Quelques chiffres clés du marché des SCPI

-

Taille du marché et évolution globale

Le marché des SCPI affiche une capitalisation importante. Pour rappel, la capitalisation représente la valeur totale de l’ensemble des parts détenues par les investisseurs à un moment donné. Autrement dit, il s’agit de la somme de l’argent investi dans toutes les SCPI du marché.

Selon les dernières données, la capitalisation totale s’établit autour de 87 milliards d’euros, avec une légère hausse sur un trimestre mais une baisse sur un an d’environ 2 % ⁽¹⁾.

Cette situation illustre que, même si l’évolution reste modérée, le segment reste structurant pour l’épargne foncière et pour la gestion de patrimoine.

Le marché, quant à lui, demeure concentré : quelques sociétés de gestion seulement attirent une part disproportionnée de la collecte, ce qui montre l’importance de certains acteurs des SCPI.

Ainsi, au 2ᵉ trimestre 2025, 10 SCPI captaient près des deux-tiers de la collecte. ⁽²⁾ 

Collecte : d’une crise de confiance à une reprise progressive

La collecte brute des SCPI - c’est-à-dire l’ensemble des souscriptions en euros - a retrouvé un peu d’élan : au premier semestre 2025, elle atteint environ 2,6 milliards d’euros, en hausse de 15 % par rapport à la même période de 2024. ⁽¹⁾

La collecte nette (souscriptions moins retraits) s’élève quant à elle à environ 2,2 milliards d’euros, soit une progression de 29 % sur un an. ⁽¹⁾

La collecte est cependant bien plus dirigée vers les SCPI diversifiées, qui ont capté environ 72–74 % de la collecte brute, tandis que les segments bureaux, santé, logistique ou résidentiel restent minoritaires (respectivement ~16 % bureaux, ~4 % santé, ~1–2 % résidentiel). ⁽¹⁾

Cette dynamique montre une reprise, mais qui reste à consolider : le marché n’est pas encore revenu aux niveaux d’avant-crise, et l’écart entre catégories reste marqué.

Rendements distribués : une stabilisation mais de fortes disparités

En ce qui concerne la distribution des revenus aux porteurs de parts, les données montrent un taux moyen de distribution établi à environ 2,29 % pour le premier semestre 2025, calculé sur le prix de référence au 1er janvier. ⁽¹⁾

Cependant, ce taux moyen masque une forte disparité : certaines SCPI ont versé plus à leurs investisseurs, mais d’autres ont baissé leur distribution (environ 39% des SCPI ont moins distribué au premier semestre 2025 qu’en 2024). ⁽¹⁾

Cela s’explique surtout par le type de biens détenus (bureaux, logements, santé, etc.) et leur emplacement : celles qui possèdent beaucoup de bureaux, par exemple, ont été plus exposées aux difficultés du marché et ont donc reversé généralement moins de dividendes.

Pour un investisseur, cela signifie qu’il ne faut donc pas se fier uniquement au rendement moyen : il est important de regarder dans quel secteur investit la SCPI pour bien comprendre les risques et les opportunités.

Il convient également d’examiner ces indicateurs sur le long terme, afin d’évaluer la capacité de la société de gestion à délivrer de la valeur dans la durée et à résister aux potentielles crises du marché.

Valorisation des parts : après les baisses, des signes de stabilisation

La valeur des parts a baissé depuis 2022, surtout à cause des difficultés sur le marché de l’immobilier de bureaux. En moyenne, cette dernière a diminué d’environ 3,7 % au premier semestre 2025. Pour les SCPI à dominante bureaux, la baisse est d’ailleurs encore plus importante (≈ 5 %). ⁽¹⁾

Sur cette même période, il est à noter que le prix des parts ainsi que la valorisation du patrimoine des SCPI CORUM sont restés stables. Les trois SCPI du groupe – CORUM Origin, CORUM XL et CORUM Eurion – ont maintenu leurs prix de part, tandis que les valeurs d’expertise affichent même une progression, en contraste avec la baisse générale observée sur le marché immobilier depuis 2022. Cette résistance témoigne d’une la stratégie de gestion à long terme ayant fait ses preuves et de la qualité du portefeuille immobilier détenu. ⁽³⁾

Par ailleurs, le nombre de parts en attente sur le marché secondaire a augmenté : au 30 juin 2025, ces dernières représentaient 2,33 milliards d’euros, soit environ 2,7 % de la capitalisation totale. ⁽¹⁾ Ce phénomène peut rallonger les délais de sortie et témoigne d’une certaine prudence chez les épargnants.

• Ces chiffres mettent en lumière une reprise encore fragile du marché des SCPI, avec des disparités marquées selon les segments immobiliers, et soulignent l’importance pour les investisseurs de bien analyser la composition du portefeuille et les perspectives du marché avant de s’engager.

