SCPI à capital variable

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Avec les SCPI à capital variable, le capital peut évoluer en fonction des souscriptions et des retraits, dans les limites fixées par les statuts et sous le contrôle de la société de gestion de la SCPI. Cette souplesse permet donc une collecte continue et une meilleure adaptation au marché immobilier.

Souscription et retrait

L’un des principaux avantages des SCPI à capital variable réside dans la facilité de souscription. Avec elles, l’achat de parts se fait directement auprès de la société de gestion, à un prix fixé selon une expertise indépendante et actualisée.

Pour ce qui est des retraits, dans le cas des SCPI à capital variable, les investisseurs peuvent revendre leurs parts directement à la société de gestion, ce qui simplifie le processus par rapport aux SCPI à capital fixe. Cependant, cette liquidité reste conditionnelle : si les demandes de retrait excèdent la collecte réalisée par la société, un délai peut survenir avant que les parts soient effectivement rachetées. Ce mécanisme offre une plus grande fluidité, mais ne signifie pas que les fonds soient toujours disponibles en un claquement de doigts.

Prix de souscription et valeur de part

Le prix de souscription des parts reflète la valeur de reconstitution du patrimoine immobilier détenu par la SCPI.

La valeur de reconstitution représente le coût qui serait nécessaire pour reconstituer le patrimoine immobilier détenu par la SCPI. Elle prend en compte la valeur actuelle des biens immobiliers, les frais éventuels liés à leur acquisition ou leur vente, ainsi que les coûts associés à leur gestion. Il s’agit donc d’une estimation réaliste de la valeur globale.

Cette valeur est établie lors d’une expertise réalisée au moins deux fois par an par des experts indépendants.

En SCPI à capital variable, le prix des parts doit être ajusté dès un écart de 1 % par rapport à la valeur de reconstitution. Cette règle contribue à éviter des décalages entre le prix d’achat et la réalité des biens immobiliers détenus.

Distribution des revenus

Les revenus issus des loyers perçus sur les biens immobiliers sont redistribués aux associés, généralement de façon trimestrielle. Ils peuvent également être réinvestis automatiquement, selon les choix de l’épargnant.

Ces revenus dépendent du taux d’occupation des biens, du marché locatif et de la gestion menée par la société. Le rendement n’est jamais garanti : il peut varier d’une SCPI à une autre, et d’une année à l’autre.

Dans une SCPI à capital fixe, le capital est plafonné. Cela signifie qu’il ne peut augmenter qu’à certaines périodes précises, appelées « augmentations de capital ». Pour souscrire, l’investisseur doit donc attendre une ouverture de capital organisée par la société de gestion, ou passer par le marché secondaire. Sur ce marché, l’achat et la vente de parts se font entre investisseurs, et non directement auprès de la SCPI. Le prix n’est pas fixé par la société, mais dépend de l’offre et de la demande, ce qui peut entraîner des délais ou des écarts de prix importants.

En revanche, dans une SCPI à capital variable, la souscription de parts est généralement ouverte en permanence, dans la limite d’un plafond de capital fixé à l’avance. L’investisseur peut ainsi acheter ou revendre ses parts directement auprès de la société de gestion, à un prix déterminé selon une expertise indépendante. Cela permet une meilleure lisibilité des prix, une collecte continue, et une fonction de retrait encadrée, favorisant une forme de liquidité plus fluide que sur le marché secondaire.

Accessibilité et souplesse de souscription

Grâce à leur structure ouverte, les SCPI à capital variable permettent aux investisseurs de souscrire des parts à tout moment, sans attendre une augmentation de capital programmée. Or, cela facilite aussi l’investissement progressif.

Le prix des parts, quant à lui, est fixé par la société de gestion sur la base d’une expertise indépendante, garantissant une certaine transparence dans l’acquisition.

Liquidité facilitée et possibilité de retrait

Contrairement aux SCPI à capital fixe, la revente des parts dans les SCPI à capital variable ne passe pas par un marché secondaire entre particuliers. Le retrait s’effectue directement auprès de la société de gestion, sous réserve de liquidités disponibles. Cette structure permet une meilleure lisibilité et une gestion simplifiée des opérations de vente.

Bien que la liquidité ne soit jamais garantie, elle est ainsi généralement plus fluide, surtout en période de forte collecte. Certaines SCPI proposent même des mécanismes de file d’attente organisés pour sécuriser les demandes de retrait.

Diversification du portefeuille immobilier

Les SCPI à capital variable investissent dans une grande variété de biens immobiliers : bureaux, commerces, entrepôts logistiques, établissements de santé, résidences gérées, etc., en France ou même au-delà des frontières. Cette diversification géographique et sectorielle répartit les risques liés à un seul segment du marché immobilier. Elle permet aussi de capter des opportunités dans des zones dynamiques.

Gestion professionnelle par des sociétés agréées

L’ensemble des décisions d’investissement, d’acquisition et de gestion des immeubles est assuré par la société de gestion de la SCPI, agréée par l’AMF, et qui s’appuie sur des équipes d’experts. Les performances dépendent alors en grande partie de la qualité de cette gestion. À la clé ? Un savoir-faire professionnel et moins de contraintes pour les investisseurs.

Risque de perte en capital

Le prix des parts de SCPI à capital variable peut évoluer à la baisse. En effet, la valeur du patrimoine immobilier détenu par la société de gestion dépend des conditions du marché immobilier, des expertises menées régulièrement et de la qualité des biens. Une baisse des prix de l’immobilier ou une réévaluation défavorable des immeubles par les experts peuvent entraîner une diminution du prix de souscription. L’investisseur peut donc revendre ses parts à un montant inférieur à celui de l’achat, entraînant une perte en capital.

Risque sur les revenus et le rendement

Les revenus distribués par les SCPI à capital variable ne sont jamais garantis. Ils dépendent des loyers effectivement encaissés par la société de gestion, du taux d’occupation financier (TOF), du marché locatif et des charges d’exploitation. Une vacance prolongée des immeubles, des impayés, ou une baisse des loyers du marché peuvent, par exemple, réduire le rendement.

Risque de liquidité

Bien que les SCPI à capital variable offrent une meilleure fonction de retrait que les SCPI à capital fixe, la liquidité n’est jamais garantie. En période de tension sur le marché immobilier ou de demandes massives de revente, la société de gestion peut suspendre temporairement les retraits. Cela signifie que l’investisseur peut devoir attendre avant de récupérer son capital.

Risque lié à la gestion

La performance d’une SCPI dépend étroitement de la qualité de la gestion assurée par la société. Une mauvaise stratégie d’acquisition, une sous-estimation des risques locatifs, ou des frais mal maîtrisés peuvent nuire au rendement global. Il est donc essentiel de s’informer sur l’expérience, la solidité financière et la transparence de la société de gestion. Toutes les sociétés ne se valent pas, et certaines priorisent la croissance de la collecte plutôt que la sélection rigoureuse des actifs immobiliers. La méfiance est donc de mise.

Fiscalité

Les revenus générés sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Cela peut donc impacter la rentabilité nette de l’investissement, surtout si l’investisseur se situe dans une tranche marginale d’imposition haute.

Risque de dilution en période de forte collecte

Lorsque la collecte est très dynamique, il existe un risque de dilution temporaire du rendement. En effet, les sommes collectées doivent être rapidement investies dans de nouveaux actifs immobiliers. Si la société n’acquiert pas des biens de qualité à temps, ou si elle conserve trop de cash, le rendement peut baisser à court terme.