SCPI

Maintien des objectifs de performance et augmentation du prix de la part

Frédéric Puzin et Philippe Cervesi répondent à la question d’un épargnant : “Comment faites-vous pour maintenir et augmenter le prix de la part de SCPI tout en vendant des biens et en distribuant des plus-values ?”

 

Frédéric Puzin, Fondateur CORUM L’Epargne :
Il y a deux manières de gérer de façon générale. Il y a une approche qui consiste à accompagner le marché et suivre des indices, et puis il y a une autre approche qui est beaucoup plus entrepreneuriale, qui est celle qu'on revendique chez CORUM, celle du « cash » (de l’argent). La seule chose qui compte à la fin de la journée c'est l'argent qui arrive sur votre compte bancaire. L'augmentation du prix de part est liée à des expertises notamment sur les immeubles. Mais la vraie création de valeur, c'est quand on vend un immeuble et qu’on dégage une plus-value. Alors, on ne dégage pas toujours de plus-value, je vais être très transparent là-dessus, nous ne sommes pas des génies.  
Mais l’approche, c’est de vendre un immeuble, de dégager une plus-value et de tout de suite vous reverser la plus-value sur votre compte bancaire. 
Pour nous, c'est l’approche entrepreneuriale de la gestion du placement et c’est l’approche entrepreneuriale que l’on a de l'immobilier. 

Philippe Cervesi, Directeur de l’Immobilier CORUM L’Epargne :

Comment est-ce qu'on fait pour gérer ? Frédéric l'a très bien expliqué, nous ne sommes pas des génies. Il y a deux choses qui font l'essence de notre gestion. La première, c'est que l’on n'a pas peur de sortir de notre zone de confort, on n'a pas peur d'aller investir ailleurs, d'aller investir dans d'autres pays, de le faire dans une langue qui est différente, d'avoir des équipes étrangères et on n'a pas peur d'aller acheter et vendre des choses qui seront parfois un peu contre intuitives. 
Je rappelle qu’en 2015-2016 le bruit du marché c'est de dire que CORUM Origin génère de la performance parce que c'est une SCPI logistique. Ce qui était complètement faux puisque à l'époque on avait 20 % de logistique dans le patrimoine. Il se trouve qu'aujourd'hui le secteur de la logistique s'est sensiblement valorisé. Pourquoi est-ce qu'on doit faire un arbitrage entre la vente et le prix de part ? Le prix de part c’est théorique, vous pouvez avoir un prix de part qui augmente pendant dix ans, s'il se passe quelque chose d'important sur le marché vous ne toucherez jamais l'argent qui est issu de cette augmentation de prix de la part. La plus-value le jour où elle est générée elle vous est versée, elle est sur votre compte. C'est de l'argent que vous pouvez utiliser demain pour faire un cadeau de Noël, pour acheter un cadeau à vos enfants, c'est quelque chose qui est réel. Ça fait partie de l'essence de notre gestion : quand il y a une plus-value il faut savoir parfois la cristalliser.

Frédéric Puzin, Fondateur CORUM L’Epargne :

Juste pour conclure sur ce point, il y a quand même un paradoxe. C'est que si on pousse notre raisonnement jusqu’au bout, à chaque fois que l’on a un immeuble qui prend de la valeur, il faudrait le vendre. Alors le problème c'est que si à chaque fois que l’on possède un immeuble qui fait de la valeur il faut vendre, on va vendre beaucoup. Et une fois que l'on a vendu il faut réinvestir. Donc on ne peut pas tout vendre au même moment parce qu’il y aurait beaucoup d'argent qui ne serait pas réinvesti donc autant de revenus qui ne viendraient pas, puisqu'il n’y aurait pas de loyer en face. De plus, on ne peut pas tout vendre, puisqu’il faut attendre un délai de 5 ans avant de vendre un immeuble acquis. Donc aujourd'hui, on a la chance d'avoir une SCPI qui a une belle maturité de 10 ans, elle a une taille suffisante pour qu'elle commence à vendre de façon assez significative les immeubles sur lesquels on considère qu’il est temps de vendre. Parce que ce sont des immeubles qui ont pris de la valeur, ou parce que ce sont des immeubles / des locataires qui commencent à être à risque, ou encore parce qu’au contraire on a atteint le maximum de la valeur. Ce que l’on a commencé à faire cette année, vous allez le voir de façon beaucoup plus régulière dans les années qui viennent et ça on le doit à la taille de votre SCPI. 
 

 

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