SCPI Denormandie

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La SCPI Denormandie est une SCPI fiscale qui permet aux épargnants de se positionner sur le marché de l’ancien rénové sans avoir à gérer les contraintes habituelles d’un achat en direct.

Le rôle central de la société de gestion

Lorsque vous réalisez une souscription de parts, vous confiez votre capital à une société de gestion spécialisée. Cette dernière a pour mission de sélectionner des immeubles situés exclusivement dans des centres-villes spécifiques. Ces zones sont définies par la loi et correspondent souvent aux villes du plan Action Cœur de Ville. Une fois le patrimoine acquis, la société de gestion orchestre la rénovation complète des biens.

Pour que le dispositif soit validé, le montant des travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Autrement dit, il ne s’agit pas d’un simple rafraîchissement, mais d’une rénovation lourde visant à améliorer aussi la performance énergétique du logement.

L’engagement de location et la fiscalité

Contrairement à la loi Pinel qui cible le neuf, le Denormandie (parfois abrégé DNO) revitalise l’ancien. En contrepartie de votre investissement, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu calculée sur le montant investi. Ce taux de réduction varie selon la durée d’engagement de location prise par la SCPI, généralement de 6, 9 ou 12 ans.

Il est important de comprendre que cet avantage fiscal est la composante majeure de la rentabilité. Les revenus locatifs potentiels, ou dividendes, sont souvent plus faibles que sur une SCPI de rendement classique. En effet, les loyers sont plafonnés pour favoriser l’accès au logement, ce qui limite mécaniquement le rendement brut.

Les contraintes de durée et de liquidité

Ce type de placement doit être envisagé sur le long terme. La durée de vie d’une SCPI fiscale est souvent comprise entre 13 et 15 ans. Pourquoi une telle durée ? Tout simplement parce qu’il faut compter le temps de la collecte, la phase de travaux, la période de location obligatoire pour valider l’avantage fiscal, et enfin la revente.

De plus, il existe un risque important concernant la liquidité. Le marché secondaire pour la revente de ce genre de parts avant le terme est quasi inexistant.

L’investisseur doit donc n’investir que des sommes dont il n’aura pas besoin avant plusieurs années.

La réduction fiscale est directement liée à la durée pendant laquelle la société de gestion de la SCPI s'engage à louer les logements acquis et rénovés. Plus l'engagement est long, plus le taux de réduction est important.

Le montant de l'investissement pris en compte pour le calcul de la réduction est plafonné à 300 000 € par année et par foyer fiscal.

Concrètement, si un investisseur réalise une souscription de 100 000 € dans une SCPI Denormandie avec un engagement de 9 ans, il bénéficiera d'une réduction d'impôt totale de 18 000 € répartie sur 9 années (soit 2 000 € par an).

Si l'avantage fiscal du dispositif Denormandie est séduisant, tout investissement en SCPI implique de connaître et d'évaluer les risques associés.

Le risque de liquidité et l'horizon de durée

L'une des contraintes majeures de la SCPI Denormandie est sa faible liquidité :

• Durée longue de l'investissement : Pour garantir la réduction d'impôt, l'investisseur prend un engagement indirect via la société de gestion d'une durée de location de 6, 9 ou 12 années. Cependant, la durée totale de détention du capital peut atteindre 15 ans ou plus (phase d'acquisition, de travaux de rénovation, de location et, enfin, de liquidation des immeubles).
• Difficulté de sortie : Avant le terme, la revente des parts est très incertaine. L'investisseur doit considérer ce placement comme un investissement à très long terme. Il ne doit investir que des montants dont il est certain de ne pas avoir besoin rapidement. Ce risque de blocage du capital est fondamental.

Le rendement et l'impact des travaux

L'objectif premier de la SCPI Denormandie n'est pas la distribution de revenus élevés, mais l'obtention d'un avantage fiscal conséquent pour l'investisseur avec une forte imposition.

• Faiblesse des loyers : Le dispositif Denormandie impose un plafonnement des loyers et des revenus des locataires. Ces loyers encadrés génèrent donc un revenu foncier plus bas que celui d'un logement en location libre.
• Coût des travaux : La nécessité de réaliser des travaux de rénovation importants sur les logements (25 % du montant investi) augmente le prix de revient de l'immobilier et diminue donc le taux de rendement net initial par rapport à une SCPI de rendement.

La dépendance au marché et la gestion

Même avec des sociétés de gestion aguerries, certains risques ne peuvent être exclus.

• Risque de perte en capital : Même si la gestion du patrimoine est déléguée, il existe toujours un risque lié au marché immobilier local. À la revente des immeubles, le prix de cession peut être inférieur au montant de la souscription initiale.
• Risque de vacance locative : Bien que la mutualisation des logements permette de diluer ce risque, des difficultés à louer les biens dans certaines zones pourraient impacter les revenus distribués. Les rendements ne sont pas garantis.

La SCPI Denormandie constitue donc une solution intéressante principalement pour les investisseurs à la recherche d’un avantage fiscal, et prêts à accepter certaines contraintes liées à la durée de détention, au rendement modéré et aux risques inhérents au marché immobilier.

Notez qu’il existe aussi d’autres SCPI fiscales adaptées à différents profils et objectifs, telles que les SCPI Pinel, Malraux ou encore déficit foncier, qui offrent chacune des dispositifs spécifiques en matière de défiscalisation et de gestion immobilière. Il convient donc de comparer attentivement ces solutions pour choisir celle qui correspond le mieux à votre situation personnelle et patrimoniale.