SCPI

Collecte record des SCPI au premier semestre 2022 ! Une bonne nouvelle ?

Les produits commercialisés par CORUM L'Épargne sont des investissements long terme qui n’offrent aucune garantie de rendement ou de performance et présentent un risque de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et financier et du cours des devises. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. 

Cédric Decoeur : On reçoit ce matin Frédéric Puzin pour CORUM.

Frédéric Puzin : Bonjour Cédric, bonjour Marie.

Cédric Decoeur : Beau fixe sur les SCPI : record de collecte au premier semestre, et le deuxième trimestre est même historique avec 2,6 milliards de collecte. Il semble d’ailleurs que vous avez la première place du classement ?

Frédéric Puzin : Vous voyez que ça ne me fait pas rire particulièrement. La SCPI récolte un peu les fruits du passé, elle a passé la crise de la COVID haut la main. L’année dernière la moyenne des rendements était autour de 4,5 %, donc c’est plutôt très correct dans le contexte de l’année 2021. Il y a donc toujours cet engouement autour de la SCPI.

Cédric Decoeur : Mais il n y a pas d’enthousiasme, enfin ce n’est pas une bonne nouvelle qu’il y ait de la collecte ?

Frédéric Puzin : Non, car je vais peut-être vous donner un scoop, en tant que gérant de SCPI, notre mission c’est avant tout de bien investir, bien gérer les immeubles pour délivrer une bonne performance, et donc payer des dividendes à nos clients et aussi faire en sorte que le patrimoine s’apprécie, ce qui passe soit par le paiement des dividendes issus des plus-value lorsqu’on vend des immeubles ou par l’appréciation du prix de la part. Et avoir beaucoup d’argent à investir c’est une responsabilité dans un monde où ce n’est pas toujours facile d’investir. En tout cas, on sort d’un contexte très compliqué avec des taux d’intérêt qui étaient faibles, donc des immeubles qui étaient plutôt chers et des loyers relativement bas par rapport à la valeur des immeubles.

Marie Coeurderoy : Cela fait longtemps que vous nous dites ça Fréderic, en conclusion ce n’est pas une bonne nouvelle les grosses collectes.

Frédéric Puzin : Non parce que vous allez comprendre, le sujet est simple. Notre responsabilité c’est de bien investir. Pour cela, il faut trouver les immeubles qui correspondent et qui soient dans des marchés assez faciles pour ne pas être à la main des vendeurs, que les acheteurs puissent acheter dans de bonnes conditions. Et cela pour éviter le phénomène de dilution, si on n’investit pas assez vite l’argent qui nous est confié. La dilution c’est quoi ? C’est : vous êtes venue ce matin ma chère Marie avec un croissant que vous vouliez partager avec Cédric. Pas de problème je suis là, le croissant vous n’êtes plus deux à le partager, mais maintenant vous êtes trois. C’est ça la dilution. Dans la SCPI il y a des associés : si un nouvel associé arrive avec de l’argent et qu’on ne peut pas l’investir, cela signifie que les loyers, qui vont être partagés et distribués sous forme de dividendes, vont littéralement individuellement baisser.

Marie Coeurderoy : Donc très clairement si je dois résumer grossièrement, plus il y a de collecte et moins ceux qui justement investissent en SCPI gagnent de l’argent.

Frédéric Puzin: C’est le risque inhérent et le danger qui va avec, le corolaire. C’est que pour investir rapidement et éviter l’écueil que je viens de vous présenter, vous pouvez acheter vite mais peut-être un peu cher ou sciemment cher pour investir la collecte. Mais qui dit cher, dit en théorie rendement plus faible, ça c’est le point numéro un. 
Et le point numéro deux est que quand on achète cher on prend plus de risques, puisque fatalement le jour où le marché se retourne on aura une perte à la revente ou même si le marché devait évoluer positivement votre perspective de gains est réduite.

Cédric Decoeur : Donc ce n’est pas la panacée, on a bien compris. Mais vous avez quand même pas mal de succès, alors j’imagine que vous maitrisez un petit peu la façon dont on mène les débats ? Quelle est la recette pour tenir et rester maitre du jeu finalement ?

Frédéric Puzin : Alors c’est un petit antinomique avec ce que vous avez dit en introduction. Puisque c’est vrai qu’on est leader de la collecte au deuxième trimestre. La recette numéro un c’est de maitriser la collecte, c’est-à-dire que si votre métier c’est d’abord d’investir l’argent qui vous est confié dans de bonnes conditions, il faut dans certains cas limiter la collecte ou la ralentir ! Et donc ne pas être sous la pression et le flux de l’argent, ce qui est extrêmement basique en matière de gestion d’investissement.

