SCPI à 10 %, 12 %, 15 % en 2025 : jackpot ou mirage statistique ?

À l’annonce des performances de 2025, certains pourcentages vous ont peut-être fait tourner la tête : certaines SCPI ont affiché des performances à deux chiffres. De quoi donner l’impression que le marché immobilier papier a soudainement retrouvé toute sa superbe, après une période plus chahutée.

Mais derrière ces rendements spectaculaires ⁽¹⁾, une question mérite d’être posée : ces chiffres sont-ils toujours comparables entre eux, fiables et vraiment révélateurs de la performance “réelle” d’une SCPI ?

Spoiler : pas toujours. Et c’est justement là que ça devient intéressant.

2025 : les hauts rendements des SCPI

Ces dernières semaines, les médias spécialisés ont largement relayé les annonces de SCPI aux rendements très élevés.

Dans un article consacré à ce sujet, Investir – Les Echos a ainsi évoqué des “performances 2025 à deux chiffres”, allant “jusqu’à 15,27 %” pour certaines SCPI (article n°2210779, publié en janvier 2026).

Par ailleurs, ce rebond s’inscrit aussi dans un contexte de marché où la collecte repart : au 4e trimestre 2025, la collecte nette des SCPI a atteint 1,3 milliard d’euros, en hausse de 23 % par rapport au 5e trimestre 2024 Communiqué de presse ASPIM, 10 février 2026)

C’est indiscutable : oui, il y a un vrai regain d’intérêt. Et oui, certains chiffres impressionnent.

Mais que mesure vraiment le “taux de distribution” d’une SCPI ?

Quand une SCPI annonce un rendement annuel, on parle le plus souvent de taux de distribution (TD).

Ce taux vise à uniformiser la manière de présenter le rendement des SCPI : il permet ainsi une comparaison plus aisée entre elles.

La formule : simple… en apparence

Le TD est calculé ainsi :

Dividendes bruts versés sur l’année / prix de la part au 1er janvier
 

Autrement dit, si une SCPI verse beaucoup de revenus sur une année… le TD monte vite.

Mais c’est justement là que ça se complique : beaucoup d’éléments (comme des revenus exceptionnels) peuvent gonfler ce chiffre, sans que ce soit forcément durable.

Pourquoi un rendement très élevé en 2025 n’est pas forcément “un rendement durable” ?

Un taux à 10 %, 12 % ou 15 % peut être réel… tout en étant partiellement dopé par des éléments non reconductibles.

Les revenus exceptionnels : pas forcément reproductibles

Dans le calcul du TD, différents éléments peuvent être pris en compte, comme des acomptes exceptionnels ou des plus-values distribuées. Cela signifie que le taux de distribution ne reflète pas uniquement les loyers courants générés par les biens détenus par la SCPI sur l’année. Il peut aussi intégrer, par exemple, des versements exceptionnels réalisés à la suite d’une cession d’actif immobilier (ce sont les plus-values distribuées).

Or, ces éléments ne sont pas systématiques chaque année : ils peuvent donner un coup de pouce ponctuel au rendement affiché, mais ne constituent pas une source de revenus récurrente.

Chez CORUM, la stratégie consiste aussi à intégrer, de manière réfléchie, des reventes d’immeubles résultant sur une distribution de dividendes exceptionnels. Les SCPI CORUM ont démontré, au fil des années, que ces opérations ponctuelles, si menées avec discernement et inscrites dans une gestion active du patrimoine, pouvaient contribuer à la performance globale sur le long terme. Pour autant, c’est un savoir-faire qui ne s’improvise pas et qui s’évalue sur la durée, à travers la capacité à générer régulièrement des plus-values potentielles et à les redistribuer de façon équilibrée, tout en préservant la solidité du portefeuille immobilier de la SCPI.

Ainsi, souvenez-vous qu’un rendement rehaussé par ces revenus exceptionnels n’est pas forcément reproductible à long terme pour toutes les SCPI, ce qui invite à la prudence lors de la comparaison des performances entre les sociétés.

Le prix de part peut faire varier le rendement… mécaniquement

De même, le TD est calculé par rapport au prix de la part au 1er janvier.

Donc si la valeur d’une part diminue, le pourcentage de rendement peut sembler augmenter automatiquement, même si les revenus des loyers potentiels, eux, n’ont pas vraiment augmenté. Cela veut dire qu’un meilleur rendement affiché ne veut pas forcément dire que la SCPI rapporte plus : cela peut aussi être dû à la baisse du prix de la part.

