La société de gestion de la SCPI

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Définition et mission d'une société de gestion

La société de gestion est une structure spécialisée qui joue un rôle central dans l’administration et la gestion du patrimoine immobilier de la SCPI. Sa mission ? Prendre en charge l’ensemble des opérations liées à l’investissement immobilier. Cela inclut la sélection des actifs immobiliers, l'acquisition de nouveaux biens, ainsi que la gestion locative et administrative de ses actifs. La société de gestion tâche donc d’optimiser les performances de la SCPI, en maximisant (sans garantie) les revenus locatifs, et tout en assurant une bonne valorisation des biens immobiliers.

Cette gestion comprend non seulement l’achat de nouveaux biens immobiliers, mais aussi toute la gestion quotidienne du patrimoine de la SCPI, c’est-à-dire la perception des loyers, la gestion des locataires, ainsi que l’entretien et les travaux liés aux actifs immobiliers détenus.

En déléguant cette responsabilité à des professionnels, les investisseurs bénéficient donc d’une gestion experte sans avoir à intervenir directement. Cela rend ainsi l’investissement dans la pierre accessible à des particuliers qui n’ont ni le temps ni les compétences pour gérer des biens eux-mêmes.

L’encadrement réglementaire des sociétés de gestion

Les sociétés de gestion qui administrent les SCPI sont soumises à un cadre réglementaire très strict, dont le rôle est de protéger les intérêts des épargnants. Chaque société de gestion doit être agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF), l’organisme qui régule et contrôle les activités financières en France. Cet agrément garantit que la société de gestion respecte des normes élevées en matière de transparence, de gestion des risques et de protection des investisseurs.

De plus, la réglementation impose des obligations de reporting régulier afin de tenir les investisseurs informés de la gestion du patrimoine immobilier de la SCPI et de l’évolution de leur capital. Cela assure une transparence maximale pour les épargnants, ce qui leur permet de suivre l’évolution de leur investissement en toute confiance.

La stratégie d’investissement

La société de gestion d'une SCPI est responsable de la stratégie d'investissement. L’une de ses missions principales est donc de sélectionner des actifs immobiliers qui correspondent aux objectifs de rendement de la SCPI, tout en tenant compte des tendances du marché immobilier.

La gestion des SCPI repose généralement sur une diversification géographique et sectorielle pour limiter les risques. Cela signifie que la société de gestion acquiert des biens très différents les uns des autres (bureaux, commerces, logements) et dans des régions diverses, dans le but de sécuriser au maximum les revenus, même si ces derniers ne sont jamais garantis.

De plus, la société de gestion se doit de réagir aux évolutions du marché immobilier en adaptant constamment la composition de son portefeuille. Ainsi, il lui arrive fréquemment de vendre des biens devenus moins rentables, pour en acquérir d'autres présentant un meilleur potentiel de valorisation.

La gestion locative

Une fois les actifs immobiliers sélectionnés et acquis, la gestion locative devient une priorité pour la société de gestion. Cette dernière est en charge de la négociation des baux, de la gestion des locataires, ainsi que de la perception des loyers.

L’un de ses objectifs principaux est de maintenir un taux d’occupation élevé, car cela garantit des revenus stables pour les investisseurs.

La gestion locative concerne aussi l'entretien des biens afin de préserver leur valeur sur le long terme.

Tout cela permet aux épargnants de percevoir leurs revenus immobiliers sans se soucier des détails administratifs ou logistiques.

La valorisation du patrimoine

La société de gestion joue aussi un rôle clé dans la valorisation du patrimoine immobilier de la SCPI. Il ne s’agit pas seulement de générer des revenus locatifs, mais aussi de permettre à la valeur des biens d’évoluer positivement au fil du temps.

Cela peut impliquer la réalisation de travaux, la modernisation de certains actifs immobiliers, ou encore la revente de biens devenus moins performants afin de dégager de la liquidité pour de nouveaux investissements plus prometteurs.

