Les opportunités de l'inflation pour votre épargne
Frédéric Puzin et Philippe Cervesi, réunis lors de l’Assemblée Générale de la SCPI CORUM XL, répondent aux questions de nos épargnants au sujet de l’impact de l’inflation sur les revenus.
Epargnant :
J’imagine que tous vos baux sont indexés sur une inflation, celle du pays et cela devrait avoir un impact positif sur les revenus et peut-être aussi sur la valeur de la part ?
Philippe Cervesi, Directeur de l’Immobilier du groupe CORUM :
Au sujet de l’inflation il y a deux choses importantes à distinguer.
Concernant la première chose, vous avez raison, les baux sont indexés en fonction des pays et de l’inflation. Le problème c’est que dans une grande majorité des pays, et c’est le cas de la France, les clauses d’indexation ont ce qu’on appelle un « cap ». Cela signifie que votre loyer est indexé, mais il ne va pas aller au-delà de 2 ou 3 %. Donc si vous avez une inflation qui va à 4 ou 5 %, vous perdez de l’argent. La diversification est alors importante, car si on prend l’exemple de la Pologne ou de l’Angleterre, il va arriver régulièrement d’avoir des niveaux d’indexation largement supérieurs allant à 6 ou 7 %. Par exemple, on a indexé nos locataires polonais à plus de 6 %, car l’inflation y est forte là-bas et qu’il n’y a pas de limite dans les baux. Donc oui, mais attention selon les pays. Par exemple la France est un pays où l’indexation des loyers est plutôt basse. Ce n’est pas du tout le cas de l’Angleterre où on peut parfois avoir de 5 à 8 %. Ceci est pour le premier point.
En réalité, l'indexation elle ne vous protège pas vraiment contre l'inflation étant donné que la seule chose qui va vraiment vous protéger c'est votre prix à l'acquisition. Je m'explique : qu'est ce qui se passe quand il y a beaucoup d’inflation ? Tout coûte plus cher, donc les taux d'intérêts remontent. Qu'est ce qui se passe quand les taux d'intérêt remontent ? Les taux de rendement immobilier remontent forcément puisque le taux de rendement immobilier c'est juste une prime de risque par rapport au coût de l'argent. Donc si vous payez un immeuble dans le centre-ville de Paris à 3 % à un moment où votre taux d'intérêt et à 1 %, il n'y a pas de problème. Mais si votre taux d'intérêt passe à 2 % la valeur de votre immeuble passe à 4 %, ce qui veut dire que vous avez perdu 25 % de la valeur. Donc, la seule chose qui vous protège vraiment contre l'inflation, c'est votre taux à l'acquisition. Si vous avez acheté à 8 % et que vous avez une variation de 100 points de base, vous allez perdre entre 5 et 7 % de la valeur. Mais cela fera quand même beaucoup moins mal que si vous avez acheté à 3 %. Dans ce cas, vous avez totalement raison sur le fait que l'inflation peut devenir une opportunité. En effet, si les taux d'intérêt remontent, les taux de rendement remontent et mécaniquement les prix baissent car il y a moins d'acheteurs sur le marché. Et si les prix baissent il y aura évidemment des opportunités et on ne se privera pas de les saisir.
Frédéric Puzin, fondateur de CORUM L’Épargne :
Pour compléter ce que dit Philippe, le vrai enjeu de l'inflation sur votre SCPI, ce n’est pas tellement le fait que le l'argent soit érodé par la hausse générale des prix, puisque les loyers vont globalement s'ajuster. Le vrai sujet c'est que les états peuvent être tentés de juguler cette inflation, donc augmenter le prix de l'argent. Cependant, augmenter le prix de l’argent a plusieurs conséquences.
Le premier c'est que les états vont s'endetter plus cher, on connaît tous le niveau d'endettement de nos états. Ils n'ont donc pas forcément d’intérêt. Mais le gros impact c’est surtout que vous allez attaquer le capital qui a déjà été investi puisque les attentes en termes de rendement vont être bien supérieures. Vous allez aussi avoir moins d'argent frais qui va arriver puisque la dette va être plus chère, donc moins d'investisseurs. Mécaniquement tout cela va contribuer à faire baisser les prix. Donc la préoccupation est plutôt sur le patrimoine existant, c'est pour ça qu'on a toujours été dans une politique extrêmement prudente sur les marchés. C’est-à-dire que dès qu'il y avait surchauffe, on s'est toujours protégés, on a plutôt été là où il y avait des pressions du marché. On a parlé de l'Angleterre, du Canada quand la monnaie était faible et que le marché immobilier canadien était précis, donc nous on s’est protégé comme ça.
Maintenant ça va créer des opportunités. Mais en définitive l'acte par les états qui consisterait à augmenter les autres taux d'intérêt - alors on voit qu'ils essayent de les monter tout doucement - c'est qu'il y aurait tellement d'autres conséquences sur leur propre budget, sur leur propre financement, sur leur ralentissement de l'économie. Cela veut dire que peut-être on va entrer dans une période dans laquelle on va voir beaucoup d'inflation et des taux d'intérêts qui vont rester quand même relativement décorrélés et bas, et là on ne sait pas ce qui peut se passer. On est vraiment dans une drôle d'époque. En effet, on sort d'une drôle d'époque dans lequel l'argent n'était pas rémunéré, mais pire que ça, il fallait payer pour que son argent soit placé. Dans une époque dans laquelle l'inflation va venir grignoter sans que les taux d'intérêts puissent vous amenez une rémunération. Les SCPI que l’on a constituées depuis une dizaine d'années vont constituer un formidable rempart, puisque comme elles ont des rendements très élevés, elles sont une forme de protection intrinsèque à l'inflation.