réglementaire de 40 % de la valeur d'expertise de ses biens immobiliers majorée des fonds collectés nets de frais non encore investis.
(7) Rendement immobilier au jour de l’acquisition, correspondant au loyer annuel rapporté au prix d’acquisition tous frais inclus de l’immeuble. Le rendement à l’acquisition ne prend pas en compte les frais de la SCPI et ne préjuge pas de sa performance annuelle.
(8) CORUM, Rapport annuel CORUM XL 2023 - https://www.corum.fr/sites/default/files/2024-04/Rapport%20annuel%20CORUM%20XL%202023.pdf