SCPI

Les idées reçues des SCPI

Frédéric Puzin et Guimmaume Sommerer reviennent ensemble sur les idées reçues des SCPI. Revivez l'interview du fondateur du groupe CORUM dans l'émission La Vie Immo de BFM Business.

 

 

Retranscription de la vidéo

[Guillaume Sommerer]

On vous emmène alors sur tous les fronts : la macroéconomie bien évidemment, les grands enjeux géopolitiques, les marchés du coup et puis aussi tous les autres placements, l'assurance-vie, l'immobilier également au quotidien… Et on vous propose ce matin de mieux connaître de mieux comprendre les SCPI, ces placements accessibles à tous dans l'immobilier qui offrent un rendement en moyenne encore supérieur à 4%, rendement brut.
Les SCPI qui apportent du rendement mais qui drainent aussi un certain nombre d'idées reçues.
On va en parler avec Frédéric Puzin, le président de CORUM AM, qui vient de nous rejoindre.
Bonjour Frédéric !

[Frédéric Puzin]

Bonjour Guillaume

[Guillaume Sommerer]

Aujourd'hui, la collecte est toujours là : 3 milliards d'euros collectés sur les neuf premiers mois de l'année et le franchissement du coup du seuil des 50 milliards d'euros placés sur les SCPI. Ca reste un placement manifestement attirant pour les particuliers

[Frédéric Puzin]

Oui, c'est un placement sympathique et attirant dans le contexte des taux bas, et notamment de l'assurance vie et du livret d'épargne. Mais cette démocratisation va également de pair avec une information qui devient peut-être de plus en plus floue, de moins en moins précise, et sur laquelle on véhicule pas mal de d'idées reçues.
[Guillaume Sommerer] Exactement, alors on va les battre en brèche, aujourd'hui, ces idées reçues … idées recues qui fleurissent à mesure que les SCPI se démocratisent. Ça, c'est le revers de la médaille… Plus ça se démocratise, plus les idées fausses, les idées reçues circulent et germent.
Premières idée reçue : le report à nouveau. Alors là, on va rentrer dans la technique mais c'est pour vous permettre d'investir au mieux dans les SCPI en choisissant les meilleurs critères. Quand on y investit, on découvre ce report à nouveau. Quand vous achetez une SCPI vous espérez le rendement, et puis il y a aussi ce report à nouveau… Ce report à nouveau est souvent présenté comme une sécurité, une protection pour les épargnants. Est-ce que c'est vrai, est-ce que c'est une véritable protection ?

[Frédéric Puzin]

Il faut d’abord expliquer ce que c'est de façon la plus simple possible. Si je devais faire un parallèle avec la détention d'un bien locatif en direct, c'est un petit peu comme si votre locataire ne vous payait qu'une partie de loyer et puis qu'il en garde une partie de côté qu’il vous paiera le moment venu, mais à son à son bon vouloir… Donc, ça peut paraître intéressant… Ca ressemble quelque part à un réserve,  en disant « j'ai cet argent de côté »…  mais au bout du compte, c'est un vrai problème.
C'est un problème parce que vous payez l'impôt sur la totalité en fait… 

[Guillaume Sommerer]

Vous, épargnant, vous payez l'impôt sur la totalité alors que la SCPI ne vous délivre que 90% en réalité du rendement qu'elle pourrait vous offrir ?

[Frédéric Puzin]

Exactement, donc cela crée ce qu'on appelle une distorsion fiscale… Là encore, pour reprendre cet exemple, c'est comme si vous au lieu de toucher 100 de votre revenu locatif, de votre loyer, vous en perceviez 90 mais que vous soyez effectivement imposé sur les 100. 
Donc cela amène plusieurs problèmes dont ce problème de distorsion fiscale. Cela amène également un autre problème puisque dans ce qu’on appelle les SCPI à capital variable, celles qui collectent aujourd'hui sur un marché qui se développe et que vous allez trouver chez votre banquier, chez votre assureur ou chez votre gérant indépendant, et bien ces SCPI collectent en permanence. En fait, cette réserve est finalement à la disposition de tous les associés, y compris les associés qui viennent d'arriver et qui n'auront pas été fiscalisés sur cette partie qui a été mise en réserve, et une fois que cet argent est distribué, et bien tout le monde y aura droit : les associés qui ont été fiscalisés donc, vous quand vous étiez là au moment de la constitution de ce report à nouveau, mais également les associés qui sont arrivés après.

[Guillaume Sommerer]

Quand on vous écoute, ce report à nouveau, qui est présent dans pas mal de SCPI, dans toutes les SCPI d’ailleurs aujourd'hui, on ne peut pas y échapper ? 

