SCPI

SCPI internationale : une réponse à l'inflation

Comment protéger votre pouvoir d’achat alors que l’inflation explose ? Grâce à des solutions d’épargne privilégiant les revenus réguliers. C’est l’objectif de votre SCPI lorsqu’elle déploie sa stratégie opportuniste dans et hors de la zone euro. Autre outil pour protéger votre épargne : augmenter le prix de part, comme ce trimestre.

Les récents sondages qui se sont succédé pour palper le moral des Français avant les élections présidentielles l’ont montré : votre préoccupation n°1 concerne le pouvoir d’achat qui ne cesse de s’éroder depuis plusieurs mois. La faute à l’inflation. Elle atteint des niveaux que nous n’avions plus connus depuis le milieu des années 80 : +5,8 % sur un an au 30 juin en France, du jamais vu depuis septembre 1985, près de +9 % aux Etats-Unis ! Et la flambée des prix est loin de se calmer. L’explication ? Une demande repartie de plus belle lorsque la crise sanitaire a lâché un peu de lest, tandis que l’offre, elle, n’était pas au rendez-vous. C’est la loi du marché : quand la demande est plus forte que l’offre, les prix montent. CQFD. La guerre en Ukraine et les pénuries mondiales de matières premières qu’elle a enclenchées ou accentuées, n’ont fait qu’amplifier le phénomène.

Pour contrer l’inflation, les banques relèvent leurs taux d’intérêt, en cohérence avec la politique des banques centrales. Pourquoi ? Parce qu’augmenter les taux d'intérêt permet de renchérir le coût de l'endettement et donc de freiner l'accès au crédit pour les ménages et les entreprises. Conséquence : un ralentissement de la consommation et des investissements. Mais il y a une limite à la hausse des taux d'intérêt : les Etats sont eux-mêmes très endettés... Ils vont avoir du mal à supporter une hausse des taux dans leurs propres budgets. Un vrai nœud gordien ! En attendant, emprunter commence à coûter plus cher et le pouvoir d’achat des ménages s’érode.

 

Encore de bonnes affaires au Royaume-Uni

Dans ce contexte, il est d’autant plus important que vos placements soient performants, et servent des rendements idéalement supérieurs à l’inflation ! C’est la raison qui nous a conduits à sortir des frontières de l’Hexagone, et même de la zone euro. Avec une conviction : il est plus probable de trouver un trèfle à 4 feuilles sur un terrain de foot que dans la jardinière de son balcon ! En clair : l’international - l’investissement qui ne se limite pas à la France - offre un terrain de jeu qui multiplie les possibilités de réaliser de bonnes affaires.

Ce trimestre votre SCPI a de nouveau réalisé plusieurs achats au Royaume-Uni. Nous avons pu signer ces acquisitions alors que la livre valait seulement 1,16 €. Une valeur à comparer aux 1,39 € atteints peu avant le référendum sur le Brexit et même aux 1,19 € du début d’année. Contrairement à ce que nous imaginions, la fenêtre reste donc ouverte outre-Manche : le Royaume-Uni continue d’offrir des conditions historiquement très favorables à l’achat ! A plus long terme, la devise britannique pourrait s’apprécier, ce qui entraînerait de facto une hausse de valeur de votre patrimoine.

 

Gare à la performance globale…

Notre capacité à bien revendre les immeubles constitue l’un des leviers de performance pour votre épargne investie en SCPI. Autre levier : la perception des loyers auprès de nos locataires. En 2020 et 2021, malgré la crise sanitaire, nous avions pu encaisser presque tous les loyers attendus grâce à l’implication de nos équipes et à leur bonne connaissance des locataires. Conséquence : l’an dernier, CORUM XL a une fois de plus atteint, et même dépassé, son objectif de rendement de 5 %**, avec 5,84 %** réalisés et un objectif de TRI de 10 % sur 10 ans.

Troisième levier : augmenter le prix de part. Le 1er juin, votre SCPI a pris le parti de revaloriser son prix de part de 3,17 %, qui est passé de 189 € à 195 €. Il s’agit de la seconde hausse en 5 ans pour CORUM XL, soit une augmentation de 5,4 % depuis l’origine. Elle témoigne de l’appréciation de la valeur des immeubles de la SCPI sur les différents marchés européens, ainsi que de l’évolution des devises des pays hors zone euro dans lesquels la SCPI est investie (livre sterling, couronne norvégienne, dollar canadien…). La revalorisation du prix de part cristallise dans votre poche la création de valeur du patrimoine de votre SCPI. En clair, la valeur des immeubles augmente, il est donc normal que vous en profitiez concrètement, et seule l’augmentation du prix de part permet de le faire. Augmenter le prix de part n’est toutefois pas neutre pour les gérants de SCPI : à niveau de dividende distribué équivalent, la revalorisation fait baisser mécaniquement le rendement de la SCPI. Car servir 4 % de rendement sur la base d’une valeur de part de 105 plutôt que de 100 revient à servir 3,8 % de rendement et non plus 4 %. Ainsi, plus le prix de part s’élève, plus il devient compliqué de tenir les objectifs de performance. Pas étonnant que tous les gérants ne jouent pas le jeu…

Je le déplore. Tout comme je déplore que le monde des SCPI tente d’imposer un nouvel indicateur – la « performance globale » – permettant aux SCPI d’annoncer des performances en hausse sur la seule base d’une hausse de valeur de leur patrimoine, même si celle-ci n’est pas répercutée dans votre poche via l’augmentation du prix de part. En d’autres termes : on tente de nous faire prendre des vessies pour des lanternes ! Tâchons de nous en souvenir dans quelques mois, lors de la publication des résultats annuels des SCPI… !

 

Par

FREDERIC PUZIN

 

*Source : Insee
**net de frais de souscription et de gestion

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