À titre d’exemple, selon les statistiques ASPIM/IEIF, le taux de distribution moyen du marché en 2024 s’établissait à 4,72 % en2024 (contre 4,52 % en 2023), et l’ASPIM précisait alors que cette hausse s’expliquait notamment par “la baisse de 4,9 % du prix de part moyen” (ASPIM/IEIF, “Collecte et performance… en 2024”, publié le 10 février 2025).

Les SCPI récentes : souvent “brillantes” au début, avant un retour à la normale

C’est un phénomène assez connu : une SCPI jeune peut afficher un rendement très élevé au départ, notamment parce que :

• Elle investit vite : Lors de sa création, une SCPI doit rapidement placer les fonds collectés auprès de ses premiers souscripteurs pour générer des revenus. Cette phase d'investissement accéléré crée ce que l’on appelle un effet relutif lié au délai de jouissance. Autrement dit, les premiers associés bénéficient immédiatement des loyers des actifs acquis, alors même que la collecte continue et que de nouveaux souscripteurs arrivent progressivement. Pendant cette période, le numérateur (les loyers) augmente plus vite que le dénominateur (le nombre de parts souscrites), ce qui gonfle mécaniquement le rendement distribué. Ce n'est donc pas une question de meilleurs emplacements, mais bien un effet temporaire de structure.
• Elle n’a pas encore un historique long : L’absence de recul statistique joue ici un rôle important. Les chiffres annoncés ne reflètent que les toutes premières années d’activité, souvent favorables grâce à la dynamique initiale. Les éventuelles difficultés de gestion (vacance locative, impayés, travaux, rotation des locataires…) n’ont pas encore eu le temps d’impacter les résultats. Cela peut donc donner une image flatteuse qui ne préjuge pas de la stabilité future.
• Les premiers revenus peuvent donner une impression de performance flatteuse : Au lancement d’une SCPI, les loyers générés par les premiers biens acquis sont versés aux associés, tandis que la SCPI n’a pas encore eu à constituer de réserves importantes pour anticiper les travaux, l’entretien ou les éventuels risques locatifs. Or, ces éléments viennent ensuite affecter les résultats. Par ailleurs, certains revenus accessoires ou exceptionnels, tels que des rendements issus de produits financiers ponctuels, peuvent temporairement augmenter le rendement affiché. Cette situation, plutôt favorable au départ, ne reflète donc pas la gestion mature et pérenne qui s’établira avec le temps.

Cette situation met en lumière une précision précieuse : une année de rendement ne suffit pas à résumer une trajectoire. Méfiez-vous des résultats ponctuels, qui peuvent être liés à des circonstances exceptionnelles ou à une dynamique de démarrage.

Pour juger de la solidité d’une SCPI, il est essentiel d’observer l’évolution des performances sur plusieurs années et d’analyser la régularité des distributions, la gestion des biens, ainsi que la qualité du patrimoine acquis.

Que devez-vous regarder pour analyser correctement une SCPI ?

L’erreur à éviter : évaluer une SCPI comme on le ferait pour un livret bancaire, en se fiant uniquement au “pourcentage” mis en avant. Cette approche réductrice occulte de nombreux paramètres essentiels à l’analyse d’un placement immobilier.

Il est donc primordial de garder à l’esprit que l’investissement en SCPI s’inscrit dans une démarche de long terme : les résultats et les performances doivent être interprétés avec une vision globale et sur plusieurs années. Un bon placement immobilier ne se juge pas sur une seule année, mais sur sa capacité à générer des revenus réguliers, à traverser divers cycles de marché.

Quels sont alors les véritables indicateurs à surveiller pour obtenir une vision fiable de la performance d’une SCPI ?

La régularité sur plusieurs années

Un rendement exceptionnel sur une seule année peut séduire, mais seule la stabilité des performances sur le long terme apporte une réelle valeur. Les investisseurs avisés privilégieront ainsi les SCPI capables de maintenir un rendement solide et régulier dans la durée.

Pour mesurer cette performance dans le temps, le taux de rendement interne (TRI) est l'indicateur de référence (et d'ailleurs obligatoire dans la communication des SCPI). Le TRI permet de mesurer la rentabilité totale d'un investissement en intégrant le fait que la valeur de l'argent évolue dans le temps. Il tient compte non seulement des revenus perçus, des frais payés et de la variation de valeur de votre investissement, mais aussi du temps qui passe : en effet, 1 € aujourd'hui vaut plus que 1 € dans 1 an, car on peut immédiatement réinvestir cet euro et le faire fructifier.

