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Le patrimoine immobilier des SCPI fait chaque année l’objet d’une évaluation par un expert indépendant. Les gérants des SCPI ont la possibilité d’afficher un prix de part dans une fourchette entre +10% et -10% de la valeur des immeubles.

En 2020, et dans un contexte de prudence, il n’y a pas eu d’augmentation du prix de la part alors que le prix des parts des SCPI était légèrement en dessous de la valeur des immeubles au 31 décembre 2019. Cette prudence permet de ne pas baisser le prix des parts en 2021. Il est encore trop tôt pour se prononcer sur une augmentation du prix de la part, tout dépendra du contexte économique en 2021.

L’effet que la pandémie a désormais sur l’approche des entreprises vis-à-vis du télétravail est indéniable. Toutefois, il est important de mesurer les différentes situations.  Certes, certaines entreprises y auront recours sur le court terme pour réduire une location de surface de bureaux trop importante et permettre plus de flexibilité aux salariés. Mais d’autres, pour des raisons diverses liées notamment à leur activité, n'auront pas cette possibilité.

Il est donc nécessaire d’envisager cette question sur le long terme.

Le télétravail est une réalité mais le besoin d’interaction entre les salariés est tout aussi réel. Depuis quelques années, on remarque que les entreprises qui avaient généralisé le télétravail tendent à le moduler et à proposer également une version plus conventionnelle du travail. Plusieurs raisons sont invoquées : sentiment d’isolation des salariés, inégalités de conditions de travail, perte de la créativité qui nait bien souvent d’échanges informels entre les salariés (échanges à la machine à café, pause déjeuner, etc.), perte d’ADN d’entreprise, etc. Par ailleurs, pour répondre aux nouvelles envies des salariés en matière de confort de travail, et aux éventuelles normes sanitaires, les entreprises devront sans doute repenser leurs espaces de travail en réduisant la densité.

En ce qui concerne spécifiquement le patrimoine des SCPI CORUM, les locataires sont engagés sur le long terme (rappelons que la moyenne des baux est de 9 ans), ce qui signifie que si le télétravail se généralise pour quelques entreprises du patrimoine, cela ne créera pas d’instabilité à court terme pour l’épargne de nos associés.

Partout en Europe, les gouvernements ont mis la main à la poche pour maintenir l’économie à flot. Dans certains pays, des mesures telles que le chômage partiel ont été mises en place. Malgré des aides massives qui agissent comme une perfusion, il y a fort à parier que les entreprises déjà en difficulté ou moins résistantes et qui n’auront pu s’adapter risquent la faillite. Pour la plupart des SCPI, cela se traduira par des loyers impayés et donc une baisse de la performance.

Les locataires qui composent le patrimoine de CORUM sont à plus de 90 % des entreprises de moyenne et grande taille, engagées sur le long terme : parmi elles L’Oréal, BNP, Vodafone, KPN, Google, Aldi et bien d’autres. Il serait faux de dire que ces entreprises ne sont ou ne seront pas impactées par la crise. Ce qu’il faut constater en revanche, c’est qu’elles disposent de liquidités et d’une assise financière qui leur permet de faire face à cette situation inédite. Depuis le mois de mars, les équipes de CORUM ont fait le choix d’engager un dialogue avec les locataires les plus fragiles pour leur permettre de surmonter cette épreuve et d’éviter une faillite qui serait fatale pour l’économie et dangereuse pour les performances des SCPI.

Non. A l’instar du virus vis-à-vis de la population, les pays ont réagi différemment à la crise et ont pris des mesures différentes pour contrer l’épidémie et maintenir l’économie à flot.

La diversité du patrimoine de CORUM, présent dans 17 pays dans et hors de la zone euro est une caractéristique importante pour faire face à cette crise, en permettant de diluer le risque. L’Europe de l’Ouest et les pays voisins de la France ont été les plus durement touchés. Encore une fois, c’est la combinaison d’une diversification sectorielle et géographique importantes qui permet de se mettre à l’abri des situations locales extrêmes.

