Réforme du label ISR, DPE, risque climatique : les SCPI face à leurs nouvelles obligations
Le cadre réglementaire de l'immobilier responsable est en passe de bouger. Après dix-huit mois de travaux, le comité du label ISR (Investissement socialement responsable) a présenté les grandes lignes d'un nouveau référentiel pour les fonds immobiliers, avec des exigences environnementales sensiblement renforcées. C'est une actualité qui tombe à point nommé : elle cristallise en réalité une tendance de fond que les gestionnaires de SCPI ne peuvent plus ignorer. Entre les nouvelles obligations de transparence sur les diagnostics de performance énergétique, la progression sensible des coûts d'assurance liés aux événements climatiques, et le durcissement progressif des normes européennes, pour les SCPI et pour leurs investisseurs, la question est surtout de savoir qui anticipe et qui subit la situation.
Un label ISR qui monte en exigences
Depuis son lancement en juillet 2020, le label ISR immobilier a connu une progression rapide. Aujourd'hui, 101 fonds immobiliers grand public en France sont labellisés ISR, et au niveau européen, ce sont 170 fonds qui détiennent le label sur les 184 fonds labellisés. Les véhicules labellisés représentent désormais 55 % des encours du marché immobilier (ASPIM, 2025 1). Ce qui était une démarche volontaire et pionnière est en train de devenir la norme.
Il faut dire que le secteur du bâtiment est responsable de plus d'un tiers des émissions de gaz à effet de serre en Europe (Commission européenne 2). Cette réalité place l'immobilier au cœur des politiques climatiques, avec une réglementation qui va inévitablement dans le sens d'un durcissement progressif.
Après dix-huit mois de concertation, le comité du label ISR a toutefois présenté un nouveau référentiel qui durcit les critères environnementaux. L'une des nouveautés majeures annoncées : l'intégration d'une exigence d'alignement avec la trajectoire CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor), outil de référence pour évaluer l'empreinte carbone des parcs immobiliers sur un horizon compatible avec un réchauffement limité à 2°C. Concrètement, 35 % des immeubles d'un fonds devront être alignés sur cette trajectoire dès l'entrée en vigueur du nouveau référentiel.
Le calendrier est désormais connu : une mise en consultation publique durant l'été 2026, puis une présentation au ministère de l'Économie à la rentrée. Pour les fonds déjà labellisés, une période de transition d'un an sera accordée. Michèle Pappalardo, présidente du comité du label ISR, a résumé l'ambition en quelques mots : « plus d'exigence et plus de clarté pour plus de confiance » (L'Agefi, juin 2026 3).
Le DPE, nouvel indicateur à surveiller sur un portefeuille immobilier
Parallèlement à la réforme du label, les SCPI font face à une autre obligation de transparence : la communication annuelle de la répartition par classe de DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) de leur parc immobilier.
Chaque année, le 30 juin, les sociétés de gestion publient leurs données. Cet indicateur, qui classe les bâtiments de A (très performant) à G (très énergivore), est devenu un outil d'analyse incontournable pour mesurer la qualité environnementale d'un portefeuille immobilier. Cette lecture devrait d'ailleurs devenir plus homogène à l'échelle européenne. La directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments impose désormais à tous ses États membres d'adopter une méthode de calcul de la performance énergétique commune. À terme, cette harmonisation doit permettre de faire du DPE une base de comparaison plus fiable entre pays, et donc un indicateur plus exploitable pour les portefeuilles immobiliers diversifiés.
Ce que révèle ce type de données va bien au-delà d'une simple notation. Un parc majoritairement composé de bâtiments classés F ou G représente un risque réglementaire croissant. En effet, la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments prévoit des obligations de rénovation progressive et des restrictions de mise en location pour les bâtiments les plus énergivores. De plus, la valeur de ces immeubles, leur capacité à attirer et à retenir des locataires, leurs coûts d'exploitation : en réalité, tout est lié à cette performance énergétique.