Les indicateurs à connaître

Pour comprendre les données diffusées par les sociétés de gestion, il est important de se familiariser avec quelques notions :

• La collecte brute représente l’ensemble des sommes investies par les épargnants sur une période donnée.
• La collecte nette correspond, elle, à la différence entre les entrées et les retraits : elle indique si le marché attire davantage d’investisseurs qu’il n’en perd. Une collecte nette positive traduit souvent une situation plus stable, tandis qu’une diminution peut révéler une baisse de confiance ou une évolution du marché.
• Le taux de distribution, exprimé en pourcentage du prix des parts, mesure le niveau des revenus potentiels reçus par l’épargnant. Ce taux dépend de l’activité immobilière, des loyers versés par les entreprises locataires, de la gestion des biens et du niveau des frais prélevés par la société de gestion.

D’autres chiffres sont également importants : le taux d’occupation financier (TOF) renseigne sur la capacité des immeubles à générer des loyers, tandis que le niveau d’endettement indique si la SCPI utilise un financement externe pour développer son patrimoine. Enfin, la valeur de reconstitution correspond à l’estimation du montant qu’il faudrait dépenser pour reconstituer le patrimoine d’une SCPI à l’identique à un instant donné.

Les bonnes questions à se poser avant d’envisager d’investir

Avant de considérer un investissement, il est essentiel de se demander si les performances historiques se maintiennent ou si les revenus ont connu une chute récente. Pour autant, souvenez-vous que les performances passées ne présagent pas des performances futures.

Il faut aussi s’interroger sur la durabilité de la distribution : repose-t-elle sur une activité solide, des bureaux bien loués ou des commerces situés dans des zones dynamiques, ou dépend-elle de facteurs temporaires ?

Il est également utile d’examiner la stratégie de gestion : certaines SCPI privilégient la diversification, d’autres se concentrent sur un secteur précis.

Les décisions prises face aux variations de prix, à la hausse des taux ou à une éventuelle augmentation du nombre de parts en attente montrent la capacité de la société à s’adapter.

Enfin, il est pertinent de vérifier si les immeubles sont situés dans des zones où l’activité économique reste soutenue, car cela influence le rendement moyen et la stabilité du patrimoine.

Les erreurs fréquentes à éviter

Une erreur courante consiste à croire que le capital est garanti. Les SCPI reposent sur l’immobilier, un secteur dont l’évolution dépend du marché, de l’activité des entreprises et de cycles parfois imprévisibles. Des pertes en capital sont donc possibles et les rendements sont variables.

Autre erreur : se focaliser uniquement sur le rendement d’une année sans tenir compte du bilan global. Souvenez-vous que les SCPI sont des placements de long terme et qu’il est préférable de juger de leur stabilité dans la durée, dans différents contextes de marché.

Il faut aussi veiller à analyser la fiscalité et les frais, car ils influencent le montant réellement perçu.

Enfin, il est important de ne pas sous-estimer les risques liés à la liquidité ou au marché secondaire : la revente n’est pas automatique. Elle peut parfois prendre du temps.

Les signaux encourageants

L’année 2025 apporte plusieurs éléments positifs pour le marché des SCPI. La collecte nette progresse, ce qui traduit une reprise de confiance après une période plus difficile. Cette évolution montre que les épargnants reviennent progressivement vers ce type d’investissement, même si la situation reste contrastée selon les segments immobiliers. La gestion apparaît également plus prudente : de nombreuses sociétés réorganisent leur patrimoine et renforcent leur suivi pour mieux répondre aux attentes des investisseurs. Dans ce contexte, certains rendements moyens montrent une amélioration par rapport à l’année précédente, portée notamment par des repositionnements ou des arbitrages réalisés sur le marché immobilier. Cette dynamique contribue à stabiliser le bilan global malgré un environnement économique encore changeant.

Les fragilités persistantes

Malgré ces signaux positifs, plusieurs risques demeurent visibles dans les chiffres. Le marché secondaire reste parfois sous tension, avec des millions d’euros de parts en attente de revente, ce qui peut rallonger les délais de sortie pour certains épargnants. Certains segments, comme les bureaux, subissent encore les conséquences d’une activité économique moins régulière et d’une évolution plus lente de la demande locative. Les variations de prix montrent aussi que la capitalisation de certaines SCPI n’a pas totalement retrouvé son niveau historique, et que la chute observée les années précédentes continue d’influencer la valeur des parts. Enfin, la disparité des performances souligne que chaque stratégie réagit différemment : des SCPI plus spécialisées peuvent connaître une plus forte volatilité, tandis que d’autres, plus diversifiées, avancent progressivement mais sans hausse marquée du rendement.

Le marché des SCPI en 2025 montre une évolution contrastée, mêlant reprise progressive, adaptation des stratégies de gestion et vigilance face aux risques immobiliers. Pour les épargnants, la lecture des chiffres reste essentielle afin de comprendre cette dynamique. Prenez donc le temps d’analyser les données, pour aborder cet investissement avec plus de clarté, idéalement en vous faisant accompagner par un professionnel.

⁽¹⁾ Communiqué de presse ASPIM – Chiffres 2025

⁽²⁾ Les Echos – 13 Novembre 2025

⁽³⁾ Plus d’informations sur cette page : Immobilier : Les SCPI CORUM face à la tendance du marché en 2024 | CORUM L'Épargne

Ces guides peuvent vous intéresser :

• La différence entre SCPI et OPCI
• La rémunération des SCPI