Les locataires dans une SCPI

-

Une SCPI est un véhicule d’investissement collectif qui permet aux particuliers d’accéder au marché de la pierre sans avoir à acheter directement un bien immobilier.

Les SCPI collectent des fonds en proposant aux investisseurs d'acheter des parts. Le prix d'une part est fixé par la société de gestion et permet à chacun de participer selon ses moyens financiers à l’acquisition de plusieurs biens immobiliers détenus en commun. Cette mutualisation du capital permet de réunir des sommes importantes pour investir sur le marché immobilier.

Avec les fonds collectés, la SCPI constitue un patrimoine composé de biens immobiliers variés : bureaux, commerces, logements, entrepôts, etc. La diversification des actifs vise à optimiser le rendement et à diluer les risques liés aux fluctuations du marché immobilier.

La société de gestion, pour sa part, se charge de sélectionner les biens, d'assurer leur gestion et de trouver des locataires solvables.

Les loyers perçus auprès des locataires, quant à eux, constituent les revenus de la SCPI. Après déduction des charges et des frais de gestion, ils sont redistribués aux investisseurs, proportionnellement au nombre de parts détenues.

La source principale de revenus des SCPI : les loyers

Dans le fonctionnement d'une SCPI, les locataires occupent une place centrale. Ce sont eux qui versent les loyers pour l'utilisation des biens immobiliers appartenant au patrimoine de la SCPI. Or, ces loyers constituent la principale source de revenus pour la société de gestion, qui les redistribue ensuite aux investisseurs sous forme de dividendes. En investissant dans des parts de SCPI, vous bénéficiez ainsi des revenus locatifs générés par la pierre (non garantis), sans avoir à vous occuper de la gestion locative. La régularité et la fiabilité des loyers perçus dépendent donc directement de la solvabilité des locataires.

L’influence des locataires sur la rentabilité de l'investissement

La qualité des locataires influence directement la rentabilité de votre placement en SCPI. Des locataires solvables et engagés sur le long terme assureront forcément des revenus plus stables et réguliers, améliorant ainsi le rendement du capital investi.

À l'inverse, des impayés ou des périodes de vacance locative peuvent diminuer les revenus perçus et augmenter les risques associés à l'investissement.

La société de gestion joue donc un rôle clé en sélectionnant soigneusement les locataires. Son but ? Maximiser le taux d'occupation des biens immobiliers et obtenir une rentabilité optimale.

L’impact des locataires sur la valorisation du patrimoine immobilier

Les locataires influencent également la valeur des biens du patrimoine de la SCPI. Un bien immobilier loué à un locataire de renom ou à une entreprise solide pourra voir son prix augmenter sur le marché, ce qui profitera à l'ensemble des porteurs de parts.

De plus, un taux d'occupation élevé et des loyers stables rendront aussi le patrimoine immobilier plus attractif et moins exposé aux risques de dévalorisation.

Ainsi, une bonne gestion des locataires contribue non seulement à générer des revenus réguliers, mais aussi à préserver et à augmenter la valeur du capital investi dans la SCPI.

Les sociétés de gestion des SCPI diversifient souvent les profils de locataires pour équilibrer les risques et maximiser les revenus issus des loyers, bien que ces derniers ne soient jamais garantis.

Les locataires commerciaux (entreprises, commerces)

Les locataires commerciaux sont généralement des entreprises ou des commerces qui louent des bureaux, des boutiques ou des entrepôts. Ils constituent une part importante du marché immobilier professionnel.

Avantages :

• Baux longs : Les contrats de location avec des entreprises sont souvent signés pour des durées de 6 à 9 ans, voire plus. Cela offre donc normalement une plus grande stabilité des revenus locatifs sur le long terme, tout en réduisant potentiellement le risque de vacance locative.
• Loyers élevés : Les locataires commerciaux sont prêts à payer des loyers plus élevés pour des emplacements stratégiques ou des infrastructures de qualité, ce qui peut augmenter le rendement du placement.

Inconvénients :

• Dépendance à l'économie : La solvabilité des entreprises est liée à la conjoncture économique. En période de récession, le risque d'impayés ou de faillites peut donc augmenter, impactant les revenus de la SCPI.
• Risque sectoriel : Certaines industries peuvent être plus volatiles que d'autres. Une concentration de locataires dans un même secteur peut alors accroître le risque de perte en capital.

Les locataires résidentiels (particuliers)

Les locataires résidentiels sont des particuliers qui louent des appartements ou des maisons. Les SCPI investies dans le résidentiel bénéficient donc de la demande constante en logements, ce qui peut offrir une certaine sécurité pour les revenus locatifs (sans garantie).