Cédric Decoeur : Est-ce que cela se fait beaucoup dans les SCPI de limiter la collecter ? Dans les fonds de gestion, notamment dans les micros, ils les ferment. Par exemple, je sais que nos camardes de chez Moneta qui interviennent sur l’antenne comme Roman Burnand, Il y en a un qui est resté fermé très longtemps.

Frédéric Puzin: Alors nous on gère aussi des fonds obligataires, on fait la même chose, parfois on ferme le fonds puisqu’on est plus capable d’investir dans de bonnes conditions. 

Marie Coeurderoy : Mais est-ce que c’est un bon signe pour ceux qui nous écoutent ? Est-ce que par exemple typiquement il faut que je cible ceux qui sont en capacité de me dire non. 

Frédéric Puzin : Après chacun a ses convictions, des personnes vous expliquent qu’ils sont capables d’investir à tout instant. Moi Frédéric Puzin avec CORUM, je ne sais pas le faire en permanence, voilà alors on ne ferme pas, mais on ralentit la collecte. Parce quand on investit sur l’Europe, il y a toujours une solution d’investissement sauf qu’elle ne va pas toujours être dans la même densité, dans la même possibilité et donc il faut savoir ralentir. Avoir cette discipline c’est fondamental pour maintenir à la fois la performance et investir dans de bonnes conditions.

Cédric Decoeur : Vous êtes aussi régulièrement venu nous dire qu’il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier, il faut diversifier. Il y a notamment les SCPI de santé qui ont un énorme succès depuis plusieurs années et les performances elles sont toujours là.

Frédéric Puzin : Oui les performances sont là, il s’est passé un petit quelque chose depuis 2-3 ans. Elles ont accéléré avec la crise de la COVID, puisque c’est évident il y a deux ans, on était dans un autre monde et ce qui comptait c’était la pandémie, les problèmes des locataires,… Alors évidemment l’immobilier de santé était une évidence donc elles ont su « surfer » là-dessus. Elles avaient déjà très bien démarré il y a déjà 5-6 ans, et depuis le deuxième trimestre il s’est avéré qu’elles avaient un petit peu ralenti leur collecte, elles sont passées du premier trimestre de 510 millions de collecte à 410 le trimestre dernier. C’est un peu un recul historique qui s’explique sans doute pour plusieurs raisons. La raison principale c’est qu’investir de façon spécialisée dans la santé, c’est un petit peu antinomique avec ce que je disais tout à l’heure. C’est-à-dire que vous êtes spécialisés sur un marché. Alors ça peut être une très bonne idée les SCPI de santé, sauf que le monde a changé et qu’il y a probablement une préoccupation des épargnants par rapport à un niveau de rentabilité. On a 6 % d’inflation en France, donc pour une SCPI qui fait 4 - 4,5 % ou encore 5 %, on est encore loin de combler l’inflation.

Cédric Decoeur : C’est donc quoi la prochaine SCPI de santé ? Même si on a bien compris il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier, mais la prochaine opportunité que vous pressentez aujourd’hui avec le monde qui change. 

Frédéric Puzin : D’abord sur le secteur de la santé, je pense que c’est un secteur qui est très mature. Tout le monde a eu cette très bonne idée, beaucoup d’investisseurs autres que les SCPI. Evidement quand vous êtes beaucoup de à vous intéresser à un même sujet, vous faites monter les prix …

Marie Coeurderoy : Donc là il faut partir ?

Frédéric Puzin : Non je ne dis pas qu’il faut partir, ce que je dis c’est que c’est un peu moins facile. Ça reste une bonne idée « sociétalement », mais c’est un peu plus compliqué pour investir. Après la future bonne SCPI… si je le savais je ne vous le dirais pas et je pense qu’il faut rester extrêmement ouvert. Il y a des personnes qui sont visionnaires, il y a encore une dizaine d’années investir dans le secteur de la logistique c’était absolument génial, parce que vous étiez quasiment seul. Nous chez CORUM, par exemple, on a acheté des locaux industriels et d’activités, on était seul à acheter sur ce secteur. Il se trouve qu’aujourd’hui ces biens sont prisés et recherchés par tout le monde, donc je pense que c‘est le moment de vendre et non plus le moment d’acheter. Les bonnes idées c’est comme les vieux vins, elles ont un millésime au-delà duquel il faut arrêter de consommer, d’acheter et de boire.

Cédric Decoeur : Mais les performances 2021 des SCPI restent bonnes ?

Frédéric Puzin : Elles sont bonnes mais on n’est plus dans le même monde encore une fois …

Marie Coeurderoy : Inflation à 6 % …

Frédéric Puzin : Inflation à 6 %, je suis épargnant on me propose une SCPI à 4,5 %, c’est bien mais ...

Marie Coeurderoy : Et puis le gap avec le livret A il n’est plus le même ?