Cette approche offre une vision bien plus complète de la performance réelle qu'un simple rendement annuel, qui n'est qu'une sorte de photographie à un instant T.

La vraie nature des revenus dits “exceptionnels”

Quand on parle de “revenus exceptionnels” dans une SCPI, on parle surtout d’une chose : des revenus qui ne viennent pas des loyers (par exemple, une plus-value réalisée lors de la vente d’un immeuble et redistribuée aux associés est considérée comme un revenu exceptionnel).

Mais attention : “exceptionnel” décrit la nature du revenu… pas forcément sa probabilité de se répéter ou non…

• En pratique, il existe deux grandes situations derrière un rendement boosté par des revenus dits “exceptionnels” :
• D’abord, il y a les revenus exceptionnels qui s’inscrivent dans une stratégie. Ici, l’exceptionnel n’est pas un hasard : il découle d’une gestion active et assumée du patrimoine, avec une logique d’arbitrage (acheter, gérer, valoriser, revendre quand les conditions sont favorables, puis redistribuer). Dans ce cas, une plus-value reversée n’est pas vue comme un “one shot” improbable : elle peut faire partie d’un moteur de performance amené à se reproduire, parce qu’il repose sur une méthode, une discipline, une sélection d’immeubles et une capacité d’exécution. C’est précisément la logique portée chez CORUM : les plus-values ne sont pas un bonus opportuniste, mais un levier intégré à la stratégie pour compléter les loyers et contribuer à la performance globale.
• Ensuite, il y a les revenus exceptionnels de circonstance, qui relèvent davantage du “coup” ponctuel : une opération isolée, un événement non récurrent, une décision opportuniste qui gonfle le rendement une année, sans que cela traduise une stratégie d’arbitrage claire, ni une capacité à répéter l’exercice. Dans ce cas, le chiffre peut être réel et parfaitement réglementaire, mais il peut donner une image plus flatteuse que durable.

Autrement dit, la bonne question n’est pas seulement “y a-t-il de l’exceptionnel dans ce rendement ?”, mais plutôt : cet exceptionnel est-il le résultat d’un savoir-faire reproductible (stratégie), ou d’un effet ponctuel difficilement répétable (circonstance) ? Cette nuance peut clairement changer la lecture d’un taux de distribution élevé.

Focus SCPI CORUM : 14 ans de promesses tenues

Chez CORUM, nous sommes convaincus qu'un bon placement immobilier se juge sur la durée, pas sur un coup d'éclat. Au fil des années, les SCPI CORUM ont su traverser avec succès les périodes de crise, notamment la pandémie de COVID-19, la hausse des taux d’intérêt et un contexte international parfois tendu, tout en continuant de tenir les promesses faites à leurs associés. Cette capacité à résister aux aléas économiques et à maintenir des performances régulières depuis 14 ans témoigne de la robustesse de son modèle de gestion :

• La régularité des distributions : plutôt que de rechercher des pics de performance éphémères, CORUM vise une distribution stable et récurrente, fondée sur des loyers réels et pérennes.
• La transparence : CORUM communique de manière claire sur la nature de ses revenus distribués, en distinguant ceux issus des loyers des éventuels éléments exceptionnels, pour que les associés sachent exactement ce qu'ils perçoivent.
• Une vision long terme : les SCPI CORUM sont pensées comme des placements patrimoniaux, destinés à traverser différents cycles de marché en maintenant une gestion rigoureuse et une diversification géographique et sectorielle.
• Des indicateurs de performance durables : au-delà du seul taux de distribution annuel, CORUM met en avant son TRI sur plusieurs années, ce qui offre une vision plus complète de la rentabilité réelle de l'investissement.

Parce que la pierre papier n'est pas une course au chiffre le plus élevé, mais une construction patrimoniale qui se mesure dans le temps.

Le vrai message à retenir : un chiffre élevé n’est pas forcément “mensonger”… mais il peut être trompeur

Un rendement spectaculaire peut être :

• Vrai
• Réglementairement calculé
• Parfaitement assumé

… tout en donnant une vision incomplète de la performance future.

Or, les performances passées ne présagent pas des performances futures. C’est pour cela qu’un épargnant n’a pas besoin de promesses : il a besoin de visibilité, de cohérence, et de compréhension.