Avantages :

• Besoin constant de logements : Le marché de la location résidentielle est soutenu par une demande permanente, ce qui réduit le risque de vacance locative.
• Diversification des risques : Avec un grand nombre de locataires individuels, les risques sont répartis, ce qui limite l'impact financier en cas d'impayé.

Inconvénients :

• Baux plus courts : Les contrats de location résidentielle ont généralement une durée de 3 ans. Cela peut entraîner un turnover plus élevé et des coûts de gestion supplémentaires pour la recherche de nouveaux locataires.
• Turnover élevé : Les changements fréquents de locataires peuvent occasionner des périodes sans loyers, affectant temporairement les revenus de la SCPI.

Les locataires publics (administrations, collectivités)

Les locataires publics désignent les administrations, les collectivités locales et les établissements publics.

Avantages :

• Solvabilité : Les organismes publics sont réputés pour leur fiabilité financière, ce qui réduit considérablement le risque d'impayés.
• Stabilité : Les baux avec les administrations sont souvent de longue durée, ce qui peut apporter des revenus plus réguliers et prévisibles pour la SCPI.

Inconvénients :

• Loyers parfois moins élevés : Les loyers pratiqués avec les locataires publics peuvent être inférieurs à ceux du secteur privé, ce qui peut influencer le taux de rendement du placement.
• Moins de flexibilité : Les négociations contractuelles avec les organismes publics peuvent être plus rigides, limitant ainsi la capacité de la société de gestion à ajuster les conditions du bail selon le marché immobilier.

Les critères de solvabilité et de fiabilité

La sélection des locataires est une étape très importante de la gestion d'une SCPI. Pour obtenir le meilleur rendement possible, la société de gestion évalue minutieusement la solvabilité et la fiabilité de chaque candidat.

En choisissant des locataires fiables, la SCPI minimise le risque d'impayés, ce qui protège le capital des épargnants, tout en contribuant à la valorisation du patrimoine immobilier.

La diversification pour limiter les risques

Pour réduire les risques associés à la vacance locative ou aux impayés, les SCPI adoptent souvent une stratégie de diversification des locataires. Cette diversification se fait à plusieurs niveaux :

• Par secteurs d'activité : En louant des biens à des entreprises de différents secteurs (commerce, industrie, services publics), la SCPI tente de se prémunir contre les fluctuations économiques spécifiques à un domaine.
• Par types de locataires : Combiner des locataires commerciaux, résidentiels et publics permet généralement de mieux stabiliser les revenus locatifs.
• Par zones géographiques : Investir dans des immobiliers situés dans différentes régions ou pays peut limiter l'impact des variations du marché immobilier local.

Le rôle des sociétés de gestion dans le choix des locataires

La société de gestion est responsable de la sélection et de la gestion des locataires. Grâce à son expertise du marché immobilier, elle :

• Analyse le marché : Elle identifie les secteurs porteurs et les zones géographiques à fort potentiel pour optimiser le rendement de la SCPI.
• Sélectionne les locataires : Elle évalue les candidatures en fonction de plusieurs critères de solvabilité et de fiabilité, en veillant à choisir des locataires capables de verser des loyers réguliers.
• Négocie les baux : Elle s'assure que les conditions de location (durée du bail, montant du loyer, garanties) soient favorables à la SCPI et conformes aux prix du marché.
• Assure le suivi : Elle surveille en continu la situation des locataires pour anticiper les risques et mettre en place des actions préventives si nécessaire.

En déléguant ces responsabilités à une société de gestion compétente, les investisseurs bénéficient donc d'une gestion professionnelle de leur patrimoine immobilier.

La durée des baux (courte, moyenne, longue)

La durée des baux est un élément fondamental dans la gestion des SCPI, car elle impacte directement la stabilité des revenus locatifs. Les baux peuvent être classés en trois catégories selon leur durée :

• Les baux courts : D'une durée généralement inférieure à 3 ans, ils offrent une plus grande flexibilité pour ajuster les loyers aux fluctuations du marché immobilier. Cependant, ils augmentent le risque de vacance locative et nécessitent une gestion plus active pour trouver de nouveaux locataires.
• Les baux moyens : S'étendant sur une période de 3 à 6 ans, ces baux sont un bon un compromis entre stabilité des revenus et adaptabilité aux évolutions du marché.
• Les baux longs : D'une durée supérieure à 6 ans, ils peuvent apporter des revenus plus stables sur le long terme, ce qui peut améliorer le rendement du placement. Cependant, ils peuvent aussi limiter la capacité à ajuster les loyers en fonction des évolutions du marché immobilier, ce qui peut être un risque si les prix augmentent significativement.

Les conditions financières (montant du loyer, charges)

Par effet de ricochet, les conditions financières des baux déterminent le montant des revenus que la SCPI percevra de ses locataires.