Par exemple, un locataire professionnel, confronté à des charges d'énergie de plus en plus lourdes, finira sans doute par privilégier un immeuble plus performant, quitte à déménager. Posséder des immeubles ayant une bonne performance énergétique contribue donc à fidéliser ses locataires, pour des loyers potentiels plus réguliers et durables (sans garantie cependant).
Il faut toutefois garder en tête que le DPE repose sur des consommations théoriques, calculées selon des hypothèses standardisées. Il donne donc une indication utile, mais ne reflète pas toujours l'usage réel du bâtiment par ses occupants. Pour apprécier la performance effective d'un immeuble, il reste indispensable de collecter les consommations réelles auprès des locataires : ce sont elles qui permettent de mesurer concrètement les charges énergétiques, d'identifier les écarts avec la performance attendue et de piloter les actions d'amélioration.
Quand le risque climatique devient un paramètre financier
Enfin, pendant très longtemps, les événements climatiques étaient cantonnés au registre des catastrophes exceptionnelles. Désormais, la réalité des chiffres dit autre chose. En 2023, le coût des sinistres climatiques atteignait 6,5 milliards d'euros pour les assureurs français (Option Finance, 18 juin 2025 4). En 2024, les primes d'assurance multirisques habitation progressaient de 7,2 % en moyenne (France Assureurs, 2024 5). Pour 2026, les projections tablent encore sur une nouvelle hausse de 6 à 7 % (BFM TV, 7 janvier 2026 6).
Pour les propriétaires et gestionnaires de parcs immobiliers de grande taille, cette tendance n'est pas neutre. Les immeubles situés en zones exposées aux inondations, aux tempêtes ou aux épisodes de chaleur intense voient leurs primes d'assurance augmenter sensiblement, parfois jusqu'à remettre en question l'équilibre économique de la détention. À l'échelle d'un portefeuille de SCPI réparti sur plusieurs dizaines d'immeubles, l'exposition géographique et la qualité constructive des bâtiments deviennent donc des variables directement financières.
Anticiper plutôt que subir
Face à ces évolutions, la distinction entre les gestionnaires qui anticipent et ceux qui réagissent dans l'urgence va peser sur la performance à long terme des fonds. Réaliser des travaux de rénovation énergétique sous contrainte réglementaire, dans l'urgence, coûte structurellement plus cher que de les planifier dans le cadre d'une stratégie d'investissement raisonnée. Les conditions de financement disponibles aujourd'hui peuvent permettre, pour les gestionnaires qui agissent dès maintenant, d'étaler les dépenses dans de meilleures conditions.
C'est dans cette logique que CORUM intègre aussi des critères de développement durable dans sa politique d'investissement. Acheter des bâtiments récents ou rénovés vise à limiter les risques liés aux charges énergétiques des locataires, à la réglementation future et à l'évolution des coûts d'assurance.
Rappelons-le, les revenus potentiels distribués aux associés dépendent directement de la capacité des locataires à honorer leurs loyers sur le long terme. Un bâtiment bien classé, c'est aussi un locataire dont les charges restent maîtrisées... Et donc un locataire plus susceptible de rester.
CORUM Eurion, la SCPI labellisée ISR du groupe, affiche un taux d'occupation financier de 99,9 % (au 1er trimestre 2026), ce qui traduit, entre autres, l'attractivité des immeubles détenus.
La réforme du label ISR immobilier s'inscrit dans ce mouvement de fond : les critères environnementaux ne sont plus un vernis de communication apposé sur une stratégie traditionnelle. Ce sont des indicateurs objectifs, audités par des tiers indépendants, dont le respect ou le non-respect a des conséquences tangibles sur la valorisation des immeubles, les coûts d'exploitation et la stabilité des revenus locatifs potentiels.
La réforme du label ISR arrive à un moment où la réglementation, les risques climatiques et les attentes des investisseurs convergent dans la même direction. Pour les SCPI, les critères ESG ne sont plus une option parmi d'autres : ils structurent les décisions d'investissement, influencent les coûts et peuvent contribuer à la régularité des dividendes potentiels.