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NUE-PROPRIÉTÉ
La nue-propriété est l’un des deux statuts possibles qui font suite à un démembrement immobilier. L’usufruitier bénéficie de la jouissance et des revenus locatifs éventuels tandis que le nu-propriétaire dispose du bien sur le papier, mais sans aucun autre droit.
Nue-propriété dans l’immobilier, en quoi consiste ce statut ?
La nue-propriété correspond à la possession d’un bien, mais sans les droits d’usage qui l’accompagnent. C’est un processus juridique qui conclut une séparation de pouvoir sur un immeuble ou autres biens fonciers. Cette procédure a donc des conséquences sur l’investissement immobilier en locatif. Face aux possibles aléas, comme des loyers impayés ou des charges liées à des travaux exceptionnels, c’est l’usufruitier qui aura la responsabilité de trouver des solutions.
La séparation de l’usufruitier et du nu-propriétaire
Dans le cadre du démembrement immobilier, la nue-propriété et l’usufruit sont indissociables. L’usufruitier et le nu-propriétaire ne peuvent pas prendre de décisions sans accord de l’autre partie. Cependant, le second dispose, théoriquement, du droit de gestion du bien foncier comme il l’entend et il peut, par exemple, décider de le mettre en vente. En renonçant à la perception des loyers, l’investisseur disposera d’une remise sur le prix de rachat du bien démembré.
L’investissement immobilier démembré et la fiscalité
Un démembrement est un processus légal qui vise à séparer la gestion de biens fonciers entre deux personnes morales. Ce mécanisme juridique de séparation des pouvoirs dans l’immobilier est principalement réalisé pour des raisons fiscales. En effet, la nue-propriété s’accompagne d’une exonération fiscale tout au long de sa durée, les revenus n’étant pas soumis à l’impôt sur le revenu ni à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cependant, depuis la loi de Finances 2012, la cession de l’usufruit est désormais soumise au prélèvement de taxes.
Nue-propriété et immobilier : acquisition de parts de SCPI
Certains produits financiers sont accessibles en démembrement. C’est le cas des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), qui permettent aux épargnants d’acquérir des parts au sein d’un patrimoine foncier. La nue-propriété correspond au renoncement des revenus liés aux parts de ce placement immobilier en partageant les frais avec l’usufruitier. Cela permet entre autres d’obtenir une décote à l’acquisition dont l’importance varie en fonction de la durée de la situation de nue-propriété. À la fin du contrat, qui est temporaire, le nu-propriétaire récupère ainsi l’intégralité des titres sans avoir à s’acquitter de prélèvements sociaux, ce qui peut constituer une plus-value potentielle.