• Le loyer : Il s’agit du montant principal versé par le locataire pour l'utilisation du bien immobilier. Le loyer doit être fixé en adéquation avec les prix du marché pour être attractif, tout en maximisant les revenus de la SCPI.
• Les charges : Elles comprennent les frais liés à l'entretien et à la gestion du bien immobilier, comme les taxes, les assurances et les travaux de maintenance. Les charges peuvent être récupérables (payées par le locataire) ou non récupérables (à la charge de la SCPI).
• L’indexation des loyers : Les baux prévoient souvent une clause d'indexation qui permet d'ajuster le loyer en fonction d'un indice économique (comme l'Indice de Référence des Loyers). Cela sert à protéger les revenus de la SCPI de l'inflation.

Les clauses spécifiques (révision des loyers, garanties)

Les baux peuvent également inclure des clauses spécifiques destinées à sécuriser davantage les revenus de la SCPI et à minimiser les risques pour les investisseurs (même si le risque n’est jamais nul avec ce genre de placements).

• La révision des loyers : Outre l'indexation, des clauses de révision périodique peuvent être intégrées au bail pour ajuster le loyer aux conditions du marché immobilier. Cela permet à la société de gestion de maintenir des loyers alignés sur les prix du marché.
• Les garanties : Pour se prémunir contre le risque d'impayés, des garanties (comme le dépôt de garantie, la caution solidaire ou l'assurance loyers impayés) peuvent être exigées du locataire.
• Les clauses résolutoires : Elles prévoient des conditions dans lesquelles le bail peut être résilié en cas de manquement du locataire (comme le non-paiement des loyers ou la dégradation du bien immobilier). Cela permet à la SCPI de réagir rapidement en cas de problème, pour limiter les risques et préserver la valeur de son patrimoine immobilier.

Le risque d'impayés

La gestion d'une SCPI implique de faire face à certains risques, dont le risque d'impayés de loyers par les locataires.

En toute logique, les impayés de loyers réduisent les revenus disponibles pour être redistribués aux investisseurs, ce qui peut diminuer le rendement de leur placement. De plus, une augmentation des impayés peut également signaler des difficultés dans la gestion de la SCPI ou une détérioration de la qualité des locataires, ce qui peut accroître le risque associé à la valorisation du capital investi.

Pour limiter le risque d'impayés, les SCPI mettent donc en place des mécanismes de protection tels que :

• Des assurances de loyers impayés : La société de gestion peut souscrire à des assurances qui couvrent les loyers en cas de défaut de paiement des locataires. Cela garantit une continuité des revenus pour les investisseurs.
• Des garanties locatives : Des dépôts de garantie ou des cautions peuvent être exigés des locataires lors de la signature du bail, ce qui offre une sécurité supplémentaire en cas d'impayé.
• Une sélection rigoureuse des locataires : Comme vu précédemment, une évaluation approfondie de la solvabilité des locataires permet aussi de minimiser le risque d'impayés.

Le risque de vacance locative

La vacance locative correspond aux périodes pendant lesquelles un bien immobilier n'est pas loué. Ce risque est inhérent à tout investissement locatif et peut affecter les revenus de la SCPI.

Lorsque des biens du patrimoine immobilier de la SCPI sont vacants, aucun loyer n'est perçu pour ces biens. Cela diminue donc les revenus globaux de la SCPI, ce qui impacte aussi le rendement du placement. De plus, une vacance locative prolongée peut également réduire la valeur du bien sur le marché immobilier, affectant ainsi le prix des parts et le capital des investisseurs.

Là encore, la société de gestion met généralement en place plusieurs stratégies pour réduire le risque de vacance locative :

• La diversification du patrimoine : En investissant dans différents types de biens immobiliers (bureaux, commerces, logements) et dans diverses zones géographiques, la SCPI limite l'impact de la vacance locative sur l'ensemble de son patrimoine.
• Une politique de location proactive : La gestion active des baux et une veille du marché permettent de mieux anticiper les départs de locataires et de relouer rapidement les biens vacants.
• L’amélioration et l’entretien des biens : Un patrimoine immobilier bien entretenu et attractif facilite forcément la recherche de nouveaux locataires, ce qui réduit les périodes de vacance.
• L’adaptation constante aux tendances du marché : La société de gestion doit rester attentive aux évolutions du marché immobilier pour ajuster son offre locative (niveaux de loyers, types de biens) en fonction de la demande. Cela contribue aussi à optimiser le taux d'occupation de ses biens.

Vous l’aurez compris, les locataires sont au cœur du succès d’un investissement en SCPI. Comprendre le rôle essentiel des locataires et les stratégies mises en œuvre pour optimiser le taux d'occupation des biens est donc essentiel avant de souscrire à ce genre de placements. Dans ce contexte, n'hésitez plus à diversifier vos investissements et à solliciter l’aide d’un professionnel pour vous y aider.