SCPI : Acheter à contre-courant des tendances
« CORUM XL diversifie son patrimoine avec l’achat de 4 maisons de retraites au Royaume-Uni. L’occasion de profiter des atouts du marché britannique et d’un marché de l’immobilier de santé où la donne a changé depuis le début l’affaire Orpéa. A contre-courant ? Oui, et nous l’expliquons ! »
Epargner implique de tenir compte de l’actualité française et internationale. La stupeur nous a saisis aux premiers jours du conflit en Ukraine ; nous prenons désormais conscience des conséquences de la situation sur notre avenir pour les mois et les années à venir. Parmi les sujets qui vous préoccupent : l’impact immédiat de cette crise sur votre épargne, et c’est une interrogation bien naturelle.
Je tiens d’abord à vous rassurer : aucun des 62 immeubles détenus par CORUM XL n’est situé en Ukraine ou en Russie. Ils sont répartis dans 12 pays. Cette diversification est un moyen efficace d’amortir les risques. Bien sûr, certaines des 135 entreprises locataires de votre SCPI peuvent subir indirectement les conséquences du conflit. Mais il s’agit principalement de groupes internationaux, solides et très diversifiés, en capacité d’absorber les répercussions de cette crise. Ces locataires sont engagés sur le long terme avec CORUM XL, ce qui nous donne une bonne visibilité sur le paiement des loyers et donc le versement de vos dividendes potentiels.
LA SANTÉ, C’EST MAINTENANT !
Plus près de nous, ce sont les scandales Korian et Orpéa qui ont fait les gros titres de l’actualité, ternissant la réputation de tout un secteur. Il y a deux ans précisément, les journalistes me posaient la question de notre absence de l’immobilier de santé. C’était pourtant évident ! J’apportais deux explications. D’une part, dans un contexte marqué par l’épidémie de Covid-19, tous les investisseurs se ruaient sur ce marché étroit : pour un immeuble à vendre, vous trouviez alors vingt acheteurs. Résultat, les prix flambaient et donc le risque augmentait. D’autre part, le risque réputationnel de l’immobilier de santé était largement sous-estimé. La rentabilité de ce modèle repose sur la vie de personnes fragiles ; c’est un aléa supplémentaire et pas des moindres. Les révélations de maltraitance dans certains établissements nous rappellent aujourd’hui la réalité de ce risque trop souvent ignoré : les récentes dénonciations ont fait l’effet d’une douche froide pour les investisseurs, et enclenché une correction des prix. L’onde de choc déborde d’ailleurs des frontières de l’Hexagone : en Belgique, plusieurs enquêtes ont été lancées.
C’est dans ce contexte et en toute logique que nous avons fait l’acquisition ce trimestre d’un portefeuille de quatre maisons de retraite médicalisées au Royaume-Uni. Je m’explique. Nous avons toujours revendiqué notre stratégie opportuniste, sans nous interdire aucun secteur, avec en ligne de mire votre intérêt. Désormais boudé par une partie des investisseurs, le secteur de la santé redevient porteur de bonnes affaires : les prix ont baissé. Restait donc à s’assurer que les personnes âgées qui séjournent dans ces établissements sont correctement traitées, afin d’atténuer le risque réputationnel. Les britanniques sont pragmatiques : ils ont mis en place depuis longtemps un système de notation des maisons de retraite comprenant quatre catégories : Outstanding, Good, Requires Improvement, et Inadequate. Le classement est consultable par tous et l’intérêt des exploitants est aligné avec celui des résidents. Le portefeuille que nous venons d’acquérir a donc été audité par la Care Quality Commission (l’organisme indépendant de régulation de la santé en Angleterre) qui a délivré la note Good à trois des quatre établissements. Plus complexe à noter en raison de son statut hybride, mi-maison de retraite/mi-établissement de santé, le quatrième a reçu l’appréciation Requires Improvement, sans que cela n’impacte la confiance que nous portons à cet immobilier. La Commission ne relève pas de manquements dans la qualité des soins, mais suggère des axes d’amélioration en termes de logistique et de remontées d'informations. Vous trouverez dans ce bulletin plus de détails sur cet investissement.
TIRER PARTI DU COURS DE LA LIVRE
Cette acquisition illustre aussi notre faculté à investir au moment propice, afin de tirer parti non seulement du taux de change d’une devise étrangère face à l’euro, mais aussi des cycles de marché immobilier. Nous avons acheté ce nouveau portefeuille alors que le cours de la livre atteignait 1,18 €. Certes, la devise britannique est plus chère qu’il y a un an, mais c’est positif pour les immeubles que nous avons acquis dans le passé avec une livre moins chère, et cela reste un cours intéressant pour acheter. Rappelons que le cours de la livre atteignait 1,39 € le 31 mars 2015, quelques mois avant le referendum sur le Brexit. Selon nous, la monnaie britannique est toujours sur le chemin de la “rédemption” et va encore s’apprécier !
Par
FREDERIC PUZIN