[Frédéric Puzin] Non, alors il existe à différents niveaux, de façon plus ou moins sensible, mais en
tout cas, c'est une pratique courante et surtout, ce qui est intéressant…

[Guillaume Sommerer]  

C'est la triple peine quand même !

[Frédéric Puzin]

Mais surtout, c'est une idée ancienne qui est véhiculée et qui correspondait au départ, quelque part à une saine gestion… autrefois il y avait beaucoup de SCPI à capital il y a une trentaine d'années. Les SCPI à capital fixe, c'est quoi ? Vous et moi allons créer une SCI, on achète un immeuble pour en avoir les revenus locatifs et puis une année, on décide de mettre un peu d'argent de côté, c'est à ne pas distribuer tous les revenus en disant ça sera une réserve au cas où ça aille un peu plus mal. Donc c'était une gestion saine et parfaitement intelligible dans le cadre d'un univers où on reste à deux ou trois ou quatre, mais lorsque vous faites rentrer de nouveaux associés, on voit bien le problème que cela créée. 
On de la richesse de côté, mais on ne va en récupérer qu'une partie, tout en étant fiscalisé sur 100%. 

[Guillaume Sommerer]

Exactement, donc là, il y a un souci là-dessus, le report à nouveau. Peut-on regarder justement, avant d'investir dans la SCPI, de choisir la SCPI dans laquelle on va placer son argent, peut-on regarder justement le taux de ce report à nouveau ? Peut-on comparer les SCPI sur ce critère-là ou pas ?

[Frédéric Puzin]

Bien sûr, vous avez les indicateurs et vous avez certaines SCPI aujourd'hui sur la place qui ne constituent plus report à nouveau, justement pour éviter cette distorsion fiscale et respecter l’égalité entre les porteurs.

[Guillaume Sommerer]

En effet, parce qu'elle se fait au détriment de l'épargnant cette distorsion fiscale, liée au report à nouveau. Première idée reçue battue en brèche donc : le report à nouveau, certes peut apporter un filet de sécurité, mais surtout c'est un risque fiscal pour ceux qui le subissent. 
Quand on achète des SCPI, on doit aussi regarder un autre critère, c'est le taux d'occupation. Alors lui permet de voir instantanément la part des immeubles qui génèrent un loyer. C'est très pratique bien évidemment et on entend souvent qu'il vaut mieux acheter des SCPI présentant des taux d'occupation faibles ? Est-ce que c'est vrai ? 

[Frédéric Puzin]

Ce n’est pas un discours, qui est universel, mais pour les SCPI qui ont les rendements les plus faibles, on a la mise en avant d'un avantage qui serait le fait qu'elles ont un potentiel de croissance important… Donc c'est une approche relativement intéressante, mais extrêmement surprenante puisque si en un taux d'occupation de 80%, ça veut dire que vous avez globalement 20 % des immeubles du parc immobilier qui n'est donc pas productif et c'est donc 20 % de revenus en moins… Effectivement, vous avez plus de chances de faire mieux avec 80 % de taux d'occupation potentiellement, qu’avec 100 % de taux d'occupation…

[Guillaume Sommerer]

Mais le problème c'est que si j’investis dans une SCPI qui est occupée avec 100% de taux d'occupation, dont tout le parc génère des rendements, ok c'est ultra rentable. Tout le parc génère des rendements mais en même temps il y a un risque dans la durée si je garde mais SCPI et bien on passe de 100 à 90 à 80 et donc que mon rendement s'érode 

[Frédéric Puzin]

Alors là, il faut par contre regarder l'histoire et aussi regarder quelle est la façon dont le gérant a travaillé et investi. Si vous avez un taux d'occupation qui est de 80% depuis 20 ans, vous aurez relativement peu de chances que ça s'améliore parce qu'il y a sans doute un sujet sur le patrimoine ou une stratégie qui a été retenue pour ces investissements qui n’était sans doute pas la bonne… Et si vous avez depuis plusieurs années une occupation qui est à 100 % avec une bonne régularité, vous avez quand même un indice d'une gestion qui a été peut-être un peu plus rigoureuse sur cet aspect de vacance locative…

[Guillaume Sommerer]

Donc le conseil super pratique qu'on apporte aujourd'hui à nos auditeurs et téléspectateurs sur cet autre critère à regarder, le taux d'occupation de la SCPI dans laquelle vous allez investir, il faut choisir un taux d'occupation qui soit le plus élevé possible, c'est ça ?

[Frédéric Puzin]

Qui soit le plus élevé possible, et historiquement qui soit au-dessus de la moyenne qu'on peut constater qui est d'environ 90%.