La capacité de la société de gestion à acheter et vendre des actifs en fonction des évolutions du marché immobilier permet d’ajuster le portefeuille immobilier, pour tenter de maintenir un équilibre entre rendement et valorisation du capital. Elle veille ainsi à ce que le patrimoine de la SCPI reste dynamique et adapté aux changements du marché.

La souscription et la gestion des parts

Lorsque vous décidez d’investir dans une SCPI, la première étape consiste à souscrire des parts. C’est ici que la société de gestion joue un rôle essentiel. Celle-ci facilite le processus de souscription en mettant à disposition toutes les informations nécessaires sur les SCPI qu’elle gère, tels que ses objectifs d'investissement ou la composition des actifs immobiliers. Chaque investisseur peut alors décider d’acheter des parts de la SCPI, ce qui signifie qu’il devient copropriétaire d’une partie du patrimoine immobilier géré par la société.

La gestion des parts inclut également la possibilité pour les investisseurs de revendre leurs parts sur le marché secondaire, c’est-à-dire le marché où les investisseurs peuvent acheter ou vendre des parts de SCPI déjà existantes. La société de gestion organise et supervise ces transactions, pour une plus grande fluidité dans les opérations d’achat et de vente.

Le suivi et l’information aux épargnants

Une fois les parts souscrites, la société de gestion assure un suivi régulier de l’investissement et informe les investisseurs de la performance de la SCPI. Pour cela, elle fournit des bulletins trimestriels et des rapports annuels qui détaillent l’évolution du patrimoine immobilier, les revenus perçus, le taux d’occupation des biens, ainsi que les éventuelles acquisitions ou cessions d’actifs. Ces informations permettent aux épargnants de suivre l’évolution de leur capital et de comprendre les stratégies mises en œuvre par la société de gestion.

Des indicateurs tels que le rendement (qui représente le rapport entre les revenus locatifs et le prix des parts) ou le taux d’occupation (qui montre le pourcentage de biens loués) sont essentiels pour évaluer la santé financière d’une SCPI. Ces données sont fournies par la société de gestion à intervalles réguliers pour que chaque épargnant puisse évaluer la qualité de son investissement dans la pierre.

Les sociétés de gestion sont également tenues de publier des évaluations régulières de la valeur des actifs immobiliers sous gestion, pour une transparence totale sur l’état de son portefeuille. Ce suivi est essentiel pour que les épargnants puissent prendre des décisions éclairées, notamment s’ils envisagent de céder tout ou partie de leurs parts.

Les frais de souscription et de gestion, et leur justification

Lorsque vous investissez dans une SCPI, il est important de comprendre les différents frais associés à votre investissement immobilier. Ces frais sont nécessaires pour couvrir les services fournis par la société de gestion. Il existe principalement deux types de frais :

• Les frais de souscription sont appliqués au moment de l’achat de parts de SCPI. Ils sont souvent exprimés en pourcentage du montant investi et couvrent les coûts liés à la création de la SCPI, ainsi que les frais engagés pour l’acquisition des actifs immobiliers. Ces frais permettent à la société de gestion de structurer et de développer le patrimoine immobilier de la SCPI.
• Les frais de gestion annuels, quant à eux, sont prélevés sur les revenus locatifs générés par les biens immobiliers. Ces frais rémunèrent le travail de la société de gestion pour la gestion locative, la perception des loyers, et l'entretien des actifs. Ils couvrent également les coûts liés à la valorisation des biens, aux négociations des baux, ainsi qu’à la gestion administrative de la SCPI. En général, ces frais sont fixés en pourcentage des revenus locatifs bruts encaissés par la SCPI.

Les autres frais à prévoir

En plus des frais de souscription et de gestion, d’autres frais peuvent être appliqués lors de la vente ou du retrait des parts. Par exemple, les frais de cession sont des frais qui peuvent être facturés lorsque vous revendez vos parts sur le marché secondaire. Ils couvrent les coûts administratifs liés à cette opération. De même, des frais de retrait peuvent s’appliquer si vous demandez à récupérer tout ou partie de votre capital investi dans une SCPI à capital variable.

