Une plateforme logistique robotisée pour Auchan : CORUM XL prend position dans la métropole varsovienne

Sur la carte de l'immobilier européen, la Pologne ne cesse de renforcer son attractivité. C’est pourquoi la SCPI CORUM XL vient d’y mettre le cap, plus précisément dans la banlieue sud de Varsovie, avec l'acquisition d'une plateforme logistique de 18 334 m² dédiée aux opérations e-commerce d'Auchan Polska. Livrée en 2025 et conçue entièrement sur mesure pour son locataire, cette installation représente un investissement de 30,2 millions d'euros, assorti d'un bail ferme de 14,2 ans.

Un bâtiment sur mesure, au carrefour des grands axes polonais

Wilcza Góra, au sud de Varsovie, n'est pas un emplacement choisi au hasard. Ce site se trouve à l'entrée d'une métropole de 3,7 millions d'habitants (source : GUS, Institut central de statistique de Pologne), bénéficiant d'une connexion directe à la nouvelle voie express S7, elle-même reliée au périphérique de la capitale et à l'autoroute A2. Depuis ce point, les camions de livraison peuvent donc atteindre Cracovie, Łódź et Wrocław dans des délais maîtrisés. Un avantage de positionnement que n'offre pas n'importe quelle zone logistique.

L'immeuble, livré en 2025, a été pensé de A à Z pour les besoins spécifiques d'Auchan Polska. Ses 18 334 m² accueillent une technologie Ocado Smart Platform : les commandes passées en ligne par les clients sont triées et préparées par des robots, avant d'être expédiées depuis le site vers les zones de livraison. Le bâtiment dispose de zones à température contrôlée (ambiant, froid positif, froid négatif), de 18 portes à quai et d'une hauteur libre de 10 mètres. Il affiche une certification BREEAM Excellent et un classement en catégorie B au diagnostic de performance énergétique.

Ce n'est pas un entrepôt générique : c'est une infrastructure dédiée, retenue par Auchan après l'analyse de plus de dix emplacements potentiels à l'échelle nationale. Cette rigueur dans la sélection du site par le locataire lui-même témoigne de l'importance stratégique accordée à cette plateforme, et renforce l'ancrage opérationnel du locataire sur ce bien.

Auchan Polska, un locataire aux fondamentaux distincts

En Pologne, Auchan occupe une position bien établie dans la grande distribution, portée par un maillage national, une activité e-commerce en développement et une stratégie orientée vers l’optimisation logistique et l’automatisation. Cette plateforme s’inscrit dans cette organisation opérationnelle et accompagne les besoins de l’enseigne sur le marché polonais.

Le bail engage Auchan Polska pour 14,2 ans. Un engagement de long terme qui, conjugué à la nature même du bâtiment (construit sur mesure, technologie intégrée, emplacement sélectionné par le locataire lui-même), traduit une dépendance opérationnelle forte au site. Quitter ces locaux représenterait un coût considérable pour l'exploitant, ce qui renforce la robustesse du contrat locatif sur la durée.

La logistique : un secteur à sélectionner avec discernement

Le secteur logistique est devenu l'un des plus recherchés par les investisseurs institutionnels depuis l'accélération du commerce en ligne. Mais cette popularité présente une contrepartie bien réelle : dans plusieurs marchés d'Europe de l'Ouest, les prix ont fortement progressé, comprimant les rendements disponibles. Investir dans la logistique parce que le secteur est tendance peut ainsi se révéler contre-productif si l'on achète au sommet d'un cycle de valorisation.

C'est pourquoi CORUM XL n'investit pas dans la logistique en tant que secteur à la mode, mais dans cet immeuble précis, avec ce locataire précis, à cet endroit spécifique, et à des conditions financières spécifiques. Le rendement à l'acquisition⁽¹⁾ de 6,8 % au jour de l'opération témoigne d'un marché polonais encore porteur d'opportunités. Ce rendement immobilier, précisons-le, correspond au loyer annuel rapporté au prix d'acquisition tous frais inclus : il ne prend pas en compte les frais propres à la SCPI et ne préjuge pas de sa performance annuelle pour les associés.

Une acquisition cohérente avec la stratégie internationale de CORUM XL

Avec cet investissement, la SCPI CORUM XL détient désormais 14 immeubles en Pologne. Cette présence forte dans un pays de l'Union européenne hors zone euro présente, pour les épargnants français, une fiscalité spécifique : les revenus issus des loyers polonais perçus par la SCPI sont imposés conformément à la convention fiscale franco-polonaise, ce qui permet d'éviter une double imposition, sous réserve de la situation fiscale personnelle de chaque associé.

Cette stratégie d'investissement hors de France répond à une logique défendue par CORUM depuis ses débuts : diversifier les marchés, les devises et les profils de locataires pour ne pas concentrer tous les risques au même endroit. Ici, le profil solide d'Auchan Polska, l'ancrage dans la zone métropolitaine de Varsovie et la robustesse technique du bâtiment forment un triptyque cohérent avec les critères de sélection habituels de la société de gestion.

Comme le rappelle Philippe Cervesi, Président de CORUM Asset Management : « La Pologne et le Royaume-Uni sont deux marchés que nous connaissons bien et dans lesquels nous continuons d'identifier des opportunités pertinentes. Diversifier ne signifie pas seulement multiplier les géographies : cela implique aussi de diversifier les secteurs, les profils de locataires et les dynamiques économiques sous-jacentes. Nous recherchons des immeubles dont les fondamentaux sont solides et les revenus pérennes selon nous. »

Avec cette plateforme logistique dans la banlieue de Varsovie, CORUM XL ajoute à son portefeuille un bâtiment récent, certifié, bien situé et engagé sur le long terme par un locataire ancré dans une stratégie de croissance claire. L'opération illustre une approche que la société de gestion revendique : sélectionner des biens en fonction de leurs fondamentaux propres, et non des modes du moment. Reste que, comme tout investissement en SCPI, cette acquisition ne garantit ni rendement ni préservation du capital. La performance future dépendra, notamment, de la bonne exécution de la stratégie d'Auchan Polska, de l'évolution du marché immobilier polonais et de la devise locale.