La question ne se pose plus ainsi à date, puisqu’un accord pour encadrer le Brexit a finalement été trouvé le 24 décembre 2020. Par ailleurs le reconfinement massif décidé le 4 janvier 2021 au Royaume-Uni ne permet pas de se projeter encore dans le post-COVID-19.

Toutefois, CORUM XL reste attentive aux perspectives sur ce marché, qui a représenté 54 % de ses investissements en 2020. La livre sterling a baissé de façon quasi historique, ce qui a permis de faire naître des opportunités d'investissement. CORUM XL s’est appuyée sur la baisse à la fois de la livre et du marché immobilier britannique (hors Londres) pour étoffer son patrimoine. Pour revenir rapidement sur quelques chiffres : CORUM XL a investi en 2020 à un cours moyen de la livre à 1,118 en 2020, et 1,125 depuis le début des acquisitions outre-Manche en 2018. Le deal de Noël signé entre les Européens et le Royaume-Uni va mener à une évolution du marché. Si la livre venait à remonter progressivement, cela pourrait mener à une potentielle revalorisation des loyers et de la valeur du patrimoine.

Fidèle à nos convictions, nous limitons toujours la collecte de l’épargne à ce que nous jugeons être en mesure d’investir. La conjoncture actuelle tend à être plus favorable aux acheteurs et permet d’acquérir des immeubles de qualité tout en négociant les prix ou des conditions de vente favorables. Si nous devions faire face à un afflux de collecte en début d’année 2021, nous pourrions être amenés à la limiter et ainsi nous éviter d’avoir à investir l’épargne des associés dans de mauvaises conditions.

La philosophie d’investissement de CORUM a toujours consisté à tirer parti des cycles immobiliers en évitant les comportements moutonniers. Aujourd’hui, nous constatons des prix de marché très élevés sur les immeubles de santé, logiquement exacerbés par l’effet COVID-19. Il n’est donc pas opportun d’acquérir actuellement ces immeubles qui sont très recherchés et se négocient à prix fort.

Les immeubles de logistique ont connu ces dernières années un afflux massif en termes d’investissement avec la montée en puissance du e-commerce et la nécessité pour les entreprises de disposer de larges espaces de stockage. Cette typologie a vraisemblablement aujourd’hui atteint un pic de marché. C’est notamment la raison pour laquelle en 2019 et en 2020, CORUM a choisi de vendre des immeubles logistiques aux Pays-Bas et en Espagne, achetés en bas de cycle, afin de créer de la performance pour les associés.

Oui. La COVID-19 a créé des opportunités qui n’existaient pas auparavant pour les acheteurs. Il y a un an, le marché de l’immobilier atteignait des prix relativement élevés. Aujourd’hui, certains vendeurs sont contraints de vendre leurs immeubles, parfois à prix bas ou dans des conditions qui leur sont moins favorables. Les investisseurs sont également moins nombreux. Les acheteurs ont donc aujourd’hui la possibilité de renégocier les prix ou des conditions plus avantageuses. Malgré la crise sanitaire, CORUM reste fidèle à sa stratégie opportuniste : la SCPI CORUM XL vient d’investir pour la première fois au Canada, devenant ainsi, la première SCPI à investir outre-Atlantique.

Chez CORUM, le report à nouveau n’a jamais été considéré comme la panacée. C’est un levier utilisé par certaines SCPI afin de créer et maintenir la performance de façon artificielle. Il s’agit d’un phénomène illusoire qui consiste à capitaliser sous forme de réserve une partie des dividendes pour contrer une perte éventuelle dans une année « noire » et qui entraîne une baisse des versements aux associés. En plus d’être injuste pour les associés, car le revenu qui est mis en réserve reste fiscalisé pour l’épargnant alors qu’il ne le touche pas. Mais un report à nouveau constitué et consommé sur une année sera à reconstituer l’année suivante, ce qui ne résout donc pas de façon pérenne un problème de sous-performance.

CORUM maintient sa performance dans le temps grâce à sa stratégie d’investissement et de gestion, et les objectifs de performance non garantis sont atteints chaque année depuis neuf ans, même en période de crise, et ce, sans report à nouveau.