L’impact des frais sur le rendement

Les frais liés à la gestion d’une SCPI peuvent avoir un impact sur le rendement global de l’investissement immobilier. C’est pourquoi il est essentiel de bien comprendre ces coûts avant de souscrire des parts. Par exemple, les frais de souscription réduisent immédiatement le montant investi, car une partie de ce capital est utilisée pour couvrir ces frais. Les frais de gestion annuels, quant à eux, réduisent le montant des revenus locatifs perçus.

Cependant, il est important de noter que ces frais sont directement liés à la qualité du service fourni par la société de gestion. Une bonne gestion permet normalement de maximiser le taux d’occupation des biens, d’augmenter les revenus locatifs, et de valoriser le patrimoine à long terme. Ainsi, bien que les frais puissent paraître significatifs, ils sont indispensables pour garantir un investissement performant dans la pierre.

La transparence des frais

Les sociétés de gestion des SCPI sont tenues d’informer les investisseurs sur l’ensemble des frais appliqués, de manière claire et transparente. Tous les coûts, qu’ils concernent la souscription, la gestion ou le retrait, doivent être explicitement mentionnés dans les documents remis aux épargnants.

Les critères de choix importants

Choisir la bonne société de gestion est une étape essentielle pour accroître les chances de succès de son investissement immobilier en SCPI. Plusieurs critères doivent être pris en compte :

• L’un des premiers éléments à examiner est l’historique et la réputation de la société de gestion. Une société qui existe depuis longtemps et qui a fait ses preuves dans la gestion de SCPI sera généralement plus fiable. Le passé de la société en termes de performance des SCPI qu’elle administre, sa capacité à gérer les actifs immobiliers et à générer des revenus réguliers sont des indicateurs cruciaux pour évaluer sa compétence.
• La taille et la diversité du portefeuille géré par la société sont également des critères importants. Une société de gestion qui administre un portefeuille diversifié, composé d’actifs immobiliers variés (bureaux, commerces, résidences), dans différentes zones géographiques, offrira une meilleure protection contre les risques du marché. En effet, en diversifiant ses investissements immobiliers, la société réduit sa dépendance à une région ou à un type de bien, ce qui tend à stabiliser les revenus pour les épargnants.
• Enfin, il est essentiel de regarder les performances passées des SCPI gérées par cette société. Bien que les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs, elles fournissent une indication sur la capacité de la société de gestion à générer du rendement et à valoriser les actifs immobiliers sur le long terme. Des indicateurs comme le taux d’occupation, la croissance des revenus locatifs, et l’évolution du capital sont donc à étudier de près.

L’importance de la diversification des sociétés de gestion

Pour optimiser votre investissement dans la pierre, il peut être judicieux de diversifier vos placements en SCPI entre plusieurs sociétés de gestion. Cela permet de répartir les risques et d’avoir accès à des stratégies d'investissement différentes. Chaque société de gestion a ses propres méthodes pour sélectionner les actifs immobiliers, gérer les baux, et optimiser la performance de son portefeuille. En diversifiant vos SCPI, vous bénéficiez donc des compétences complémentaires de plusieurs gestionnaires, ce qui peut améliorer la stabilité et la rentabilité de vos revenus (sans garantie toutefois).

De même, il est également important de diversifier les types de SCPI. Certaines SCPI sont à capital fixe tandis que d'autres sont à capital variable. Certaines sont généralistes tandis que d’autres sont spécialisées. Certaines SCPI investissent dans toutes l’Europe alors que d’autres sont régionales... Chaque type de SCPI a ses avantages et ses limites, et il peut être intéressant de répartir votre investissement.

Choisir une société de gestion fiable et performante est l’une des clés pour réussir son investissement en SCPI. En prenant en compte l’historique, la diversité du portefeuille, et les performances passées, et en diversifiant vos investissements entre plusieurs sociétés, maximisez vos chances de profiter pleinement des avantages de ce type d’investissement immobilier, tout en tâchant de générer des revenus potentiels.