Les SCPI à capital fixe

-

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un placement collectif permettant à des investisseurs d’acheter des parts dans un portefeuille de biens immobiliers. Ces actifs peuvent être situés à Paris, en régions ou ailleurs dans le monde, et incluent généralement des immeubles de bureaux, des commerces ou des locaux liés à la santé, à la logistique, etc. L’objectif d’une SCPI, qu’elle soit à capital fixe ou variable, est de générer des revenus immobiliers pour les épargnants grâce aux loyers perçus par la société de gestion.

Les SCPI offrent un accès simplifié au marché de l’immobilier professionnel, sans avoir à gérer directement les immeubles. C’est la société de gestion, agréée et contrôlée, qui s’occupe de l’acquisition, de la gérance et de la revente éventuelle des biens. C’est elle qui sélectionne les actifs, collecte les souscriptions des investisseurs, perçoit les loyers et distribue les revenus.

Il existe deux grands types de SCPI :

• Les SCPI à capital variable, dont le montant peut évoluer librement selon les souscriptions et les retraits,
• Les SCPI à capital fixe, dont le capital ne change que lors d’augmentations ponctuelles décidées par la société de gestion. Ces dernières sont au cœur du fonctionnement que nous allons explorer.

Le fonctionnement d’une SCPI à capital fixe diffère sensiblement de celui d’une SCPI à capital variable. Dans une SCPI à capital fixe, le montant du capital est plafonné. Cela signifie que la société de gestion ne peut pas procéder à une augmentation de capital à tout moment. Les nouvelles souscriptions sont donc uniquement possibles lors de périodes définies, souvent assez rares, décidées en assemblée générale. C’est un mécanisme qui limite l’afflux massif de capitaux et permet une gestion plus maîtrisée des actifs immobiliers.

Un capital encadré

Une SCPI à capital fixe ne peut augmenter son capital que de manière ponctuelle. Cette décision doit être validée par les associés lors d’un vote. Une fois l’augmentation approuvée, la société de gestion ouvre temporairement une période de souscription. Les nouveaux investisseurs peuvent alors acheter des parts au prix fixé, dans la limite d’un certain montant de capital autorisé. Cette logique évite les souscriptions continues qui peuvent compliquer la gestion des acquisitions immobilières.

Le marché secondaire, une autre option pour acquérir des parts de SCPI à capital fixe

En dehors des périodes d’augmentation de capital, l’achat ou la vente de parts se fait uniquement sur le marché secondaire. Ce marché repose sur la rencontre entre l’offre (investisseurs souhaitant vendre leurs parts) et la demande (épargnants souhaitant investir). Le prix de vente peut alors être supérieur ou inférieur au prix d’acquisition initial, selon les conditions du marché, la performance passée de la SCPI ou les perspectives des actifs immobiliers.

Une liquidité limitée

Contrairement à un placement financier classique, la SCPI à capital fixe présente une liquidité restreinte. La revente des parts peut nécessiter du temps, car elle dépend de la présence d’un acquéreur sur le marché secondaire. C’est pourquoi ce type de placement est recommandé pour un horizon de placement long, généralement entre 8 et 10 ans.

Les SCPI à capital fixe présentent plusieurs caractéristiques qui peuvent séduire les épargnants.

Une stabilité renforcée du prix des parts

Le capital d’une SCPI à capital fixe étant fermé en dehors des périodes de souscription, le prix des parts évolue de manière plus stable. Contrairement aux SCPI à capital variable, avec elles, les mouvements d’achat ou de retrait n’influencent pas directement la valeur des parts. Cela limite les effets de marché liés à l’afflux ou au retrait massif de capitaux. Cette stabilité octroie une meilleure lisibilité du placement pour les investisseurs, et une gestion plus sereine de la trésorerie par la société de gestion.

Des opportunités sur le marché secondaire

En cas de déséquilibre entre l’offre et la demande, le marché secondaire peut offrir la possibilité d’acheter des parts à un prix décoté. Cela peut être intéressant pour des investisseurs avisés ou des épargnants souhaitant acquérir de la pierre à un coût plus attractif, dans un cadre structuré.

Une gestion plus rigoureuse du patrimoine immobilier

Le capital fixe impose à la société de gestion de mieux planifier ses acquisitions immobilières. Les SCPI doivent ainsi investir les fonds collectés lors des augmentations de capital dans des actifs immobiliers adaptés. Or, ce rythme d’investissement plus mesuré peut parfois renforcer la cohérence du portefeuille et la qualité du patrimoine détenu par la SCPI.

Une transparence renforcée depuis 2024

Depuis mi-2024, de nouvelles obligations réglementaires renforcent la transparence du fonctionnement des SCPI, notamment à capital fixe. Les sociétés de gestion doivent désormais publier une évaluation semestrielle de la valeur du patrimoine immobilier détenu. Cette évolution permet aux épargnants de mieux comprendre la composition de leur investissement, les choix de gérance faits par la société de gestion de la SCPI et l'évolution des performances.

Comme tout placement, les SCPI à capital fixe présentent des risques. Si elles peuvent offrir un rendement attractif grâce à l’investissement dans l’immobilier, leur fonctionnement et leur structure imposent certaines contraintes. Il est donc essentiel que chaque investisseur prenne le temps de comprendre ces limites avant toute souscription.

Un rendement non garanti

Le rendement des SCPI dépend essentiellement des loyers perçus sur les biens immobiliers détenus (bureaux, commerces, santé, etc.). Or, ces revenus peuvent fluctuer en fonction du taux d’occupation des immeubles, des délais de relocation, ou encore de la situation financière des locataires. Une baisse des loyers ou une vacance locative prolongée peut donc impacter directement le montant des revenus distribués. Le rendement n’est donc jamais garanti, même dans une SCPI bien gérée.

