Risque climatique et SCPI : l’analyse avant l’achat des immeubles

Les incendies de l’été 2026 ont rappelé une réalité : le risque climatique n’est pas un sujet lointain pour l’immobilier. En Gironde, le feu de Saumos a parcouru 42 000 hectares. Le bilan préfectoral publié le 1er août 2026 faisait aussi état de 252 bâtiments détruits (chiffre provisoire sous réserve de vérification par la préfecture). À l’échelle de l’Union européenne, le système EFFIS recensait 580 153 hectares brûlés au 16 août 2026, pour 1 664 feux d’environ 30 hectares ou plus (Commission européenne, JRC et Copernicus EFFIS).

Pour l’immeuble d’une SCPI, ces événements peuvent impliquer des travaux, une interruption d’activité, des frais d’assurance ou le départ des locataires. C’est pourquoi l’analyse des risques commence avant l’acquisition et se poursuit pendant la détention : comment reconnaître une zone exposée et évaluer les adaptations nécessaires ?

Le processus d’analyse avant une acquisition

Une SCPI investit dans des immeubles pour le compte de ses associés. La gestion est déléguée à une société de gestion, en contrepartie de frais de gestion. Si cette délégation ne supprime pas les risques immobiliers, elle permet de confier l’analyse des immeubles, leur suivi et leurs travaux d’adaptation à une société spécialisée.

Localiser l’exposition

Chez CORUM, avant le passage en comité d’investissement, l’exposition de chaque immeuble est analysée pour plusieurs risques physiques : inondation, feu de forêt, températures extrêmes, sécheresse, glissement de terrain, cyclone, éruption volcanique, séisme et tsunami. L’étude de l’exposition s’appuie notamment sur une méthodologie alignée sur les critères européens d’adaptation au changement climatique (CORUM Asset Management, rapport de l’article 29 au titre de 2025, publié en juin 2026).

Mais cette analyse ne décide pas seule. Elle permet de repérer les immeubles qui nécessitent un examen plus poussé : équipements sensibles en sous-sol, préservation des accès, protections contre l’eau, etc.

Examiner la vulnérabilité réelle

Si un risque élevé est identifié, une étude technique est réalisée pour confirmer ou nuancer le premier diagnostic. Cette étape peut conduire à identifier des travaux d’adaptation. Selon le cas, il peut s’agir de protections solaires, de gestion des eaux, de travaux sur la toiture ou de mesures liées aux accès et à la sécurité.

Mesurer le risque résiduel, autrement dit le risque qui reste après les mesures de prévention

Ainsi, un immeuble peut être exposé, mais correctement protégé. La question est donc double : que reste-t-il après la prévention, et combien coûtent les adaptations nécessaires ?

Ensuite, à tout cela s’ajoute un suivi des immeubles détenus, avec des études de vulnérabilité et des plans d’action réguliers pour les immeubles fortement exposés. Pourquoi ? Tout simplement parce que le risque évolue, que les données s’affinent et que les bâtiments vieillissent.

Diversifier pour répartir les risques

Face au risque climatique, la diversification joue un rôle important. Si un territoire est touché par une inondation, un incendie ou une période de forte chaleur, les autres immeubles ne seront pas forcément exposés au même moment ni avec la même intensité. Cette répartition géographique peut donc limiter la concentration du risque, sans pour autant le faire disparaître.

De plus, tous les pays ne disposent pas des mêmes règles de construction, des mêmes dispositifs de prévention ou des mêmes régimes d’assurance. Les bâtiments ne sont pas non plus confrontés aux mêmes aléas selon leur emplacement. Une zone côtière peut être davantage concernée par les submersions ou les tempêtes, tandis qu’un territoire forestier sera plus exposé aux incendies. La localisation reste donc un critère essentiel, même au sein d’un ensemble déjà diversifié.

La diversification peut aussi concerner les usages des immeubles. Un commerce, un bureau ou un local d’activité ne réagit pas de la même manière à une canicule, à une coupure d’accès ou à une inondation. Répartir les immeubles entre plusieurs secteurs peut réduire la dépendance à un seul type d’occupant ou à un seul modèle d’exploitation. Cette diversification ne supprime pas les risques, mais elle peut éviter qu’un même événement affecte l’ensemble des immeubles de la même manière.

L’objectif ? Anticiper les risques pour préserver, autant que possible, la qualité des immeubles et les conditions de revenus potentiels dans la durée.