Frédéric Puzin : Exactement, il y a une vraie question, mais d’un autre coté les SCPI doivent profiter aussi d’un contexte différent parce ce qu’on voit sur tous les marchés - que ça soit les marchés d’actions ou d’obligations - avec les taux d’intérêt qui remontent, c’est que fatalement le prix des immeubles va évoluer dans un sens ou dans l’autre. Et d’ailleurs les investisseurs sur le marché immobilier sont privés d’un robinet qui est celui du crédit. Moins de crédit veut dire qu’il y a moins de capacité d’achat. Les SCPI se sont endettées à un certain moment, certaines ont plus de 20 % d’endettement. Celles-ci vont avoir plus de difficultés, en tout cas si elles veulent investir à 4,5 ou à 5 %, à trouver de l’endettement qui vont leur couter 3 %.

Marie Coeurderoy : Alors ce que vous dites Frederic c’est intéressant, parce ça peut encore plus amener de la collecte, puisque le ticket d’entrée pour une SCPI est quand même nettement plus faible que l’immobilier en direct. Et donc la question que je me pose, c’est est-ce que finalement de toute façon ça ne va pas être le sens de ces prochains mois. Beaucoup de particuliers qui n’arrivent pas à décrocher leur crédit - on l’a beaucoup dit pour diverses raisons et notamment le fameux taux d’usure - et se disent qu’il faut que j’empreinte moins ou alors que j’achète moins gros et donc dans ce cas-là est-ce que la SCPI ce n’est pas là l’alternative idéale pour ceux qui veulent faire de l’immobilier ?

Frédéric Puzin : Marie, je pense que votre raisonnement doit être le raisonnement de nombreux épargnants qui expliquent l’explosion de la collecte au deuxième trimestre. Sachant qu’on est un point d’inflexion, évidemment il y a ce raisonnement et il va falloir que les SCPI bougent rapidement et trouvent des investissements qui leur permettent de suivre et d’accompagner le taux d’inflation. 

Cédric Decoeur : Pendant très longtemps le gros pitch de la SCPI était que ça rapportait plus que le fonds en euros, enfin que c’était une espèce de deuxième produit miracle après l’actif générale. 
Fréderic : Ça rapporte toujours plus que le fond en euros, ça c’est certain.

Cédric Decoeur ​​​​​​​ : Mais maintenant il y a de l’inflation qui s’est posée la dedans.

Frédéric Puzin : Et c’est tout l’enjeux, des mois, et des semestres à venir. Il va falloir que la SCPI soit peut-être capable, si elle ne trouve pas les produits pour aller tacler l’inflation, de baisser la collecte et dire aux épargnants « laissez-moi un peu de temps pour que je trouve les bons produits ». Ensuite, il y a un autre vrai sujet, la plupart des grosses SCPI de la place ont beaucoup collecté au cours de ces 6 dernières années. C’est un petit peu l’histoire du fonds en euros : quand vous remplissez la péniche de sable, à un moment elle touche l’eau et pour la faire sortir de l’eau il faut enlever les actifs qui ne sortent pas grand-chose en rendement. Alors le vrai enjeu il est là, je pense qu’il va y avoir une prime aux jeunes SCPI qui vont se créer et qui vont pouvoir rentrer de nouveaux immeubles, ainsi qu’aux SCPI qui ont su garder un taux de rendement supérieur à l’inflation.

Marie Coeurderoy : Alors c’est quoi la stratégie de CORUM dans tout ça ?

Frédéric Puzin : La nôtre est écrite depuis 10 ans : investir avec des rendements élevés pour se protéger des éventuels accidents, ça peut-être la COVID, l’inflation à 6 % … On sait faire des SCPI qui font 6 % ou plus, et c’est la meilleure solution.

Marie Coeurderoy : Et pour les autres on enlève le sable ?

Frédéric Puzin : Pour les autres, peut-être qu’il faut geler la collecte ou lancer de nouvelles SCPI. Pour autant, il faut que le marché de l’immobilier bouge comme les autres marchés et qu’on puisse voir une évolution des prix de l’immobilier dont des taux de rendement qui deviennent cohérents avec l’inflation. Ce qu’on voit quand même sur le marché de l’immobilier c’est encore beaucoup d’investisseurs qui investissent en dessous de l’inflation et même mieux que ça, avec des taux de rendement qui ne sont pas si loin des taux auxquelles on emprunterait de l’argent, on pourrait le placer sur d’autres supports garantis. 
Donc on voit bien d’une façon générale dans le monde de l’épargne qu’on est à un moment d’inflexion entre des épargnants, qui se disent que cela devient compliqué de faire l’investissement direct en immobilier, donc pourquoi pas faire de la SCPI, et de l’autre côté les SCPI qui doivent faire leurs mouvements et trouver des investissements plus rentables. 

Cédric Decoeur : Merci d’être passé nous voir Frederic Puzin, et CORUM qui nous accompagne régulièrement dans ce monde immobilier via les SCPI. 

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