Une liquidité limitée

Dans une SCPI à capital fixe, la revente des parts se fait exclusivement sur le marché secondaire. Or, si l’offre dépasse la demande, il peut devenir difficile pour un investisseur de revendre rapidement ses parts, même à un prix inférieur. Ce manque de liquidité fait que ce placement doit être envisagé sur un horizon long, souvent de 8 à 10 ans. Ce point est essentiel, notamment pour les épargnants qui pourraient avoir besoin de récupérer leur capital plus tôt.

Des variations possibles du prix des parts

Le prix d’une part de SCPI n’est pas figé. Sur le marché secondaire, le prix peut varier à la hausse comme à la baisse selon les conditions économiques, la performance de la SCPI ou l’évolution du patrimoine immobilier détenu. Ainsi, une revente peut se faire à un prix inférieur au prix d’acquisition et il existe donc bel et bien une possible perte en capital.

Un risque de concentration sectorielle ou géographique

Certaines SCPI à capital fixe sont spécialisées dans un seul secteur immobilier, comme les bureaux ou les commerces. D’autres se concentrent sur des zones géographiques limitées, par exemple uniquement à Paris ou dans certaines régions. Or, en cas de crise touchant le secteur ou la zone précise ciblée, la performance globale du placement en est d’autant plus affectée. Voilà pourquoi il est important de bien vérifier la répartition des actifs immobiliers dans le patrimoine de la SCPI avant tout achat. Comme pour tout placement, la diversification est très importante. Comme le dit l’adage : « ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier ».

Une fiscalité parfois lourde

Les revenus distribués par les SCPI sont en grande partie des revenus immobiliers. En France, ceux-ci sont soumis à l’impôt sur le revenu (en tant que revenus fonciers), ainsi qu’aux prélèvements sociaux, pouvant atteindre un taux global supérieur à 47 % selon la tranche marginale d’imposition. Il est donc conseillé à chaque investisseur d’évaluer le rendement net d’un tel investissement, en tenant compte de sa fiscalité personnelle, avant de procéder à une souscription.

Des risques liés à la société de gestion

La performance d’une SCPI repose largement sur la qualité de la société de gestion. Une mauvaise stratégie d’acquisition ou une gérance défaillante peuvent entraîner une baisse du rendement ou une dévalorisation du prix des parts. Il est donc essentiel de choisir des SCPI gérées par des sociétés reconnues, bien établies et agréées par l’AMF.

Des risques de change pour certaines SCPI

Enfin, certaines SCPI à capital fixe peuvent investir une partie de leur capital hors de la zone euro. Dans ce cas, les revenus immobiliers sont exposés à des fluctuations de devises. Si l’euro se renforce, la conversion des loyers étrangers en euros peut réduire le montant réellement perçu par les épargnants. Dans le cadre d’une SCPI internationale, ce risque doit aussi être pris en compte dans l’évaluation globale du placement.

Les SCPI à capital fixe ne s’adressent pas à tous les profils d’épargnants. Leur fonctionnement, leur manque de liquidité et leur marché secondaire spécifique en font un placement qui doit s’inscrire dans une stratégie de long terme. Avant toute souscription, il est essentiel que chaque investisseur évalue ses objectifs, sa tolérance aux risques et son horizon de placement.

Un placement pour les investisseurs patients

Les SCPI à capital fixe conviennent principalement aux épargnants à la recherche d’un placement immobilier stable dans le temps. Le capital étant bloqué hors périodes d’augmentation, et la revente passant exclusivement par le marché secondaire, la liquidité reste limitée. Ce placement s’adresse donc aux investisseurs qui n’ont pas besoin de récupérer leur montant investi à court terme. Un horizon de 8 à 10 ans est généralement recommandé.

Un profil intéressé par la pierre-papier

Ce type de SCPI attire souvent des investisseurs attirés par l'immobilier, sans vouloir acheter et gérer directement un immeuble. Grâce à la mutualisation des biens (bureaux, commerces, santé…), la SCPI permet de diversifier son patrimoine sans se charger de la gérance des locaux. La société de gestion prend en main l’acquisition, la gestion locative, la perception des loyers, ainsi que la revente éventuelle des actifs.

Les SCPI à capital fixe sont donc idéales pour ceux qui recherchent des revenus immobiliers réguliers, tout en acceptant une part de risque liée à l’évolution du marché, au prix des parts et à la solidité des locataires.

Un intérêt pour les décotes sur le marché secondaire

Certains épargnants apprécient la possibilité d’acheter des parts à prix réduit sur le marché secondaire. Lorsque l’offre dépasse la demande, il est parfois possible d’acquérir des parts à une décote intéressante par rapport à la valeur de reconstitution du patrimoine de la SCPI. Cela peut représenter une stratégie d’achat pertinente pour optimiser le rendement futur du placement, à condition toutefois d’accepter une faible liquidité à court terme.

Un choix adapté à une stratégie de diversification

Une SCPI à capital fixe peut aussi convenir à des investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille global. Elle peut ainsi venir compléter d’autres types de placements : immobilier en direct, assurance vie, SCPI à capital variable, ou actifs financiers. Rappelons-le : si la diversification n’annule pas totalement le risque, elle permet de le répartir.

Les SCPI à capital fixe offrent une porte d’entrée accessible et structurée vers l’investissement immobilier, sans avoir à en supporter les contraintes de gestion directe. Si leur fonctionnement particulier exige de la patience et une bonne compréhension du marché, ces dernières peuvent s’intégrer avec pertinence dans une stratégie de diversification patrimoniale. N’hésitez pas à solliciter les conseils d’un professionnel pour investir de manière totalement éclairée.