[Guillaume Sommerer]

La dernière idée reçue sur les SCPI, c'est que certains conseillent aux particuliers d'acheter des SCPI qui investissent dans un nouvel immeuble, un nouvel immeuble déjà présent par ailleurs dans d'autres SCPI, parce que ça permettrait de diversifier les risques pesant sur chacune des SCPI.  Est-ce que c'est une bonne stratégie ?

[Frédéric Puzin]

Alors ça, c'est une stratégie qui est apparue il y a peu de temps, qui était assez à la mode il y a déjà une vingtaine ou une trentaine d'années, et puis qui avait disparu. Et en fait, on remarque cette stratégie correspond à l'état du marché immobilier. Aujourd'hui, on est dans un marché qui est très dur à l'investissement. Pour faire simple, il y a beaucoup d'argent et peu d'immeubles à acheter ou en tout cas d'immeubles intéressants. Et donc pour un gérant, c’est très compliqué de trouver des produits à l’investissement. Donc une façon de régler le problème, c'est d'acheter des objets très gros, ce qu'on appelle des portefeuilles, d'acheter plusieurs immeubles à la fois ou des immeubles très chers, et ainsi on va pouvoir faire un investissement pour plusieurs SCPI, voire plusieurs OPCI en regroupant, en faisant quelque part une force de frappe, en regroupant les moyens de ses différents véhicules.
Là où de mon point de vue il y a un problème, c'est que ces différentes SCPI ou OPCI,  elles ne vous ont pas toutes raconté la même histoire au début. Certaines vont vous dire je veux faire du « bourg en France », d’autres vous dire je vais faire du « commerce en Allemagne », certaines vont vous dire je vais faire de la santé…

[Guillaume Sommerer]

et beaucoup de SCPI sont thématiques !

[Frédéric Puzin]

Exactement, et au bout du compte si c'est pour acheter le même immeuble, ça pose quand même un problème de fond qui est la gestion effectivement réalisée et l'histoire qui a été racontée. Après, il y a un autre problème …

[Guillaume Sommerer]

On peut trouver le même immeuble dans des SCPI qui recouvrent des thématiques pourtant différentes… Et c'est là ça devient très bizarre.

[Frédéric Puzin]

Et alors la conséquence de ça, en plus vous vous imaginez bien qu'en plus ça que dans les SCPI et OPCI, vous avez différents types d'investisseurs, dans certaines vous n'aurez que des particuliers, dans d'autres vous n’aurez peut-être que ce qu'on appelle les investisseurs institutionnels qui sont des gros investisseurs… Et donc, les stratégies de ces investisseurs mais aussi de chacun de ces fonds, pourraient ne pas être les mêmes au moment de la décision de vendre. Certains sont investisseurs à très long terme, c'est souvent le cas des SCPI pour les particuliers, d'autres ont plutôt des opérations assez rapides pour les investisseurs institutionnels, et donc on voit bien qu'il y avoir un conflit d'intérêts au moment de la vente, mais comme le gérant est le même, c'est lui qui décide. On voit bien où peut se situer
le problème.

[Guillaume Sommerer]

Oui, donc ce sont les investisseurs institutionnels dans ces cas-là qui gagnent, c'est ça ?

[Frédéric Puzin]

Généralement, ils gagnent à tous les coups. 

[Guillaume Sommerer]

Ils gagnent à tous les coups, et ça peut se faire aussi au détriment de cette diversification qu'on vous vend en vous proposant d'investir dans des SCPI portant sur des thématiques
Variées. Voilà, puisque même si les thématiques sont variées, on peut retrouver les mêmes immeubles, ce qui peut être paradoxal.

[Frédéric Puzin]

Il faut être vigilant à ce que l'histoire racontée au moment où vous investissez dans votre SCPI soit bien celle qui a été mise en oeuvre dans le passé et bien qui sera mise en œuvre à l'avenir 

[Guillaume Sommerer]

Voilà les trois idées reçues qu'on aura battu en brèche pour vous permettre d'investir encore plus intelligemment dans les meilleures SCPI, sur la qualité, le contenu, les immeubles qui sont présents dans ces SCPI… également le report à nouveau qui soit le plus faible possible, c'est ça votre conseil et puis sur le taux d'occupation, choisissez, privilégiez un taux d'occupation autour de 90%.

[Frédéric Puzin]

Supérieur à 90% !

[Guillaume Sommerer]

Supérieur à 90% ! Il est ambitieux. C’est Frédéric Puzin, le président de CORUM AM, pour vous guider dans cet univers, un peu complexe c'est vrai, mais ça peut valoir le coup puisque les rendements sont quand même assez intéressants pour ce monde immobilier. Merci Frédéric d'être venu nous voir.

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